韩国某房地产公司与某县政府合作开发渡假村协议无效案

案件主旨：

外资企业不能直接取得集体土地的使用权。

基本案情：

2005年，韩国某房地产开发公司看好中国的日益扩大的旅游房地产市场，计划在中国某县投资商业旅游房地产项目，开发旅游度假村。经该县政府的介绍，与该县经济合作社合作，该县以县经济合作社的名义对外招商引资，与韩国公司签订了一份《中外联合开发渡假村协议书》。协定约定：合作公司名称为某旅游开发公司，中方提供渡假村建设用地六十亩作为出资，全部建设资金由韩国公司出资，合同期限十五年，中外双方利润分配比例为1：4，合同期满渡假村产权归中方所有。渡假村建成后，由于经营有方，旅游开发公司的经营效益不断提高，该渡假村在当地已小有名气，因而引起县政府及村民的嫉妒。2001年在中方多次要求提高其利润分配比例未果的前提下，县政府发函给韩国公司要求提前解除合同。对此，韩国公司不服，起诉到法院，要求继续履行合同。

判决结果：

联合开发协议书无效，责令双方当事人在指定期限内办理善后事宜。

律师分析：

本案争议的直接焦点在于对《中外联合开发渡假村协议书》效力认定，也就是外国投资企业（银海旅游开发公司）取得的土地使用权是否有效？

在中国，采取土地所有权与土地使用权相分离的原则。城市的土地属国有，农村和城市郊区的土地，除部分属于国有以外，其余的属于农民集体所有。外商不能取得土地所有权，只能取得土地使用权。未在中国进行工商营业登记的包括韩国投资者在内的外商，不具有在境内从事经营活动的行为能力，因此外国投资者在中国不能直接取得土地使用权，只能用外商投资企业的名义取得土地使用权。按中国税务总局的规定，对“外商投资企业”取得的地产不征收土地使用税，只对其房产部分征收城市房地产税。本案中所涉及的六十亩土地属于村民集体所有的土地，应由村民委员会或村集体经济组织来经营和管理，县经济合作社无权代表村民委员会处分该六十亩土地。此外，国务院十八号令特别规定：“严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。”因此该合同《中外联合开发渡假村协议书》是无效的。

法条索引：

《中华人民共和国土地管理法》

第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。