深圳二手房买卖案例2、无效买卖合同，定金应予返还

原告：李某

被告：许某某　

第三人：许某，系被告之女

第三人：深圳中某物业顾问公司

一、基本案情：

原告与被告、第三人许某、深圳中某物业顾问公司（“深圳中某”）于2005年10月31日签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于深圳市福田区雅颂居某房屋。被告代第三人签署了该合同，并在合同中允诺第三人会按合同约定将该物业售予原告，代签产生的一切违约责任和赔偿责任由其承担。合同签订后，原告于签约当日按约支付了定金29万元，被告也于当日签收了该笔定金。此后由于房价持续上涨，被告拒绝履行合同。据此，原告诉请法院要求判令被告向原告返还定金29万元，判令被告赔偿原告损失60万元。　

被告认为：一、被告不应承担缔约过失责任，原告不存在损失；二、涉案《房地产买卖合同》是无效合同。涉案房产为被告和第三人许某共同所有，被告没有取得第三人许某的委托处分共有财产，应被认定为无效。第三人许某称，其从未同意被告出售涉案房屋，也未收取原告任何定金。

二、本案焦点：

（一）被告是否收取原告29万元定金的问题。因为有房地产买卖合同、第三人深圳中某向原告出具的29万元保证金收据、被告和第三人许某（被告代签）签收29万元定金的收据相互印证，足以认定被告收取原告定金的事实。

（二）原告是否存在60万元损失的问题。原告认为60万元损失，即原告起诉时涉案房屋的市场价值与双方签约成交价之间的差价损失，并提供了一份评估公司的《房地产估价报告》，报告中记载的委托人为被告和第三人许某。本案审理中，被告提供了一份由该评估公司出具的《证明》，称被告和第三人许某从未委托该司评估涉案房屋，并向二人致歉。由于原告不能说明《房地产估价报告》的合法来源，故法院不予采信。即原告关于其存在60万元经济损失的事实依据不足。

（三）房地产买卖合同是否有效的问题。由于涉案房产是被告和第三人许某的共同财产，被告和第三人许某在庭审中承认双方系父女关系。被告代第三人许某签署房地产买卖合同时，被告未取得第三人许某的授权，第三人许某事后也未予以追认。故被告代第三人许某的处分行为无效，即其与原告签订的房地产买卖合同应认定为全部无效。根据无效合同的返还原则，被告应将其收取的29万元定金返还给原告。

三、法院判决：

（一）三方《房地产买卖合同》无效；（二）被告向原告返还定金29万元。

四、律师建议：

（一）合同是否有效决定着定金条款的效力，即使是夫妻、父母子女共同作为房地产买卖合同中的卖方（或买方），一方签章后也应及时获得共同产权人（或共同购买人）的签章，或者让签字方在指定时间内提供共同产权人（或共同购买人）的授权委托书，否则应承担违约责任并作担保。

（二）买方交付定金后，应及时让卖方签收定金收据，否则定金条款不发生定金效力，即一方若违约则不产生双倍返还或没收定金的法律后果。

深圳房地产律师 骆训文