代理词

尊敬的审判员：

贵州黔文律师事务所接受陈某某的委托，指派司朝伦律师担任本案陈某某的代理人。接受指派后，我们开展证据调查工作，对本案事实有了初步的了解。通过刚才的庭审调查，本案事实清楚。现代理人发表如下代理意见：

代理人认为，陈家林与被告季山萍签订的安置房《购房买卖协议》无效，理由如下：

一、本案陈某某处分本案争议安置房，系季某某的胁迫及趁人之危。

从刚刚查明的事实来看，陈某某于今年5月向季某某借款，季答应给其3万元，但给借款时却只给陈一万，且让陈每天支付利息300元，20天后，季要求陈还5700元利息，一月后且要求陈归还本金加利息2万元。陈没有钱归还，季威胁陈。陈出于无奈，在季的恐吓、趁人之危的情况下不得已将该套安置房低价卖与季。审判员，作为刚过18周岁的懵懂少年，今天在法庭上大家也看到，陈对父母的依赖性很强，且没有独立的判断能力，尤其是对重大财物的处理上，更没有辨明是非的能力，再加上季对其的变相勒索，威胁，致使陈失去理智，违背自己意愿将安置房卖与季合符常理。故此，该协议并非陈的真实意思之表示。根据我国《合同法》第52条之规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当属无效。故此本案中，季与陈签订的安置房《购房协议》系属无效。

1. 本案争议安置房屋使用土地的性质为国有划拨建设用地，划拨土地不能转让。

   根据《城市房地产管理法》第31条规定： 房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。及第41条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。我国法律确立了房地一体交易原则。因此本案安置房屋卖与季，土地亦随之转让。那么该案安置房买卖就涉及到土地的买卖，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定:划拨土地使用权，不得转让、出租、抵押。及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。故此，本案中季与陈签订的《购房协议》涉及到划拨的土地，双方约定转让安置房严重违背了上述法律及司法解释的规定，根据我国《合同法》第52条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。因此，本案季与陈签订的安置房买卖合同无效。

1. 本案争议房产不能转让。

   根据我国《城市房地产管理法》第38条规定：未依法登记领取权属证书、完成开发投资总额25%以下的房产，不得转让。本案争议房产还未动工，没有达到投资总额25%，且未取得权属证书，故此，季与陈约定的房屋不能买卖，协议亦属无效。

   四、保障性住房，国家政策限制上市交易。

   本案争议的安置房，系陈唯一的住房，系失去土地及宅基地代价换来的，该房屋对于陈来说，仅具有居住功能，其仅是保障自己的基本居住权，故此，严格意义上来说，该安置房系陈的福利性住房，其性质与经济适用房无异，因此，相较于季的投资行为，陈的居住权更应受到法律及政策的保护。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定：经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。本案中，争议房屋未能取得全产权，不能上市。上述意见，对该类房屋上市流通规定了相关流程，即五年内不得上市，需要交纳土地收益金，且先满足政府的优先购买权，政府明确不予购买时才能流通。故此，类似经济适用房的保障性住房的上市具有诸多不确定性，可见国家不鼓励其上市交易流通，因此《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第6条规定：相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。本案中，该房屋尚处于限制交易期限内，因此该买卖行为应当无效。

   综上所述，季与陈签订的《购房协议》无效，及根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定：住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。恳请法庭，重视失地农民的居住权利，判决《购房协议》无效，使该房屋回归到原始的居住功能状态。

   谢谢！

   代理人：司朝伦

   2013年11月29日