法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 “出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。  

律师解析：单薇律师认为，本条是关于商品房买卖认购书和定金担保责任的规定。在实践中，房地产开发商或其销售代理人为了保证销售、购房者为了订购房屋，往往都会在签订正式的房屋买卖合同之前，先行签订一份房屋认购书，其表现形式为预订书、认购书、定购书等。房地产开发商或其销售代理人为了使认购人保证能如约与自己签订房屋买卖合同，通常都会在认购书中约定订购人应当交付一定数额的款项，但是对交付的款项的性质没有界定，认购书中常常出现订金、押金等字眼。本条解释针对的是将交付的款项作为定金性质成为商品房买卖合同的担保时，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。   

条文提醒：现实中许多房产商要求买房人一般先签认购书，后签房屋买卖合同，在签认购书的时候，买房人要交1-2万元，对于交付的这些款项，买房人一定要与房产商约定，交付的款项属于定金性质，因为当事人交付所谓的留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。