深圳二手房买卖案例4：二手房买卖违约金之诉

原告：深圳中某物业顾问公司

被告：周某

第三人：李某

第三人：凌某

一、基本案情：

2004年8月21日，原告作为经纪方与被告及第三人凌某、李某签订《房屋转让合约》，约定由被告购买第三人凌某、李某所有的深圳市龙岗区中海怡翠山庄某单位，被告须于本合约签订之日起三个工作日内将购买该物业之首期款不低于15万元存入原告指定账户托管；无论任何情况下，若第三人或被告任何一方未能依约合约之条款卖出或买入该物业，则违约方应即时付予原告12600元作为原告的损失赔偿。合同签订后，被告向第三人支付了定金10000元后，未按约定将首期款存入经纪方指定的账户托管。为此，原告向法院提起诉讼。

另外，原告提交其于2004年9月10日向被告发出的《履约催告函》及第三人于2004年10月5日出具的《声明》，其中《履约催告函》的主要内容为要求被告在2004年9月20日将购买物业之首期款存入原告指定账户托管；《声明》主要内容为第三人称被告经原告催告后，仍未将首期款打入原告指定的账号托管，已构成违约，并要求原告将其托管的房产证交回，由其自行承担法律后果等。

二、法院观点：

深圳市罗湖区人民法院认为，原被告及第三人签订的《房屋转让合约》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，依法应受法律保护。因被告未按合同约定将首期款存入原告指定账户，已构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，被告为此应赔偿原告损失12600元。被告称因其未与第三人签订正式的房屋买卖合同，原告要求被告赔偿损失没有法律依据的抗辩理由不成立，法院不予采纳。

三、法院判决：

被告赔偿原告损失人民币12600元。

四、律师建议：

   1、地产中介公司违约金之诉中，合同应约定明确，欲追讨一方的违约金，须有充分证据证明另一方违约的事实以及守约方没有违约的情形。同时，在被告违约后，中介方应即时发送《履约催告函》，保留快递回执等相关证据。

2、在深圳法院实践中，违约金之诉虽然有不支持的案例，但也不乏像本案胜诉的案例。通过胜败诉两方面的案例，一方面也增强业务员信心，此类案例常会被法院支持，另一方面也认识到由于不同法院不同法官理解的差异，诉讼存在较大的不可预知性，从而尽量将纠纷消灭在萌芽中。