李东辉
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李东辉律师亲办案例
少交面积超误差比应双倍返还房价款
来源：李东辉律师
发布时间：2011-09-06
浏览量:325
少交面积超误差比应双倍返还房价款
◇罗吉衡
王某与某房地产开发有限公司（以下简称开发公司）签订一份房产预售合同， 王某以每平方米1000元的单价向开发公司购买建筑面积为120平方米的住房一套，共计房款12万元，王某当日付款10万元，余款约定开发公司交房并办好“房、地产证”后一次付清。因开发公司交房建筑面积为90平方米，王某以开发公司违约向法院提起诉讼，要求开发公司按每平方米1000元双倍赔偿房价款。
王某部分付款，开发公司交付房屋实际面积小于合同约定，误差比超出3％，应否双倍返还房价款？
司法实践中，房屋买卖合同买受人通常有两种付款方式：一是按合同约定在交房前全额付清房款；二是按合同约定在交房前付部分房款。对于第一种付款方式，出卖人交付房屋实际面积小于合同约定面积，误差比超出3％，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条第（二）项“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定处理，不存在异议。第二种付款方式通常有两种情况：买受人所付款数额大于或者小于出卖人交付房屋实际面积数额。对此存在不同的处理意见：第一种意见认为，对于买受人付款数额大于出卖人交付房屋实际面积数额，按付款数额与实际面积数额之差双倍返还房价款；对于买受人付款数额小于出卖人交付房屋实际面积数额，不予支持买受人双倍返还房价款的请求。第二种意见认为，不论买受人付款数额大于或者小于出卖人交付房屋实际面积数额，只要误差比超出3％，出卖人均应按小于合同约定面积数额、合同约定单价双倍返还房价款原则处理。具体方法是，当买受人付款数额大于出卖人交付房屋实际面积数额时，按合同面积与实际面积之差，减去误差比3％，乘以合同单价，加上付款数额与实际面积数额之差；当买受人付款数额小于出卖人交付房屋实际面积数额时，按合同面积与实际面积之差，减去误差比3％，乘以合同单价。
笔者认为，第二种处理意见是正确的。理由如下：
1．以买受人付款数额界定出卖人是否双倍返还房价款，与《解释》第十四条第（二）项立意不符。《解释》第十四条第（二）项出卖人少交房屋“面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，其实质是出卖人因有害给付而承担的赔偿责任规定，合同约定买受人部分付款不影响出卖人有害给付的责任，若以买受人所付款数额大于或者小于出卖人交付房屋实际面积数额，不支持买受人的请求，与《解释》立意不符。
2．出卖人少交房屋面积，应承担赔偿责任。我国合同法第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当出卖人交付房屋实际面积小于合同约定，误差比超出3％，属于履行合同义务不符合约定，造成买受人约定利益（预定房屋面积减少）损失，应当赔偿损失。
3．不支持买受人的请求，实质上是放纵出卖人的违约行为。买受人部分付款是按合同约定，并非违约，而出卖人交付房屋实际面积小于合同约定，履行合同义务不符合约定，其行为违约。如果以买受人部分付款数额大于或者小于出卖人交付房屋实际面积，其请求不符合法律规定而否定买受人的请求，实质上是肯定出卖人的违约行为，损害买受人的合法权益。
（作者单位：湖南省衡阳市珠晖区人民法院）
◇罗吉衡
王某与某房地产开发有限公司（以下简称开发公司）签订一份房产预售合同， 王某以每平方米1000元的单价向开发公司购买建筑面积为120平方米的住房一套，共计房款12万元，王某当日付款10万元，余款约定开发公司交房并办好“房、地产证”后一次付清。因开发公司交房建筑面积为90平方米，王某以开发公司违约向法院提起诉讼，要求开发公司按每平方米1000元双倍赔偿房价款。
王某部分付款，开发公司交付房屋实际面积小于合同约定，误差比超出3％，应否双倍返还房价款？
司法实践中，房屋买卖合同买受人通常有两种付款方式：一是按合同约定在交房前全额付清房款；二是按合同约定在交房前付部分房款。对于第一种付款方式，出卖人交付房屋实际面积小于合同约定面积，误差比超出3％，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条第（二）项“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定处理，不存在异议。第二种付款方式通常有两种情况：买受人所付款数额大于或者小于出卖人交付房屋实际面积数额。对此存在不同的处理意见：第一种意见认为，对于买受人付款数额大于出卖人交付房屋实际面积数额，按付款数额与实际面积数额之差双倍返还房价款；对于买受人付款数额小于出卖人交付房屋实际面积数额，不予支持买受人双倍返还房价款的请求。第二种意见认为，不论买受人付款数额大于或者小于出卖人交付房屋实际面积数额，只要误差比超出3％，出卖人均应按小于合同约定面积数额、合同约定单价双倍返还房价款原则处理。具体方法是，当买受人付款数额大于出卖人交付房屋实际面积数额时，按合同面积与实际面积之差，减去误差比3％，乘以合同单价，加上付款数额与实际面积数额之差；当买受人付款数额小于出卖人交付房屋实际面积数额时，按合同面积与实际面积之差，减去误差比3％，乘以合同单价。
笔者认为，第二种处理意见是正确的。理由如下：
1．以买受人付款数额界定出卖人是否双倍返还房价款，与《解释》第十四条第（二）项立意不符。《解释》第十四条第（二）项出卖人少交房屋“面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，其实质是出卖人因有害给付而承担的赔偿责任规定，合同约定买受人部分付款不影响出卖人有害给付的责任，若以买受人所付款数额大于或者小于出卖人交付房屋实际面积数额，不支持买受人的请求，与《解释》立意不符。
2．出卖人少交房屋面积，应承担赔偿责任。我国合同法第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当出卖人交付房屋实际面积小于合同约定，误差比超出3％，属于履行合同义务不符合约定，造成买受人约定利益（预定房屋面积减少）损失，应当赔偿损失。
3．不支持买受人的请求，实质上是放纵出卖人的违约行为。买受人部分付款是按合同约定，并非违约，而出卖人交付房屋实际面积小于合同约定，履行合同义务不符合约定，其行为违约。如果以买受人部分付款数额大于或者小于出卖人交付房屋实际面积，其请求不符合法律规定而否定买受人的请求，实质上是肯定出卖人的违约行为，损害买受人的合法权益。
（作者单位：湖南省衡阳市珠晖区人民法院）
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律师信息
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律师姓名：李东辉
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执业律所：金博大律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：14101*********081
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