代理词

尊敬的审判长、审判员及书记员：

    受江苏冠文律师事务所的指派，接受当事人的委托，由本律师担任A与H人民政府国有土地房屋征收补偿纠纷一案A的代理人。经庭前仔细询问当事人，并认真查阅本案卷宗，结合庭审，现发表如下代理意见供法庭参考：

一、征收程序不合法。

    1、调查产权程序不合法。依据2011年国务院590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条之规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”。作为被告H人民政府应当严格依法执行此规定，可是被告可能是为了方便，在发出征收公告后，并未到现场进行产权调查，仅仅是到产权登记部门进行产权调查，且只将调查结果作了公告。依照行政法的原则，法无明文规定即禁止。国务院的条例规定是向被征收人公布，原告认为应当理解为：由征收人以书面形式向被征收人送达，而不是一公告了之。因为条例规定是在被征收范围内向被征收人公布，而不是公告。只有对无法送达的，可以公告送达。公告送达仅是对无法送达的一种补救措施。就此而言，原告认为H人民政府的H政发（2011）77号《关于印发H国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第七条对原告不能适用。

    2、征收补偿安置方案风险评估及认证不符合法律和政策规定。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条之规定：“房屋征收部门拟征收补偿方案，报市、县人民政府。市县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30天。”从被告报举证的证据看，被告似乎进行了论证，但我们只要仔细看H住房和城乡建设局2012年3月23日给被告的论证请示中的《关于对M改造工程项目房屋征收补偿安置方案（讨论稿）和2012年3月30日被告发布的《M改造工程项目房屋征收补偿安置方案》，讨论稿与定稿一字不差。再看看参加论证的人员，均为县政府各部门的人员（这些论证的人员又如何能公正客观地为广大被征收人着想呢？他们是不敢也不想为被征收人着想）。且所谓的论证意见，除了一纸签有各部门负责人名字的论证意见，并无讨论记录，由此可见，所谓论证，也就是形式，并未实际论证。否则，怎么可能讨论稿与定稿一模一样呢？另外，依据H人民政府海政发（2011）77号办法第十二条第二款规定，作为被告在作出征收补偿决定前应当先将征收补偿方案征求公众意见，可被告连自己制定出的办法都未执行。征收补偿安置方案未经征求公众意见或被拆迁人意见，就公布于众。

    3、征收补偿安置方案送达不合法。被告未能做到将补偿安置方案依法送达原告。仅以公告简单了事。

    4、征收评估机构选择不合法。依据被告H人民政府海政发（2011）77号文第十六条规定：“评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定；被征收人在规定的时间内协商不成的，由房屋征收部门采取抽签方式确定。被征收人协商选定方式，由征收实施单位按户（一证一户）发放《评估机构协商选定意见表》，并在规定的时间内收回统计，超过被征收总户户数50%的被征收人选择同一评估机构的，视为协商成功，该评估机构为选定机构调整；不足50%的，视为协商不成。”在沿海大市场A区，按被告所说，共有830户，这其中有未售出的商铺375个（此为房产开发商所占有），从被告仅提供的公示表一看，所谓的376户，其实按一户一证的规定，应当是311户，只应当发放311张意见表，而实际被告发放意见表是376张，其中房产开发商一户拥有29张，也就是说，除了开发商，还有多人拥有不止一张意见表。根据南通市人民政府的行政复议决定所说，房地产开发商就取得了375份意见表，这能公平吗？加之在商铺拥有者中有许多是机关工作人员，他们能不听政府的话吗？回答是否定的。

    2012年5月28日N房地产评估有限公司在为参与投标M所附资料中所作的公司简介中说明，该公司已经参加了M改造工程项目的征收评估调查，而被告向社会公布H国有土地上房屋征收评估机构报名公告是2012年5月25日，原告等发放选定评估机构表是2012年6月6日，公布中标结果是2012年6月14日，也就是说，在被征收人协商之前，被告已经与N房地产评估有限公司达成协议，由其进行争议广场的评估。对于已经由被告私相授于评估权的评估公司，他们可能公正评估吗？还不是委托人有什么要求，就有相应的评估结果。

    另外，据许多被征收人讲，在选定评估机构前，房屋征收部门的人还有做被征收人的工作，要求他们选择N房地产评估有限公司作为评估机构。

二、评估机构评估缺乏客观、公平、公正， 且程序不规范。

    1、N房地产评估有限公司在评估中以商铺2012年5月25日的基准价为10943元/㎡。根据H物价局公示的同期H同类的物价（同期无其它同类标价）：C房地产有限公司2011年9月14HY城1#楼店面房价目表，一层为15800元，二层为9400元，均价为12600元。那么，作为评估机构，将基准价确定为10943元的依据是什么？

    2、原告所拥有的商铺位于北面是M建筑应当均为临街、临市场，依据H政发（2011）196号《H国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）》附件8规定：其评估系数权数应当大于100，即使减去使用年限，其权数亦应当大于85%（可用年限），而评估机构将其评估为基准价的51%，依据何在？

    3、作为评估机构，在评估前应当对被评估对象进行详尽的调查，并就调查结果经所有权人或使用人签字确认。可是评估机构在调查时并未通知产权人或使用人。并且结果存在缺项或漏项，对于如此的评估，又如何能保证其真实与公平、公正？

    4、作为评估机构，应当对评估范围内整体评估与个别评估相结合。作为原告在购置商铺时，对市场内的公用设施也交付了相关费用。但N房地产评估有限公司在分户评估报告中却只字未提。明显侵害了原告的权利。

三、被告为了达到其尽快拆迁的目的，采取了一些不规范的手段。

    原告A的丈夫是老师。由于原告不同意与被告签订补偿安置协议，被告通过教育局给其丈夫C施加压力：2014年4月9日，H教育局给C发出通知，要求他结束在沭阳的工作，回H工作（以配合拆迁）<见H教人第2014001号通知>。2014年6月2日H教育局又发出《关于要求C老师配合做好房屋征收工作的函》，希望C老师积极配合工作，按规定时间签订协议。否则将按县纪委、监察局的要求采取组织措施。

迫于各种压力，原告被迫与丈夫离婚。而原告的丈夫却因此情绪低落，失眠。另外，被告还雇用了一些闲杂人员到原告A店铺干扰原告的经营。

    综上所述，被告为了达到其低价拆迁征收的目的，在程序上不合法，实体上与评估机构恶意串通，严重侵害原告的合法权利，故请求法院依法撤销被告的征收决定，依法重新评估。还原告一个公道。

    谢谢。

                                        受托人：

                                        江苏冠文律师事务所

                                          2014年9月22日