【案情简介】

前期物业上海**建设有限公司从2003年2月小区竣工入住开始，就向业主收取非机动车“车位和使用管理费用”每月每辆10元（物价局核定的最高上限），但从无人看管，至今已发生多起电动车新车整车被盗和电瓶被窃的案件，且拒不赔偿。

主管部门上海市房屋土地资源管理局《关于加强居住区自行车综合管理的通知沪房地资物(2001)468号 》 附件《居住小区自行车库（棚）管理暂行标准》第二、三、七条早有明文规定：“收费管理的车库（棚）应24小时有人看管、值班。车辆管理人员衣着整洁，挂牌上岗，不得脱岗”，“车辆停放凭号入内，车号对应，停放有序、方便进出。车辆进出做到认人、认车、认牌，及时提醒上锁”，“投诉处理及时，整改有力度。因管理不善造成车辆损坏或失窃，应承担相应赔偿”；《上海市住宅物业服务分等收费标准》也一再强调，不论服务等级，“收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理”。然而，物业却对这些规定置若罔闻，不予理睬。为息事宁人，原业委会曾多次研究决定，将收费调整为5元，而物业拒不执行。迫于无奈，我业主只得拒交所谓的“停车费”。

业主曾对簿公堂。而“判决”称，“合同的这些条款（与“收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理”相抵触的“车库不设专人管理”）的约定亦不违反我国法律法规的禁止性规定，因此应为有效。”

【律师分析】

笔者以为，本案有以下几个问题值得讨论：

一、业主与物业服务公司之间是一种委托合同关系。

业主与物业服务公司是在双方自愿的基础上签订的合同，即形成明确的合同关系，合同关系一经成立，对双方当人事都具有约束力，双方当人事要按合同的约定行使自身的权利、履行自身的义务。具体而言，在物业管理合同中，业主属于委托人，物业公司属于受托人，物业公司在业主的委托下进行物业管理、由业主支付物业管理服务费。在本案中，业主与物业服务公司签订的合同中明确“车库不设专人管理”，所以物业服务公司不提供专人管理车库并未违反合同的约定，业主应当按约定支付车库使用费。若业主认为物业公司提供的服务质量不好，可以请求物业公司见盒底收费标准或者依法通过诉讼途径解决，而不应拒交停车费，因为业主拒交停车费的行为已构成违约，物业公司可依约要求其承担相应的违约责任。

二、当合同约定与地方规定相抵触时，其效力如何？

合同法第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。违反法律、行政法规的强制性规定是指：1、仅仅是违反上述立法的强行性规定方为无效，违反任意性规定，不影响合同效力。2、违反的对象仅限于法律（全国人大及其常务委员会颁行的立法）及行政法规（国务院制定的立法）不包括其他立法文件。本案中，虽然合同约定“车库不设专人管理” 与上海市规定“收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理”相抵触，但上海市规定并不属于法律、行政法规，合同约定也并非违反了强制性规定。因此，业主与物业公司签订的合同是有效的，双方当事人应该严格按照合同约定行使自己的权利、履行自己的义务，否则就应承担违约责任。

作者刘炫，北京盈科（上海）律师事务所专职律师。