总　序

随着中国城市化和经济建设进程的加快，房地产开发建设项目不断增加，房地产开发商在土地使用权、规划许可证的取得方面，城市房屋拆迁、建筑施工过程中，商品房销售、预售、租赁以及物业管理方面面临着各类复杂的法律问题。如处理不当，还会面临更加复杂的房地产诉讼。房地产诉讼一般涉案标的巨大，法律关系复杂，关系一个房地产开发企业的生死存亡。房地产开发过程中，如何取得土地使用权，如何取得房地产开发资金，在房地产开发项目中如何减少风险、使利益最大化也是摆在每个房地产老总前的紧迫问题。而房地产企业开发完成后，如何组建物业公司、业主管理委员会，如何完成物业管理的顺利交接，开展物业管理，也是房地产企业的一项重要任务。正确处理和解决房地产开发过程中的诉讼及非诉讼法律业务对房地产项目的正确实施及房地产企业的健康发展有重要意义。优质的房地产法律服务也是房地产企业竞争的法宝。同时对促进和谐社会的发展有重要意义。本书适应了房地产企业法律业务的的需要，对房地产开发企业、物业管理企业有重要的积极意义。

本书作为房地产企业的常用法律业务指导用书，结合《土地管理法》、《房地产法》、《合同法》、《民法通则》等我国基本法律以及在房地产开发、土地出让、城市房屋拆迁及物业管理方面出台的相关法规以及最高人民法院在处理房地产开发经营过程中的司法解释，总结出房屋纠纷案件的法律适用问题，给予房地产企业法律业务指导，真正让房地产企业在开发过程中有法可依，依法开发，在诉讼中立于不败之地。中国法制出版社即将出版的《房地产物业管理法律业务指南》一书较之于目前国内的其他同类书籍而言，具有以下特点：

首先，全面性。在编写人员上，本书由中国人民大学、北京大学等知名院校毕业的具有法学硕士、法学博士学位、富有实践经验、实战经险的律师、法官、学者团队编写。在内容方面，本书从土地开发、拆迁、建筑工程、商品房销售、商品房租赁、房地产项目融资、房地产企业上市、房地产保险、税收、物业管理等全方位介绍涉及房地产非诉讼法律服务。同时融合了房地产法律服务中的诉讼业务与非诉讼业务，在同类书中非常少见。

其次，在编写体系上新颖，重点突出。本书较为专业且系统完整，内容丰富，在房地产开发范围内囊括了几乎全部类型的代表性案例。案例部分采用了案件主旨、案情介绍、判决结果、律师评析、法条链接等形式，较全面地反映了房地产开发全过程出现的各种有代表性的纠纷中的焦点问题，并提出了建设性的解决思路，有利于房地产企业通过对具体案例的认知和理解，来综合会诊自己的得失，继而进行利益上的取舍。并且本书不仅仅适合房地产企业使用，也适合法官律师等司法界人士研究。此书对房地产买卖合同感兴趣的读者也极具参考价值。

再次，本书具有权威性。本书从集中于房地产开发过程中的法律业务出发，依据国家法律规定，以中外法学界对房地产开发中的最新研究成果，对房地产开发业务进行了体系性的研究，归纳整理，理论性强，有些观点属于司法实践中的前沿理论，但又理论联系实际，不空洞、不抽象，以案说法，以案说理，有很好的警示意义。每一章节后均附有与本章节紧密联系的具有代表性的案例。案例均由来自全国各地法院真实的裁判文书进行改编而成，以生动的、常见的房地产开发案例与律师评析结合，详细讲解房地产开发过程中，房地产企业所能遇到的，方方面面的问题，以点带面，观点明确，重点突出，具有较强的系统性、知识性、可读性、适用性，称得上是一部房地产企业必备的法律手册。

当然，有些房地产法律业务复杂，其法学理论又博大精深，本书作为理论问题的研究。和实务问题的研讨，也还存在可商榷和探讨的余地，有待于编者的研究，但瑕不掩瑜，作为房地产开发指导用书，本书必将有助于房地产企业正确处理房地产企业中的法律事务，有助于房地产企业在经营中提高竞争力。

最后，我也衷心地希望能够有更多类似书籍出版，为促进我国房地产企业依法开发，推动我国社会主义法治建设做出贡献。

2010年7月

序 言

房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、商业、服务、文化、教育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、排水排污等地下管线以及地面道路等。房地产业是从事房地产开发、经营、管理和物业服务的行业，主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

房地产业有效地促进了国民经济的增长。近年来，房地产开发量增长对国民经济发展的作用越来越显现。同时房地产业带动了相关行业的发展并对国民经济有重要作用，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。

房地产法律事务（含物业法律事务）的范围非常广泛，主要包括在房地产的开发和经营过程中所产生的各种法律事务。律师服务的形式多种多样，可以进行法律咨询、起草与审查重要合同、参加重要的商务谈判、对委托人就重大的经营决策问题提出法律意见、出具法律意见书、进行资信调查、提供律师见证、代理知识产权法律事务以及调解、仲裁与诉讼的代理等。房地产法律业务所依据的法律主要有民法通则、合同法、物权法、担保法、土地管理法、城市房地产管理法、商业银行法等与此相关的法律法规、司法解释等。房地产法律事务所涉及的标的数额巨大，关系到当事人重大的权益，而且与较多的法律关系相关联，在进行房地产的开发、建设、销售、购买、租赁、抵押、转让、税务、行政复议以及管理等法律行为，只有聘请律师帮助才能减少不必要的损失，否则很难甚至不可能取得良好的效果。

本书作者从实践出发，理论联系实际。从专业人员的视角，对房地产法律事务进行了详尽的研究。在内容上紧密结合司法实践，重点探索房地产法律业务实践中遇到的热点、难点、焦点问题。结合《合同法》、《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关行政法规、民商事法规以及最高法院相关司法解释的理论与实践，撰写本书，给予房地产及物业企业以业务指导，真正让房地产企业及物业企业在运行过程中预防风险，减少损失。

本书内容从设立房地产企业（含物业公司）开始，详尽研究了项目公司的设立、土地使用权的取得、土地使用权的转让、与建设单位签订建筑施工合同、销售商品房屋、组建物业公司等一系列房地产法律业务的程序，内容及常见纠纷的解决。对房地产企业及物业公司具有指导意义。在每一编章后紧紧结合编章内容附相关真实案例，在案例编排上，对复杂的判决进行改编，并归纳出焦点对其分析，并指出其所依据的相关法律、法规。可谓巧夺天工。引人入胜。

在房地产融资方面，做者做了一些探讨。从各种方面为房地产企业出谋化策。

在物业管理方面，作者也做了相关研究，内容丰富。

在本书的编写过程中，刘鹿、葛新英、林晓玲等同志参与了部分章节的编写修改。在本书的后期统稿过程中，感谢的贾楠同志的辛勤工作。

因撰写时间仓促，难免有不足之处。希望广大读者提出宝贵意见，批评指正。

作者简介

1、李平，男，内蒙古包头市人，1972年10月出生，中国人民大学法律硕士，房地产经济学硕士研究生。北京市大瀚律师事务所主任、创始合伙人。北京市律师协会房地产专业委员会委员。业务范围：最高人民法院申诉、复核案件的代理；房地产案件及重大刑事案件辩护。（著有本书前六章房地产法律业务部分）。

2、杨健，男，四川省成都市人，1973年8月出生，北京大学法学学士。中国法学会会员。北京市律师协会合同法专业委员会委员。现执业于北京市大瀚律师事务所。执行合伙人。（著有本书第七编物业部分）。

3、聂友峰，男，山东费县人，1974年6月出生，中国民主促进会会员，执业于海南中海律师事务所。业务范围：房地产、合同、知识产权、刑事辩护等案件。（著有本书房地产业务部分案例）

4、贾楠，女，河南郑州人，1978年2月，德国凯姆尼茨工商管理硕士，图宾根大学法学博士研究生。研究方向：国际经济法。（著有本书房地产业务部分案例）

5、魏治中，男，内蒙古包头市人，1972年4月出生，内蒙古包头市中级人民法院一级法官。吉林大学法学硕士。（著有本书房地产业务部分案例）

6、曹汝娟，女，江苏省连云港人，1985年9月。中国矿业大学经济法硕士。业务范围：合同法、房地产、侵权损害赔偿等民商事领域的诉讼案件与非诉案件的研究，研究方向为企业与公司法等。（著有本书第七编物业部分）