房产政策对买卖房屋合同的影响

随着市场经济的发展，房价飞速上涨，基于政策的需要，人民群众的期盼，国家出台了一系列的调控政策，调整房价的过快上涨，这也引发了一系列的房屋买卖合同的纠纷，主要分为下列两类：

一、 限制购买主体

当事人为非本地户籍的，必须注意政策的变化，在之前要充分了解自己是否符合购房的资格。如果在签订购房合同时，自己具备购房的资格，在履行合同时，由于政策突变，自己不再具备购房资格的，这样可以从《合同法》情势变更原则来主张解除房屋买卖合同。如为购房前自己不了解政策，不具备购房的资格，不履行合同，自己要按照合同的规定承担合同的违约责任。

二、 控制房贷审批标准和购买房产的数量。

最为关注的观点，主要来看房贷的审批是否必然导致房屋买卖合同不能履行来判断，调控政策不属于不可抗力，也不属于情事变更。但若银行政策是随国家限购政策变更而变更的话，符合情势变更的构成要件，当事人可依据《合同法》第6条以及最高人民法院〈关于适用合同法解释二〉第26条请求法院变更或解除合同，若银行基于其化原因变更信贷政策的，则不属于情势变更。如购房人不良信用，银行额度不够等，这样也不造成合同履行的不公平性。但一般不能贷款并不是解除合同的必要条件，所以很多时候，法官可能认为，一次付款还是可以解决合同的继续履行，如果不能履行的话，购房者可能要承担违约责任，承受较大的经济损失，。

总之，对于购房资格的问题，法院根据情势变更原则为由允许当事人解除合同，这样做，法院不仅积极配合国家对房地产市场的宏观调控政策，而且严格依据合同法的具体规定和原则精神，达到政策和法律的双重效果。