深圳二手房买卖案例：

看房故意跳单，中介怒讨佣金

在二手房买卖中，经常发生地产中介公司带客户看房后，客户与业主却跳开中介私下达成交易的现象，由于买卖双方没有与中介方签署三方买卖合同，交易成功了中介方却常常一分钱的佣金也收不到。但是对于这种跳单现象，中介方并非只能自认倒霉束手无策，也可以拿起法律武器维护自身权益。

一、诉讼主体：

原告：某地产顾问公司

被告：深圳市中某公司

二、基本案情：

2005年3月8日，天某公司委托原告居间介绍交易被告所有的深圳市福田区金融中心某层物业，并约定代理佣金为物业转让成交价的0.5%。2005年3月31日，被告法定代表人梁某代表被告与原告签署了一份《客户确认书》，确认求购物业为深圳市金融中心某层，客户为天某公司，用途为自用；还特别约定：若上述客户与被告成功交易，被告同意向原告支付成交物业总售价的1%作为代理服务费。确认书签订后，原告即积极促成双方交易成功。2005年5月，买卖双方签订了正式的房地产买卖合同。2005年5月24日，被告在向天某公司出具的一份“关于金融中心某层楼履行的函”中，进一步确认了买卖双方交易成功的事实。2005年6月16日，天某公司依约向原告支付了代理佣金209911.50元。但被告拒不支付，原告遂诉至法院，请求判决被告向原告支付代理服务费419823.79元及其利息。

三、法院审理：

本案争议焦点为原被告间是否构成居间合同法律关系，被告法定代表人梁某是否因受欺骗而签字。

被告为此提交了被告销售经理刘某的证言，证明2005年3月31日天某公司人员携同原告人员前往被告售楼现场查看涉案楼盘，被告经理刘某进行了接待。此后，天某公司与被告直接进行沟通、谈判，双方最后达成交易，签订房地产买卖合同。被告从未委托原告居间介绍交易涉案楼盘，被告拿着《客户确认书》让被告法定代表人签字时，称为了确认其客户天某公司来看过楼，仅为确认其工作业绩所用。

深圳市福田区人民法院法院认为证人刘某系被告工作人员，与被告之间存在利害关系，且不是2005年3月31日梁某签署《客户确认书》时整个过程的参与者及目击者，故其关于原告骗取梁某签字的证言法院不予采纳。

法院认为，《客户确认书》上虽没有加盖被告公章，但梁某作为被告法定代表人在《客户确认书》上签字，对被告产生法律效力。居间人仅是中介人，不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方的权利义务内容上不体现居间人的意志。根据原、被告双方在庭审中的陈述及双方之间签订的《客户确认书》，原告带领天某公司人员到被告售楼处查看楼盘，原告向被告报告了订立合同的机会，向其提供了订立合同的相对人天某公司，促成被告与天某公司之间签订了《房地产买卖合同》，故原被告之间居间关系成立。被告应按约定的成交总额的1%向原告支付代理服务费。被告未支付代理服务费，已构成违约，原告要求被告支付代理服务费及利息，法院予以支持。

四、法院判决：

（一）被告向原告支付代理服务费419823.79元；（二）被告向原告支付代理服务费的利息13912.85元。

五、法律分析：

房地产中介合同，在法律上称为居间合同，《合同法》420条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”中介公司能否获得佣金主要取决于两方面，一是原被告间是否存在居间合同关系，二是原告是否履行了合同义务，即是否促成买卖合同成立。

首先，在本案中被告法定代表人梁某与原告签署了《客户确认书》，虽然没有加盖被告公章，但由于其签字系代表公司的职务行为，构成表见代理，对被告具有法律约束力，而且《客户确认书》确认了居间服务的内容及收费标准，故原被告间的居间合同关系成立。

其次，在居间合同关系中，居间人的主要义务是为委托人报告订约机会或为委托人与第三人订约提供媒介服务。原告作为中介方，带领天某公司员工去被告处看楼，提供了相关客户信息，向被告报告了订立合同的机会，并与买卖双方积极联络、撮合，原告已经履行了居间义务。

再次，被告利用了原告提供的服务和有偿信息，最终与原告介绍的客户签订了正式的买卖合同，原告的居间目的已经实现，被告佣金支付条件已经达到。同时，该物业买卖合同的买方天某公司也向原告支付了该物业的佣金，侧面证明了原被告间的买卖合同系通过原告促成。根据《合同法》第426条的规定“居间人促成合同成立的， 委托人应当按照约定支付报酬”，故被告应该向原告支付《客户确认书》上约定的佣金。

六、律师建议：

本案属于跳单纠纷，在大声疾呼房地产中介诚信服务的今天，中介方在提升自身服务规范操作的同时也不能对买卖双方不守信诺的跳单行为听之任之。为防止跳单，中介方要尽量与双方签订书面协议，与买卖双方先签订《居间服务协议》，看楼时要求卖方再另行签署《客户确认书》，并对物业名称、客户或业主名称写清楚，使买方对该物业、卖方对该客户分别相对应的予以确认。同时在跳单发生后，尽量争取一方能够支付佣金，最好取得其书面证明，从而获得中介方促成双方交易的有利证据，最大限度降低中介方的法律风险。

        深圳房地产律师 骆训文 

2006年11月8日于深圳