王效发律师亲办案例
房子那些事!
来源:王效发律师
发布时间:2011-09-05
浏览量:1021
 
(刘)《婚姻法司法解释三》已于2011年8月13日正式颁布施行,在这部司法解释颁布的当天,我们也第一时间请到了辽宁论典律师事务所的王东梅律师为我们做了解读,使听众朋友们有了初步的了解。
这部新出台的司法解释针对中国国情和司法实践,对婚姻关系及财产划分中的热点难点问题做了更加明确的规定,却引发了社会各界不同的声音和激烈的争论;甚至有的网友质疑,新司法解释颠覆了《婚姻法》中夫妻共有财产的家庭基石,将会彻底冲垮“现代家庭”的传统地位。
(王)可以说,《婚姻法司法解释三》颁布至今有一段时间了,但有关这方面争论的热度丝毫没有减少。新司法解释的出台似乎从侧面隐性地将财产问题定位成婚姻关系的首要基石,而房产作为婚姻关系中的大宗财产,从归属、使用、分割等诸多方面都存在潜在的利益冲突,又和每个家庭息息相关,这是社会普遍关注的根本原因。
(刘)那么婚姻关系存续期间的房产问题有了哪些新的规定?婚前婚后房产有哪些权属区别?为此,今天我们再次请辽宁论典律师事务所的王效发律师为大家细致解读新司法解释出台后的婚姻房产纠纷问题。
(王)好的。《婚姻法解释三》颁布以后,的确在人们的生活中掀起了不小的波澜,我们也接到了大量的关于婚姻房产问题的咨询。今天我们就日常业务中接触到的大家比较关心的问题,分几个方面来直观地给大家讲一讲新司法解释出台后,婚姻房产的问题有哪些新的规定。
(刘)好的,王律师。那我们先说说父母出资购房的问题,这是现在婚姻房产问题中最为普遍,也最具代表性的问题。也是本次司法解释修改最大、最引人注目的问题。
(王)的确,在近期的咨询工作中,我们遇到最多的也是这方面的问题。
(刘)嗯,下面我们就结合几个比较典型的来和王律师探讨一下:
1、如果是结婚前一方父母出资给子女买房,产权登记在自己子女名下的,离婚时房产怎么分割?
(王)答:这个问题极还是比较普遍性的,由于大部分青年男女结婚时,没有独立购买房的经济能力,需要父母的资助。根据相关法律规定,父母为子女购房出资的,视为是对子女的赠与行为。而新的《婚姻法司法解释三》针对婚前一方父母出资购房的情况没有特别规定,因此应当适用之前的《司法解释二》的规定,也就是除有明确约定外,结婚前父母为子女购房出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。因此,如果是父母婚前出全款为其子女购房,应当视为是对他的个人赠与,该房产应当认定为他的个人财产,离婚时另外一方不能要求分割。
(刘)2、那如果是结婚前双方父母共同出资为子女购房,产权只登记在一方子女名下的,一旦离婚时房子该怎么办?
(王)答:如果是双方父母出资购房,在以前的司法解释中没有明确的规定。这次新的《婚姻法解释三》对这一问题做了确认:由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。因此这种情况下,房子是按照父母的出资比例来认定夫妻双方所占有的房产份额,这也避免了以前不论双方父母出资多少,一律夫妻共同共有的不公平局面的产生。
(刘)3、还有这样一种情况,结婚后一方父母出资为子女购房,产权登记在出资人子女名下的,房产是否为共同财产?
(王)答:按照以前的司法解释规定,婚后父母为子女购房出资的,视为对夫妻双方的赠与,是夫妻共同财产。而新的《婚姻法司法解释三》中对这种情况有了新的特别规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与。因此在这种情况下,如果房子是婚后一方父母出资购买的,那就要看房子登记在谁的名下。如果登记在自己子女的名下,就应当适用新的司法解释,是一方的个人财产;如果登记在对方名下或者登记夫妻双方的名字,就应当认定为夫妻共同财产。
(刘)还有一个大家比较关心的贷款买房问题,如果是婚前一方贷款买房,产权登记在个人名下,婚后共同还贷,离婚的时候对方是不是没权利分呢?
(王)答:这个问题也比较普遍,根据《婚姻法》的规定,夫妻一方婚后的工资、收入、公积金等应当认定为夫妻共同财产。因此不论婚后是谁来还贷,都应当视为是夫妻共同的财产。而这次《婚姻法司法解释三》明确规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”所以,这种情况下,要看夫妻双方就房产分割是否能达成协议;若无法达成协议的,则房产要归属于婚前买房的一方,贷款部分则要按共同财产处理,而房屋增值部分,则要向另一方进行补偿。
(刘)还有就是房改房的问题。这其实是我们国家房改制度的历史遗留问题,在大连目前仍大量存在着使用权房,那么针对使用权房买产权这一块,新的司法解释是怎么规定的呢?
(王)答:《婚姻法解释三》对于这个问题,首次做出了明确规定:“婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。”
因为我国的房改房是带有福利性质的政策房,与人身关系联系紧密,只有特定的职工可以购买,因此,不少年轻人在结婚后,用自己的存款,购买父母的房改房,但是只能登记父母的名字。这种情况下,如果离婚,《司法解释三》结合了《物权法》的相关规定,就是以不动产登记来确定权属。既然登记在父母名下,就只能认定为父母的财产,夫妻购买的房屋的款项,只能算作债权,由父母进行偿还,双方如果离婚,不能分割房屋产权。
(刘)那么针对《婚姻法解释三》的相关规定,王律师对听众朋友有哪些建议或者提醒大家结婚买房该注意些什么?
(王)第一,“未婚夫妻”购房,房产证上不同的登记方案会导致不同的法律后果,即该房产属于个人财产还是共同财产。因此“准夫妻”在购房前应该对不同的署名方式以及付款和还款方式产生的法律后果要有个清醒的认识。
第二,如果是父母出资为子女买房,则应区分是婚前还是婚后,还应对为谁出资,出资比例,出资用途等做出明确约定,以避免子女婚姻出现问题时,发生纠纷。
第三,对于婚后夫妻共同出资购房,如果没有明确约定出资比例或产权归属,一般则认定为夫妻双方共同财产,双方离婚时,平等分配。
第四,对于婚内夫妻间的房产赠与行为,要看是否办理了产权登记,登记后权属发生转移,没有登记的可以随时撤销。建议双方应谨慎为之。

种“附属”。
婚姻的殿堂,不是光靠物质来支撑的。一个幸福温馨的家庭需要双方共同来维护,不要让美满的姻缘牺牲在婚姻和房子的捆绑当中。
好的,今天的节目就到这了,感谢收听

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  • 律师姓名:
    王效发
  • 执业律所:
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  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    12102*********882
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