一、关于商品房认购书的法律性质

观点1：认购书是买卖合同的补充协议。

观点2：附条件的商品房买卖合同。

观点3（主流观点）：性质为预约合同，是独立的合同。

二、关于商品房认购书的效力

作为预约合同的商品房认购书，其效力不受是否取得商品房预售许可证的影响，只要是双方当事人真实意思表示，不存在合同法52条规定的合同无效情形，该商品房认购书就应当是有效的。

三、违反认购书的法律责任及责任承担方式

1、大部分法院认为是违约责任，少部分法院认为是缔约过失责任。本人认为，二种责任竞合：对认购书本身而言，系违约责任；对将来的本约而言，系缔约过失责任。

2、台湾地区相关判例认为，预约与本约的性质和效力都有区别，因此，不得直接根据预定的本约内容请求履行。但是，法院可以判令债务人作出订立本约的意思表示，债务人不作意思表示的视同判决确定时已为意思表示。本约成立后，债权人即有请求给付的权利，基于诉讼经济原则，债权人得合并请求订立本约及履行本约。

但我国大陆地区绝大多数法院均认为，认购书系预约，不得判决继续履行以订立本约或按预定的本约内容直接履行，仅有少数法院曾作出判决继续履行——如2003浙民一终字第271号判决《陈小红诉浙江福田房地产开发有限公司认购合同纠纷一案》。