土地使用权的转让概述

房地产开发中，因开发资金不足、项目策划不够周详、市场环境变化等方面的原因，项目转让几乎成为一件不可避免的事。只要双方协商一致达成协议，按照我国《城市房地产管理办法》和建设部《城市房地产转让管理规定》的要求，办理相关的手续，就可以依法转让。

土地使用权转让是指通过出让方式获得国有土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或者其他合法方式将土地使用权再转移的行为。依转让取得的土地使用权的房地产公司在法律规定的范围仍可再转让土地使用权。土地使用权转让的形式，根据《城镇国有土地出让、转让暂行条例》第十九条的规定，包括出售、交换和赠与。

土地使用权转让的条件

土地使用权转让的条件因土地使用权取得方式的不同可以分为以下两种：

（一）以出让方式取得的土地使用权

按照《城市房地产管理法》第三十八条的规定，房地产项目转让时，应当符合下列条件：

1、转让人按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书：这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；

2、转让人按照出让合同约定进行投资开发，并完成一定开发规模后转让，这里又可分为两种情形：（1）属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；（2）属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮、牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

（二）以划拨方式取得的土地使用权

按照《城市房地产管理法》第三十九条的规定，转让房地产开发项目时应具备下列条件：

1、转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。

2、对准予转让的，又有两种处理方式：（1）由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；（2）可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于《城市房地产管理法》第二十三条规定情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续：

1、用于国家机关用地和军事用地；

2、城市基础设施用地和公益事业用地；

3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

4、法律、行政法规规定的其他用地。

（三）土地使用权不得转让的情形

按照出让合同约定，进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，才具备转让条件；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，必须完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地的条件，才具备转让条件。在下列情形下，土地使用权不得转让。

1、以出让方式取得土地使用权的，没有交齐土地出让金、没有取得土地使用权证书的；房屋已经建成，但没有取得房屋所有权证书的；

2、经司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、被依法收回土地使用权的；

4、共有房地产、未经其他共有人同意的；

5、房地产权属有争议的；

6、未经依法登记领取权属证书的。