薛桂荣
服务地区：山西-太原
擅长：刑事案件、证券投资、房产纠纷
薛桂荣律师亲办案例
太原市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干意见
来源：薛桂荣律师
发布时间：2014-11-28
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并政发〔2013〕12号
各县（市、区）人民政府，各开发区管委会，市直各有关单位：为保证我市城中村改造依法、快速、有序推进，根据有关法律法规，提出本意见。
一、拆迁补偿安置
（一）拆迁补偿安置原则
1.城中村改造拆迁补偿安置采取产权置换和货币补偿相结合方式。宅基地上的房屋原则上实行产权置换；非宅基地上的房屋原则上实行货币补偿。
2.城中村宅基地上的房屋，二层及二层以下为合法建筑，三层及三层以上为违法建筑。非宅基地上的合法建筑给予补偿，过期临时建筑和违法建筑不予补偿。
3.未经规划、房管部门批准擅自改变房屋用途的，按原使用性质给予补偿安置。
（二）宅基地上房屋拆迁补偿安置和货币补贴标准
1.房屋产权置换
（1）合法宅基地上二层及二层以下建筑，按建筑面积拆一还一标准进行置换（建筑面积以国家认定的专业测绘部门实测结果为准）。
（2）2007年5月31日转户前城中村有宅基地的在册户籍村民，每个村民安置建筑面积不低于70平方米。
（3）2007年5月31日以后新增人口安置建筑面积，由各区政府根据本区实际确定。
2.货币补贴
2012年1月1日前，合法宅基地上二层及二层以下建筑为合法建筑，三层以上为违法建筑。考虑到历史因素，三层、四层、五层分别按2007年建安成本价（800元/平方米）的90%、70%、40%给予货币补贴；六层及六层以上不予补贴。2012年1月1日后新建的三层及三层以上部分不予补贴。不执行此规定者，依法拆除。三层及三层以上违法建筑不予补偿。
3.搬迁、过渡费
搬迁费按每户两次、每次1000元标准支付。过渡费按每户1200元/月标准支付。
4.附属物及其他补偿标准，按每平方米300元予以补偿。
5.拆迁奖励
自规定搬迁之日起30天内搬迁完毕的，每户按20000元标准予以奖励；31天至45天内搬迁完毕的，奖励金额减半；超过45天搬迁的，不予以奖励。
（三）其他建筑补偿
集体建设用地上的其他建筑，有合法手续的，按建安成本价予以补偿。
（四）城市基础设施建设涉及城中村宅基地上房屋拆迁补贴标准
城市公共基础设施建设中涉及的城中村宅基地上房屋拆迁完成后，二层及二层以下房屋，村集体享受政府一次性拆迁补贴，补贴标准为2380元/平方米，村民安置由村集体负责。
二、利益分配计算及改造模式确定
（一）综合测算
区政府（管委会）负责组织改造村进行拆迁摸底、制定拆迁补偿安置方案、编制修建性详细规划方案，委托有相应资质的工程咨询单位进行综合测算，由市建设工程预结算审核中心提出审核意见。
（二）改造模式
城市建成区之外的城中村，原则上采取政府主导模式进行改造；建成区之内的城中村，可采取政府主导、村集体自我改造、市场运作模式进行改造。改造收益方案确定后，区政府（管委会）对项目进行打包，提出改造模式，报市政府审定后实施。
三、规划控制
（一）规划设计
1.区政府（管委会）牵头，市规划局把关，选择一流规划设计单位，高起点、高标准编制城中村改造规划方案。
2.城中村改造要与城市整体规划相结合。鼓励打破村与村、集体土地与国有土地界限连片改造，规划设计范围以城市路网为界，连片整体开发改造。
3.涉及文物保护、大遗址保护、大景区保护及经济区、高新区等园区规划范围内的村庄，采取异地改造安置。
4.控制性详细规划编制、调整费用由市政府承担，修建性详细规划编制费用由改造主体承担。
5.按照国家有关规范要求，合理配建幼儿园、中小学、便民市场、社区医疗服务中心、文化活动中心等公共服务设施和市政基础设施，并与村民安置房同步建设，同步投入使用。
6.合理分配住宅、产业比例，确保村民和改制后集体经济组织长远收益。
7.城中村改造住宅用地容积率原则上按不大于3.5控制，商业用地的容积率原则上按不大于5控制。
（二）规划管理
1.凡涉及城中村改造的规划及建筑方案，须报市政府审查。
2.规划编制、设计单位应严格按照规划设计条件进行设计，未达到规划设计条件的，不得开展设计工作。
3.城中村改造项目修建性详细规划已经市规划局批准但未实施的，须按上述要求重新报审规划方案。
四、优惠政策
（一）土地处置及出让金缴纳
1.列入整村拆除计划的城中村，改造方案已批准，并已完成村民转居民、撤村建居、集体经济改制的，市国土局按程序将改造用地范围内的集体土地确定为国有土地，确权给改制后的集体经济组织。同时对城中村改造用地之外的土地进行储备征收。
2.改造用地全部以公开出（转）让方式供地。村集体或开发单位按市政府批准的土地备案价缴纳的土地出让金，
市财政返还85%用于支付村民征收拆迁安置成本。
（二）开辟审批绿色通道
市发改、规划、国土、住建、房管、财政等部门要在各自职责范围内为城中村改造项目手续办理开辟审批绿色通道，实行扁平化作业，优化审批流程，并联审批，即报即办，不超过20个工作日。
市规划部门出具选址意见后，规划设计单位同步进行修建性详细规划（总平面规划）与建筑单体设计方案设计工作。与此同时，市发改、国土、环保、地震等有关部门应并联开展审查审批工作。修建性详细规划（总平面规划）与建筑单体设计方案经市政府同意后，规划部门履行规划建设许可程序，住建部门履行施工许可程序。
（三）规费减免
1.用于安置村民的住宅项目，免交城市基础设施配套费、城市消防设施配套费、园林配套绿化工程建设资金、中小学建设资金、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项基金、人防工程易地建设费。
2.用于发展经济的项目，除城市基础设施配套费外，其余6项费用免收。
（四）村民回迁安置房建设
1.村民安置房不开工建设，发展经济用房不得开工建设；村民安置房不竣工分配，发展经济用房不得对外销售。
2.对于取得开工建设计划的村民安置房项目，市供电、供水等单位应及时提供施工用电、用水，确保工程按时开工。
3.村民安置房户型按照村民回迁要求设计。
（五）配套设施建设
启动整村拆除的城中村所涉及的市政基础设施，属于市政府建设的，优先列入城市年度建设计划，与整村拆除同步进行。
（六）生活保障
城中村改造完成后，原村民依法享有集体收益分配；按规定纳入城镇居民医疗和城镇居民养老等保险体系。达不到城市最低生活保障的，按照规定享受城镇居民最低生活保障。
（七）享受政策
城中村改造项目全部纳入棚户区改造范围，享受国家、省、市棚户区改造优惠政策。
五、工作要求
（一）按照“政府主导、规划引领、整村拆除、安置优先”原则，全面启动，重点突破，快速推进，五年完成。每年每个区完成5个城中村整村拆除并开工建设。
（二）规划、国土、城管、公安等部门要联合行动，强化对征收拆迁的组织领导；工商、税务部门要依法对改造村非法租赁行为进行查处；各区要根据法律规定收集整理相关资料，做好征收拆迁准备，强化依法征收的规范性、有效性。
（三）整村拆除工作由各区政府组织，一般在3个月内完成，原则上不超过6个月。
（四）各区政府（管委会）应加大对城中村违法建设的查处力度，凡违反规划建设和设计水平低的建筑，坚决予以拆除，保证城中村改造规划顺利实施。
本意见自下发之日起施行。本市过去有关城中村改造的政策规定与本意见不一致的，按本意见执行。
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律师姓名：薛桂荣
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