指南四  签订合同

在购房过程中，签订好购房合同是重中之重的环节。合法规范的开发商都会采用标准购房合同，购房者应当将开发商提供的合同文本与标准合同一一对照，如有出入，应要求开发商提供标准合同文本。购房者一般都希望对开发商提供的合同文本进行修改以增加或补充对自己有利的条款，但开发商往往会以 “ 合同是经过房产局备案的 ” 等为理由，只给购房者在合同上签字的权利。因此，作为弱势群体的购房者，很难要求开发商对拟好的合同进行修改，尤其是热销楼盘，基本上不可能。但是，购房行为完全是一种市场行为，买卖双方当事人的权利和义务是通过合同自行约定的。在购房谈判和签订合同中，要做到以下几点。

一、坚持以下原则

（一）坚持平等自愿原则

购房者在签约和交易过程中要始终坚持平等自愿的原则。……只有这样，才有可能较好地维护自己的合法权益。 　　
　　（二）坚持互信互利 原则　　
　　谈判的过程就是利益的博奕与较量的过程，……

中国有一句谚语叫 “ 和气生财 ” ，如果出现分歧，双方应通过友好协商的方式解决争议，万一谈判陷入僵局，最好中止谈判，以便研究对策，或者做出小让步。谈判的双方尽管有各自的利益需要，但互利是谈判的基本目标。因此，在谈判的时候，必须首先建立起彼此信任，以此为基础双方才能开诚布公，协调利益，找到一个利益的平衡点，最终达成双赢。

（三）坚持知己知彼原则　 　
　　购房谈判的技巧在于掌握市场信息，做到心中有数，才能知己知彼，取得谈判的优势。

首先要明确人的本性。……

其次要

（四）坚持依法原则　　
　　依据我国的法律规定,购房合同要合法，只有这样才具有法律效力，才能受到法律的
保护。符合法律规定包括签订合同的主体合法、内容合法、……

总而言之，双方只有把自己的想法和愿望放置于法律的框架内，才能防范自己在签定购房合同以后由各方面因素所带来的风险，其权益才能受到国家法律的保护。

（五）坚持难易结合的原则 　　
　　在购房谈判过程中，要坚持难易结合的原则，逐步突破。……

　  如果在谈判中发现开发商缺乏诚信，甚至有欺诈的行为，在明确指出之后，仍然无法达成一致协议，最好要回定金，及早回头，以免追悔莫及。

二、明确合同主体

在房屋买卖合同中，要确定好合同的主体即买方和卖方，…… 案例：2002年，在一家国企上班的王女士见好朋友兼同事陈晨无意购买福利房，就提出以陈晨的名义购买。于是，经陈晨同意，王女士出资10多万就拥有了一套70余平方米的居室，陈晨则在买卖合同的买方空格栏上写下自己的名字。虽然，王女士在这套居室住了5年，但心里一直不踏实，原因就在于其手上没有房产权属证明。据其咨询的律师表示，此房子的产权不归王女士所有，因为依据我国法律规定，只有在房产证上的登记的人才是房屋合法的所有人。 另外，也要谨慎以未成年人…… 合同的另一方当事人是卖方即开发商。卖方应当具备相应资质，要注意查看其营业执照原件、年检记录、经营范围等。如果卖方不具备相应资质，最好不要签订合同。同时，在与开发商签订购房合同时最好到公证机关进行相应公证，以确定合同的法律效力。

三、明确建设项目

（一）《售楼书》作为补充协议

严格说来，《…… 开发商应当遵守《售楼书》中有关该楼盘的相关约定，如有不符视为违约并承担违约责任。

（二）明确是否抵押或假按揭
　　……

(三) 是否通过验收

2004年建设部制定的商品房买卖合同示范文本规定了四个交付使用的条件，供买卖双方签订合同时选择。…… 案例：吴女士所在小区2006年5月按照购房合同约定办理了房屋交付手续，领取了钥匙，但是到06年9月才发现，开发商到目前也不具备交付条件，完全是为了逃避交付迟延的违约责任才与业主办理交付手续的。

（四）房产质量约定

房屋的价值是建立在其优良质量的基础上的。……

（五）面积的约定

商品房以一般建筑面积计算房款，…… 案例：林先生预购了一套价值30万元人民币的商品房。合同约定：该商品房建筑面积为100平方米，套内建筑面积为85平方米。在面积确认及面积差异处理标准的选择上，合同约定以建筑面积为依据，并约定如产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时，据实结算；超过3%时，林先生有权要求退房。2001年5月份，林先生验收新房时，开发商提供的产权登记部门的实测建筑面积与合同约定建筑面积大致相当，但套内建筑面积却比合同约定减少了5%。林先生于是向开发商提出退房要求。开发商却认为，合同约定的面积确认及差异处理标准为房屋的建筑面积，不是房屋的套内建筑面积。只要实测建筑面积与合同约定建筑面积误差比例未超过3%，开发商就不算违约，林先生就不能退房。
    …… 不得作为商业用房出卖，否则承担违约责任。

（六）会所、车库等 配套设施的约定

　 违约责任写入合同附件。

四、明确支付的价款

一是价格的约定。价格条款应明确约定，应当有细项约束开发商使其不得随意加价，排除其他各种不合理费用。

二是付款方式的约定。…… 案例：王先生签订了商品房买卖合同，向银行申请贷款，但由于不符合申请的条件，银行不予贷款，没钱买房，反而构成违约。 建议买方无论是否贷款，最好加入此项条款，给自己留个回旋的余地。有的购房者是通过转账付款的。这时，购房者一定要考虑第三者原因可能导致的违约责任，给自己预留较为充分的时间，可以在合同中注明 “ 如因第三方原因造成的转账延误，买方不承担责任。 ” 案例：吴女士与开发商约定某月某日通过银行转账形式把首期房款划到开发商的账号上，过期要交付多少违约金。但不巧的是，买家即使办理转账手续后，却因银行转账系统的故障导致房款比约定时间迟两天划入发展商的账号，结果发展商以此为由，要求该买家赔偿违约金。

三是定金的约定…… 改为使用 “ 预付款 ” 、 “ 预付金 ” 或 “ 订金 ” 术语，并将适用定金罚则的相关条款删除或者不签订认购书而直接签订购房合同。

四是税费的约定。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。第一、税。 购买房产时购买方要承担的税 包括合同印花税( 0.03% ，在交易鉴证时交纳 ) 、证……

且对他所说的话要做全面分析和理解。

同时，在合同中最好约定 “ 出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件 ” 。如果购房人选择由开发商代缴税费，最好约定开发商在一定期限内向购房人出具缴纳税费发票等凭证，这样可以有效防止开发商挪用资金。开发商往往会要求购房者支付各种款项、税费，购房者可要求出售方出示有关规定和证明文件，对于一些不合理的、缺少依据的费用，如开发商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，购房者有权拒付。

五、关于物业的约定

　　目前，开发商指定的前期物业与业主产生纠纷的情形屡见不鲜，……、降低服务质量。

六、违约责任与合同解除的约定

违约责任包括开发商交付的房屋不符合合同的约定、逾…… 、签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押等。

七、合同附件

附件一、房屋平面图。……

要，因为这可以减少和预防纠纷的发生。一般来讲，在格式合同中没有规定而又必须补充或修改的部分均可以在补充协议中进行约定。   　　

八、签字盖章

一般说来，合同……

为了防止以后陷入被动，购房者最好坚持双方同时盖章签字，这也是对合同和买方的一种尊重或者事先将合同的空白处划掉，并将选择的条款用文字在合同的空白处表现出来，同时在合同上加盖骑缝章、过页章。 案例：2006年6月18日，杨女士将某开发商告上法庭，要求其承担延期未办房产证的违约责任。但在8月11日庭审质证时，杨女士却发现自己手中惟一留存的合同复印件与开发商提交的合同正本有关键性差异。杨女士多方调查后，认定开发商利用其有机会掌握全部合同原件的便利，对合同空白处做了多次不利于自己诉讼请求的后期填写。

最后，为……未经登记备案的合同尽管有效，但不得对抗第三人。