李东辉
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业委会有资格向业主主张住宅维修金等费用
来源：李东辉律师
发布时间：2011-09-26
浏览量:593
业委会有资格向业主主张住宅维修金等费用
——福建漳州中院判决西湖花园业委会诉陈旺添等物业管理纠纷案
裁判要旨
依法交纳住宅专项维修资金等费用是商品住宅业主的法定义务，而业主交纳的住宅专项维修资金属于业主所有，因此，业主委员会可以直接起诉业主，主张首期住宅专项维修资金。
[案情]
2006年12月，被告陈旺添、杨雪芬夫妻在未办理交房手续和缴纳首期住宅专项维修资金的情况下，就入住福建省漳浦县西湖花园小区5幢201室商品房。2007年11月25日，西湖花园业主委员会（以下简称业主委员会）经小区业主民主选举成立，并报有关部门备案。2008年1月25日，业主委员会确定成立“物业管理处”。2008年3月20日，“物业管理处”接管该小区物业管理。陈旺添、杨雪芬夫妻因对“物业管理处”接管小区的物业管理及所提供的服务存有异议，拒绝交纳公共维修基金、2008年4月1日起至2008年12月底的物业管理费等费用。经西湖花园业主委员会催缴，陈旺添、杨雪芬夫妻仍不交纳。为此，西湖花园业主委员会诉至福建省漳浦县人民法院，请求判令被告缴交物业管理费438元、摩托车管理费225元，首期住宅专项维修资金1389.5元，合计人民币2052.5元。
[裁判]
漳浦县人民法院经审理认为，国家建设部、财政部根据我国物权法和物业管理条例制定的《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主应当按规定交存住宅专项维修资金，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。被告陈旺添、杨雪芬夫妻未按规定交纳首期住宅专项维修资金，损害了其他业主的利益，原告作为业主大会的执行机构，有权要求被告交存该项资金。此外，原告实际的管理和服务行为是为了避免小区业主的利益遭受损失，被告作为小区业主，也是实际受益人，原告有权要求被告偿付因此而支付的必要费用，被告应向原告交纳首期住宅专项维修资金、房屋物业管理费。但是，原告所提供的证据不能证明原告为被告提供了摩托车管理或服务，要求被告支付摩托车管理费225元缺乏事实根据和法律依据。据此，漳浦县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款、第八十一条第一款和《中华人民共和国民法通则》第九十三条之规定，作出如下判决：一、被告陈旺添、杨雪芬应于本判决生效10日内向原告业主委员会交存首期住宅专项维修资金人民币1389.5元；二、被告陈旺添、杨雪芬应于本判决生效10日内支付原告业主委员会2008年4月1日至2008年12月底的房屋物业管理费人民币438元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
宣判后陈旺添、杨雪芬不服，向福建省漳州市中级人民法院提起上诉。
2009年12月2日，漳州中院经审理判决：驳回上诉，维持原判。
[评析]
本案争议的焦点问题是业主委员会能否直接起诉向业主主张首期住宅专项维修资金或物业管理费。笔者认为，业主委员会有权起诉，向业主主张追讨首期住宅专项维修资金或物业管理费。理由如下：
1.业主依法负有缴交住宅专项维修资金的义务。根据《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第六条、第九条的规定，业主依法负有缴交首期住宅专项维修资金的法定义务，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主委员会成立前，首期住宅专项维修资金由开发建设单位代缴，业主委员会成立后，住宅专项维修资金应由业主委员会负责收缴。
2.开发建设单位只是业主大会成立前首期住宅专项维修资金的代收缴单位，而不是所有权人。虽然《办法》没有明确规定业主大会成立后，首期住宅专项维修资金由谁继续收取，也没有规定开发建设单位没有向买受人收取首期住宅专项维修资金而将房屋交给买受人后应由谁负责向买受人收取。但根据《办法》的有关规定，首期住宅专项维修资金的所有权人系全体业主。
3.开发建设单位也不是缴交首期住宅专项维修资金的义务人。开发建设单位怠于履行代收缴首期住宅专项维修资金的义务，依照《办法》第36条的规定，应当受到相应的行政处罚，但不能理解为开发建设单位为收取首期住宅专项维修资金的唯一适格主体，更不意味着作为全体业主代表的业主委员会，因此而丧失了主张首期住宅专项维修资金权利的资格。开发建设单位只是首期住宅专项维修资金的代为收缴单位，不是直接的义务人，或者说开发建设单位并不是缴交该首期住宅专项维修资金的责任人。因此，业主委员会直接对开发建设单位主张追讨首期住宅专项维修资金，也缺乏法律上的依据。首期住宅专项维修资金的权利、义务主体的相对人是业主大会（即全体业主）和小区内房屋买受人。因此，作为业主大会执行机构的业主委员会是收缴首期住宅专项维修资金的权利主体，买受人是缴交首期住宅专项维修资金的义务主体。
本案案号：（2009）浦民初字第214号；（2009）漳民终字第602号。
案例编写人：福建省漳浦县人民法院 林振通
——福建漳州中院判决西湖花园业委会诉陈旺添等物业管理纠纷案
裁判要旨
依法交纳住宅专项维修资金等费用是商品住宅业主的法定义务，而业主交纳的住宅专项维修资金属于业主所有，因此，业主委员会可以直接起诉业主，主张首期住宅专项维修资金。
[案情]
2006年12月，被告陈旺添、杨雪芬夫妻在未办理交房手续和缴纳首期住宅专项维修资金的情况下，就入住福建省漳浦县西湖花园小区5幢201室商品房。2007年11月25日，西湖花园业主委员会（以下简称业主委员会）经小区业主民主选举成立，并报有关部门备案。2008年1月25日，业主委员会确定成立“物业管理处”。2008年3月20日，“物业管理处”接管该小区物业管理。陈旺添、杨雪芬夫妻因对“物业管理处”接管小区的物业管理及所提供的服务存有异议，拒绝交纳公共维修基金、2008年4月1日起至2008年12月底的物业管理费等费用。经西湖花园业主委员会催缴，陈旺添、杨雪芬夫妻仍不交纳。为此，西湖花园业主委员会诉至福建省漳浦县人民法院，请求判令被告缴交物业管理费438元、摩托车管理费225元，首期住宅专项维修资金1389.5元，合计人民币2052.5元。
[裁判]
漳浦县人民法院经审理认为，国家建设部、财政部根据我国物权法和物业管理条例制定的《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主应当按规定交存住宅专项维修资金，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。被告陈旺添、杨雪芬夫妻未按规定交纳首期住宅专项维修资金，损害了其他业主的利益，原告作为业主大会的执行机构，有权要求被告交存该项资金。此外，原告实际的管理和服务行为是为了避免小区业主的利益遭受损失，被告作为小区业主，也是实际受益人，原告有权要求被告偿付因此而支付的必要费用，被告应向原告交纳首期住宅专项维修资金、房屋物业管理费。但是，原告所提供的证据不能证明原告为被告提供了摩托车管理或服务，要求被告支付摩托车管理费225元缺乏事实根据和法律依据。据此，漳浦县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款、第八十一条第一款和《中华人民共和国民法通则》第九十三条之规定，作出如下判决：一、被告陈旺添、杨雪芬应于本判决生效10日内向原告业主委员会交存首期住宅专项维修资金人民币1389.5元；二、被告陈旺添、杨雪芬应于本判决生效10日内支付原告业主委员会2008年4月1日至2008年12月底的房屋物业管理费人民币438元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
宣判后陈旺添、杨雪芬不服，向福建省漳州市中级人民法院提起上诉。
2009年12月2日，漳州中院经审理判决：驳回上诉，维持原判。
[评析]
本案争议的焦点问题是业主委员会能否直接起诉向业主主张首期住宅专项维修资金或物业管理费。笔者认为，业主委员会有权起诉，向业主主张追讨首期住宅专项维修资金或物业管理费。理由如下：
1.业主依法负有缴交住宅专项维修资金的义务。根据《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第六条、第九条的规定，业主依法负有缴交首期住宅专项维修资金的法定义务，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主委员会成立前，首期住宅专项维修资金由开发建设单位代缴，业主委员会成立后，住宅专项维修资金应由业主委员会负责收缴。
2.开发建设单位只是业主大会成立前首期住宅专项维修资金的代收缴单位，而不是所有权人。虽然《办法》没有明确规定业主大会成立后，首期住宅专项维修资金由谁继续收取，也没有规定开发建设单位没有向买受人收取首期住宅专项维修资金而将房屋交给买受人后应由谁负责向买受人收取。但根据《办法》的有关规定，首期住宅专项维修资金的所有权人系全体业主。
3.开发建设单位也不是缴交首期住宅专项维修资金的义务人。开发建设单位怠于履行代收缴首期住宅专项维修资金的义务，依照《办法》第36条的规定，应当受到相应的行政处罚，但不能理解为开发建设单位为收取首期住宅专项维修资金的唯一适格主体，更不意味着作为全体业主代表的业主委员会，因此而丧失了主张首期住宅专项维修资金权利的资格。开发建设单位只是首期住宅专项维修资金的代为收缴单位，不是直接的义务人，或者说开发建设单位并不是缴交该首期住宅专项维修资金的责任人。因此，业主委员会直接对开发建设单位主张追讨首期住宅专项维修资金，也缺乏法律上的依据。首期住宅专项维修资金的权利、义务主体的相对人是业主大会（即全体业主）和小区内房屋买受人。因此，作为业主大会执行机构的业主委员会是收缴首期住宅专项维修资金的权利主体，买受人是缴交首期住宅专项维修资金的义务主体。
本案案号：（2009）浦民初字第214号；（2009）漳民终字第602号。
案例编写人：福建省漳浦县人民法院 林振通
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律师信息
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律师姓名：李东辉
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执业律所：金博大律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：14101*********081
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