已经进行的农村房屋买卖合同是否有效呢?目前主流观点是认为，合同无效。理由是《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

但笔者认为农村房屋买卖合同应当认定有效。关于合同无效的几种情形中在《合同法》52条有明确规定，而认为农村房屋买卖合同无效的情形只能归于“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”。而《合同法司法解释二》第五十二条第１４条将这里面的“强制性规定”解释为效力性强制性规定。既然有效理性强制性规定，那么相对应的就应该是管理性强制性规定，虽然目前理论界对于这两种规范的认定标准有争议，但既然司法解释中已经提及这个概念，那么我认为就应当对此有所区分。笔者认为“管理性规范”是指法律或行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。民商法的一个重要精神就是鼓励交易，当立法者从正面规定了哪些该做哪些不该做的时候，一定会有司法者告诉我们如果做了应该怎么处理。

国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。《土地管理法》第62条的立法本意是，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。所有权的四项权能当中，处分权是最核心的权利，如果限制农民处分农村房屋的权利，那么农民对房屋的所有权又体现在哪里呢！农民将自己的房屋按照自己的意志转移以后，随即丧失的是再次申请宅基地的权利，新的房屋所有权人因地随房走的原则替代成为了宅基地使用权的享有者，这一点并没有动摇农村土地的集体所有性质。

目前，因农村宅基地房屋买卖合同是否有效引起的各种纠纷中，很大程度上在于我们的立法、司法中尚未规定明确，笔者也期待下一步立法或司法能加以完善。