内容摘要：

    夫妻共同所有的房产登记在一方名下，且被表明“单独所有”。容易使公众误认为房屋归夫或妻一个人所有。这样的情况下，夫妻共有财产容易被单方擅自处分，侵害另一方的合法权益。

案情回放

     张女与王男1998年结婚。2000年，王男单位福利分房，张女和王男共同出资购买了一套两居室房屋，登记在王男名下。张女和王男的夫妻感情一般，但为了孩子，双方都没有提到过离婚。

    时光荏苒，张女和王男都已经过了不惑之年。子女也已经长大成人。张女和王男终于可以离婚了。双方本来想把这套共有的房屋卖掉之后，分完房款后离婚的。可是，王男私下从房管局办理了房本，房本共有人一栏赫然写着：“单独所有”。

   王男趁张女回娘家时，将房屋卖给了陈某夫妇。王男一人携巨款“人间蒸发”了。

张女从娘家回来时发现陈某夫妇正在装修新房，而且房产证已经变更为陈某，共有人一栏仍然写着“单独所有”。张女将王男和陈某告上法庭，要求确认房屋买卖合同无效。

    法庭审理过程中，陈某夫妇认为他们购房时，看到房本共有人一栏表明单独所有，便认为属于王男个人所有，与配偶无关。所以，陈某与王男签订了购房合同，交付房款，并办理了房屋变更登记手续。

经过法庭审理，法院最终认定陈某夫妇购买张女和王男的房屋属于善意取得，购房有效，驳回了张女的诉讼请求。

上述案例在现实生活中不断上演，在感叹张女被“单独所有”的同时，购房人陈某之妻同样也被“单独所有”了。在法庭上，陈某之妻作为陈某的代理人出庭应诉，真不知道她是怎么理解“单独所有”的。是属于他们夫妻共同所有还是属于她丈夫陈某单独所有？

“单独所有”并不是一个专门的法律术语。至今为止，我国尚没有有关机关，比如人大常委会、最高法院等机关或者法律专家对该词进行定义或者解释。但是，实践当中，尤其是房屋管理部门赫然将单独所有标注在房屋产权证书里。

单独所有，一般人会认为，是指房本登记的产权人对房屋享有合法的产权，且没有争议。但是，在家庭关系内部，尤其是在夫妻关系中，单独所有就有争议了。如果说单独所有就是指该不动产归登记产权人个人所有，与配偶、父母、子女、任何其他第三人无关，那么，房产登记部门就不会再轻易使用“单独所有”了。

“单独所有”这个词的出现，也是有其缘由的。

《中华人民共和国婚姻法》（2001年）第十七条和第十八条对夫妻关系存续期间获得赠与财产的归属问题进行了规定除遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产外，婚内通过赠与或遗嘱继承获得的财产均归夫妻共同所有。《婚姻法司法解释二》（2003年）第二十二条第二款进一步明确了，“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”

基于上述规定，如何确定房屋等不动产是否归于个人所有，并确定跟配偶无关。历史需要一个词的出现，那么，“单独所有”“独自所有”“个人所有”便应运而生。房屋管理部门偏偏选择了“单独所有”，真不知道是出于什么考虑。

以前的房本，至少是2006年之前的房本里，根本没有“共有情况”这一栏，“单独所有”无从谈起。后来有了，肯定是在《婚姻法司法解释二》实施之后。尤其是，《婚姻法司法解释二》实施过程中，由于很多离婚当事人因为无法证明接受赠与当时，赠与人的内心真实意愿“是赠与自己子女还是夫妻双方”而对簿公堂的情况。当然，随着《物权法》（2007年10月1日）的出台，可能是为了更早地、更好地明确权利归属，房产管理部门在物权登记时，权属证书上多了一栏“共有情况”，同时，“单独所有”被频频使用。

就这样，我们绝大多数人都被“单独所有”了。

虽然，《婚姻法司法解释三》（2011年）第七条进一步细化了夫妻婚内获赠财产的归属，即“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”但是，仍然不能根本解决现实生活中的诸多问题。

2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》规定了不动产和动产一样也可以适用善意取得。并规定了善意取得的条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《婚姻法司法解释三》（2011年）第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”此条规定，本来没有任何问题，可是，如果和房屋产权证上“单独所有”结合在一起看。相信任何一个公民都会胆寒、心怯，每天朝夕相处的、同床共枕的她（他）是不是有一天会拿着“单独所有”的房本到市场上进行交易呢？

    本律师建议，为了避免婚内夫或妻一方擅自转让夫妻共有财产，减少家庭内部成员间互相侵权案件的发生，也为了规范市场交易行为，维护市场交易安全稳定，提请人大部门或者司法部门等有权机关对“单独所有”做出专门的定义和解释，或者为个人所有的财产进行定义。

张灿辉律师

2014年8月19日