债权人申请强制执行时，被执行人称别墅系其唯一住房。法院根据有关规定依法评估拍卖了该别墅，在拍卖款中保留必要的份额，供被执行人及其所扶养亲属租房或购房之所需 
【核心提示】

在执行过程中，经常会出现被执行人只有一处房产，无其他财产可供执行。在这种情况下，如果被执行人的房产属于生活所必需，符合法律、法规规定的生活必需之标准，那么不应该进行执行；否则还是应进行处置，以实现申请执行人的债权，但要留存必要的费用给被执行人，保障被执行人的生存居住权。

【案情回放】

网络公司欠债老板连带清偿

申请执行人：某银行

被申请执行人：某网络有限公司、邓某

２００８年４月２２日，在某银行申请执行某网络有限公司、邓某借款合同纠纷一案，双方达成和解协议，相关民事调解书已发生法律效力，法院依法裁定中止执行。根据民事调解书约定，某网络有限公司应当归还某银行人民币共１３４６１６２８．６３元，该公司的法定代表人邓某对该债务承担连带清偿责任。由于被执行人没有按期履行和解协议的内容，申请执行人某银行于２００８年６月１３日向法院申请恢复强制执行。

【执行案情】

拍卖别墅保障基本居住条件

法院受理某银行申请执行某网络有限公司、邓某（该网络有限公司法定代表人）借款合同纠纷一案后，于２００８年７月１４日依法向被执行人送达了执行通知书、限期申报财产裁定书等相关法律文书，但被执行人并未履行生效法律文书确定的清偿义务，后法院对被执行人信息进行了网上曝光。在执行过程中，法院依据申请执行人申请依法查封了被执行人邓某名下位于深圳市南山区华侨城的某栋别墅，并经摇珠依法委托深圳市某房地产土地估价有限公司对上述房产进行了评估（评估价值为人民币２００６９７００元）。

２００８年７月１４日，法院依法委托深圳市土地房产交易中心对上述房产进行了拍卖。２００８年９月２日，邓某向法院提出异议称，上述房产是其一家三口唯一住房，请求法院暂停执行。后经法院到深圳市房地产权登记中心查证，上述房产确属被执行人邓某一家居住的唯一房产。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定，对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。上述房产虽然属于被执行人邓某及其妻子、儿子共同居住的唯一房产，但被执行人的唯一住房是位于深圳市最高档的别墅社区之一，而且该房产的面积为３５２．１平方米，评估价值达人民币２００６９７００元，明显超出深圳市人均住房２９．６平方米的标准。因此法院认为上述房产构成超过被执行人及其所扶养家属生活所必需房屋标准，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后，可予以执行，优先实现申请执行人的债权。同时，在拍卖款中保留必要的份额，供被执行人邓某及其所扶养亲属租房或购房之所需。如此处理既能实现申请执行人的合法债权，又能保障被执行主体的生存居住权，达到了案件执行中的法律效果与社会效果的统一。

【法官手记】

优先保障被执行人基本居住权

在民事强制执行过程中，时常会遇到被执行人除一处居住的住房外，无其他可供执行财产的案件。一处住房案件的执行，不仅仅是法律问题，还是社会问题，我们既要实现申请执行人的债权，又要保障被执行主体的生存居住权。要妥善处理好这一问题，在执行此类案件时必须明确一个基本的前提条件或者基本原则，即优先保障被执行人及其所扶养家属基本居住权。若该处房产不能强制执行又无其他可供执行财产时，则法院必须将案件予以中止执行；若确需强制执行处分该房产，亦要留存相应份额给被执行人，保障其基本居住权。但是，在现实司法实践中，我们如何把握和实施这一原则，则还需要综合考虑以下几个方面的情况：

明确判断被执行人住房超出生活所必需的标准

当被执行人仅有一处住房，且无其他财产可供执行时，人民法院如何审查判断该“一处住房”是否超过被执行人及其所扶养家属所必需，这是人民法院对该住房能否执行遇到的首要问题。对于被执行主体超过其生活所必需标准的确定必须慎重，既要对债权人负责，又要对债务人负责。按照最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《抵押规定》）第四条规定临时住房的标准，判断被执行主体住房是否超过必需可以参照当地建设部门公布的上年度人均最低住房标准建筑面积以及建设部发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定的第三条第二款：“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的６０％”标准制定。这样判断具有较强的说服力和实践操作性。

另外，考虑到我国各地经济发展不平衡的实情，在实践中，我们也可以依照被执行人占有住房在当地的市场价格作为参考标准。因为在经济发达地区或者大城市，不同地段的房屋价格差异很大，当被执行人的一处住房因所处的位置、地段、结构或者用途等条件使其实际价值较大，变现后即便安置被执行人及其所扶养家属后仍有大量金钱满足债权的情况下，即司法实践中所称的“换房执行”的情况下，执行法院也可以依法予以处分。综上所述，面积原则加上价格判断原则，应该可以确认处分唯一房产是否超出标准的问题。本案中，被执行人邓某的唯一住房是位于深圳市最高档的别墅社区之一，而且该房产的面积为３５２．１平方米，评估价值达人民币２００６９７００元的房产，不管是依据面积原则或是价格判断原则，均明显超出生活所必需的标准，因此应依法对该房产进行评估、拍卖，用以实现本案申请执行人的债权。

明确被执行人所扶养家属的范围

执行实践中，由于所扶养家属的范围涉及到最低住房面积的确定及处置后住房的安置、预留必需费用的问题，所以确定被执行人所扶养家属的范围亦很重要。依照我国婚姻家庭相关法律、法规规定，被执行人所扶养家属一般应界定为：应由被执行人履行抚养、赡养或抚育义务的共同居住生活的亲属，主要为三代以内的近亲属。在深圳经济特区，因为户籍管理制度严格，迁进迁出的条件限制较高，目前深圳的居民户口登记本上，存在很多亲朋好友挂靠的现象，这种亲朋好友不能认定在扶养家属的范围内。本案中，被执行人邓某的户口登记簿中，有其亲戚挂靠的情况，因此在最后预留其所扶养亲属的必需费用中，不应将其计算在内。只能计算邓某本人、妻子、未成年子女及其需赡养的老人。

合理保障被执行人及其所扶养家属所必需的住房

在执行一处住房的案件中，如何保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房问题是一个实践性非常强的问题。我国《民事诉讼法》第二百二十条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为执行法院执行被执行人住房提出了一个原则性的标准，即在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后，可以执行。最高人民法院《抵押规定》的实施，为解决涉及抵押类案件提供了执行依据。比如，规定中明确了申请执行人可以为被执行人提供临时住房，房屋的品质、地段可以不同于原有房屋，所提供临时住房的面积可以参照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定或是根据申请人提供的临时住房应当收取租金以及租金的标准确定等。应该说，《抵押规定》为人民法院在执行中保障被执行人最基本的生存住房提供了一个很好的执行操作规范。

本案中，法院将被执行人邓某的房产拍卖后，按照被执行人及其所扶养家属人数参照深圳市居民申请经济适用房的标准确定其所必需住房的面积，然后根据深圳市房地产权登记中心公布的房屋平均价格，从拍卖款中预留给被执行人邓某。