深圳二手房买卖案例3：违约客户自愿承诺支付佣金，具有法律效力

原告：张某某

原告：张某

被告：深圳中某物业顾问公司

一、基本案情：

2005年2月25日，原告作为买方，与卖方、被告（经纪方）三方签订了《房屋转让合约》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于深圳市福田区彩田路海滨广场某房屋，转让成交价383000元，并约定买方在签署本合约时交保证金20000元给经纪方，若卖方于2005年2月25日前签署本合约并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金。买卖双方须向经纪方各支付5000元作为佣金，在买方拿到新的房产证即支付经纪方佣金。无论在任何情况下，任何一方未能依本合约卖出或买入该物业，则毁约方须支付经纪方违约金10000元。合同签订当天，原告向被告交付了购房定金20000元，卖方签收该购房定金并委托被告代管。

之后，原告因筹集资金困难，遂与被告及业主协商放弃购买上述房屋，经被告和业主同意，原告于同年4月4日向被告出具了声明书，声明自动放弃购买深圳市福田区彩田路海滨广场某单位，并同意支付被告5000元作为佣金，如果有新的买家以同样条件购买上述物业并由业主签收后此声明书自动生效，之前支付的定金20000元待此交易顺利办完，扣除差额余额部分再由被告支付给原告。被告称业主已另行出售上述房屋。同年4月10日，被告向原告开具了收取佣金5000元的发票，被告以扣除新业主购房差额4000元为由，仅向原告退回所收取的定金11000元。

二、法院观点：

深圳市福田区人民法院认为，本案《房屋转让合约》具有预订房屋合同和居间合同的双重性质，该合同对当事人有约束力。被告按原告的要求为原告与卖方订立合同提供订立房屋买卖合同的机会和媒介服务，原告签订《房屋转让合约》后，由于自身筹集资金困难的原因，而未能与卖方签订商品房买卖合同，不能签订合同的责任在于原告，原告本应依约赔偿造　成被告可收取佣金的损失，但原告经与被告协商后，向被告出具了声明，承诺向被告支付佣金5000元，被告收到该声明并表示同意。被告向原告出具了佣金收据，被告依据原告的承诺收取佣金并无不妥。对原告关于受被告的逼迫而签署声明书的陈述，法院不予采信。被告称扣留原告部分定金4000元是新买家购买该房的差额，但没有提供证据证实，而且原告向被告出具的声明书的生效条件是新买家以同样条件购买房屋，双方并没有约定并且原告也没有明确承诺要由原告承担新买家购房的差额，被告在应退还代收定金中扣取4000元的行为没有依据。

三、法院判决：

故法院判决：被告向原告退还款项4000元。

四、律师建议：

1、由于地产中介公司违约金在法院实践中常有不被支持的案例，本案通过客户出具声明的方式，自愿承诺支付佣金间接达到收取违约金的效果，最终获得法院支持，虽不具有普遍性，但却具有一定的借鉴意义。

2、对于新买家实付购买价与客户购买价的差额部分，因中介公司一般很难举证，除非约定金额非常明确，否则不能笼统约定由客户补齐差额。