如何做好律师的访谈工作（二）

    二是从物权公示的原则上考虑，房屋未进行交易过户，所有权未发生转移，作为所有权人之一有权行使自己的权利。这个观点是不用考虑合同无效的因素，合同有效也不影响物权上的效力，物权法上债权和物权是分开的，但是这种结果，对我们也很不利，如果退房，对方会主张一个不小数目的损失赔偿额。这个数额目前法律上没有一个确切的标准，法院判决也是五花八门的，在2008年北京朝阳区法院的一个判决对各基屋法院的影响很大，他把这个额度定在了“损失赔偿额应相当于诉争房屋的现市场价值与双方约定价格的差额”。这种结果不能被排除。在以往所里办过的案例中就有过这种情况，这样我们要回房子的意义不大。
甲女士：我就是想要回房子，不管如何，官司是打定了，你帮我算一下，如果我要房子能赔偿对方多少钱。

    张律师：不要激动，我们可以按照我们现在所掌握的材料进行一下估算，但不排除对方还会提出一些新的证据。对于这种案子，实务中多数双方协商后解决，调解结案，这是我们最希望的结果，我们可以做一个预期的目标，能否让对方补偿我们一个差价，不退房；或者是我们给对方一个合理的数额让其退房。这种方式比较利于双方的沟通和日后的相处，同时各方损失都会降到一个最低点。

    甲女士：你先算一下吧，这样我们心里有个底。

    张律师：我们一起来分析一下吧，这个房子现在双方认可的价格能有多少？对于卖房的事实双方都存在过错，责任都应承担，过错大小暂时也不能定论，至少我们得承担一半的过错，另外我们收取了当时的购房款，对方会主张银行利息。

    乙先生：现在这个房子值30万元，那么还有20元，如果各一半责任，我们还有10万的差价。他要这些年的房款利息我们就主张房屋使用费用，不能任他一方主张。

    张律师：我们说到的责任只是我们的一种猜测，到于多少，还要看法庭上的一些证所材料，当时将房屋出租时的大约租金每月是多少？这方面有没有证据来证明对方房屋一直在出租？
 
    乙先生：有一份现在承租户的证明，都准备好了，我还自己算了一下呢。你看一下帮我把一下关。2005年6月承租给丙租住至今，每月租金800元计算，已有58个月，合计租金为46400元。1999年10月——2005年6月这期间的租金按每月估算600元计算，69个月*600=41400元，那么这几年的租金收入合计约为87808元，接近9万元的收入；从1999年10月8日开始，按本金103000元计算利息，截止于2010年3月，银行的利息（按银行的同期贷款利息五年以上计算）约67725.59元接近7万元；租房和房款的利息之差约为87808-67725.59=20082.41元。

    张律师：乙先生真是个有心人，材料准备得很细，基本案情和法律常识也能把握，自己就能胜任了。

    乙先生：我还是想委托你们这些专业人事帮我打理，这样胜诉的可能性很大。

    张律师：我们会尽我们最大的努力来工作，但案件最后结果我们也不确定，诉讼中的不确定因素很多，我们还需要对你提供的这些材料进行核实，这点请你们理解。如果委托我们代理这个案子，自然要发生代理费用，而且如果没有达到你的预定目标，我们也不退费，这点我要提醒你。关于费用问题，一会你和我们的工作人员找一下李主任，他负责我们所的统一收费，按照司法部的规定和我们所的收费标准，协商一下收费问题，您看这样行吧。

    乙先生：行。

    张律师；基本的材料都有了，这是我们刚才谈话的一个《咨询收案记录》和一份《授权委托书》，你签一下，如果您没有意见，《委托代理协议》签署后，我就可以马上开始为您工作了。这是我们所的联系方式，也把你们的联系方式告诉我们，有事随时联系。

    乙先生：好，这是我们的电话，让你们费心了。

    张律师：我们会尽心去做，不用客气。

送走了当事人，我的心情很久也不能平静，第六感觉告诉律师，当事人没有说实话，不是简单的不知道卖房的事实，而是想反悔，现在的房价实在太离谱了。但律师又不能凭主观臆断，还得让证据说话。

    从上述案例我们不难看出，访谈工作是有阶段性的，这期中有很多技巧，无论接待什么样的当事人都会有这样五个阶段的工作，它们分别是：准备阶段、叙谈阶段、概括确认阶段、分析建议阶段、缔约阶段，每个阶段的工作都有自己的目标和工作内容。

    准备阶段：是指律师根据已经掌握的信息，为访谈的顺利进行所做的准备性工作。主要做好三个方面的工作：事实准备、法律准备和访谈的安排。因不同的案情和方式灵活掌握准备的时间。

    叙谈阶段；是律师与当事人会面后，以了解当事人所知道的委托事项和相关事实和当事人委托事项的认识为主要目的的工作阶段。在这个阶段，律师应当把当事人的倾诉的愿望调动到极限，最大限度地说清全部事实和主观意见，并在此基础上针对性地了解重要信息和澄清相关不清楚的事项。这个过程是叙谈的完整过程，在此过程需要掌握破冰、共情、倾听、激励、询问等到基本技巧，在叙谈中了解当事人更多的细节。

    概括确认阶段：经过当事人的陈述和律师的询问，律师获得的信息仅仅是当事人单方面的、关于自己的信息。这些信息未必是客观的、全面的。但由于工作性质的限制，律师只能根据这些信息去工作，所以在这个阶段，律师必须反复提醒当事人以使其注意到这一点，提醒他注意其单方表述的信息是否准确，并告知他律师根据这些信息进行曲工作所产生的后果应当由他负责。

    分析建议阶段：指律师在访谈过程中根据当事人反映的情况和要求，明确当事人的处境和位置，区分当事人所反映的情况中的有利因素和不利因素，预测事态发展的可能趋向，帮助当事人作出决定的过程。

    缔约阶段：是律师就建立服务合同，与当事人协商处理相关事务的过程。主要有三个主要的工作内容，一个是介绍律师提供的服务的具体内容；二是与当事人协商律师费；三是处理缔约中的相关事务。为缔约作准备。律师在当事人面前一直保持着一个帮助者的形象和姿态。及时提示当事人诉讼中的风险，并作好《咨询收案笔录》让当事人签字确认，避免风险发生；不能对案件结果做出任何的承诺，要严格执行行业规范和执业纪律，客观公正在帮助当事人分析案情，让当事人有个客观的认识，同时也降低了职业风险。

    律师访谈工作同样因案情和当事人的不同，各阶段的要求也会也所不同，在实务中灵活掌握，把法律知识和当事人的诉求有机地结合起来，更好地为当事人做好服务工作，万仗高楼平地起，做好律师的访谈工作正是我们成为一名合格律师的奠基石。