出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第97条规
定的条件或者共有人约定的条件,在房屋买卖合同有效的情况下
,买受人请求履行房屋买卖合同,其他共有人不同意出卖该共有
房屋,并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的,人民法
院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。法院可以向购房
者明确释明其可以变更诉讼请求,购房者可以请求解除合同并要
求出卖人承担违约责任。
【当事人】
原告:刘某被告:李某、陈某
【案情简介】
2010年10月20日,刘某与李某签订《商品房买卖合同》,约定由
刘某购买李某名下的某市花园1号楼三单元1802房屋(以下简称案
涉1802房屋),买卖价款220万,上述房款付清后五日内,李某协
助刘某办理案涉1802号房屋的权属变更登记手续。 合同签订后
,刘某按约支付房款220万,后李某以其妻子陈某不同意出售该
房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由,拒绝为刘某办理房
屋产权证变更登记。 刘某起诉至法院,请求法院判令强制李某
、陈某履行《房屋买卖合同》,并协助办理案涉1802房屋的权属
变更登记手续。
【争议焦点】
1、《商品房买卖合同》是否合法有效?2、《商品房买卖合同》
是否可以强制履行?
【法院裁判】
1、《商品房买卖合同》合法有效。刘某与李某签订的《商品房
买卖合同》时,刘某基于信赖李某是案涉1802房屋的权利人,且
李某的配偶陈某也出具同意销售的证明(后经证实该证明系伪造
)。故刘某信赖李某有权处分案涉1802房屋,对此没有任何过错
。 经查明案涉1802房屋合同价格同周边同类型房屋的出售价格
是一致的,因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益的情形存
在。基于此,认定刘某是善意的,且合同约定价格也是合理的。
故《房屋买卖合同》系刘某与李某真实意思表示,且不违法法律
、行政法规强制性规定,合法有效。 2、刘某主张继续履行合同
,违法《物权法》规定,不予支持。 经查明,李某在出售案涉
1802房屋时,系伪造了陈某的签名,而在本案诉讼过程中,陈某
明确表示不同意出售案涉1802号房屋,根据《物权法》第97条“
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大
修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同
共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”的规定,在陈某
作为案涉1802房屋共同共有权人的情况下,要想继续履行《房屋
买卖合同》,必须取得陈某同意。鉴于陈某在本案中明确表示不
同意出售案涉1802房屋,故刘某主张继续履行合同的诉讼请求,
不符合《物权法》规定,不予支持。 3、至于合同有效且不能履
行情况下刘某的权益保护问题,刘某可以变更诉讼请求。李某可
以要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任。对此,法
院已经向刘某明确释明其可以变更诉讼请求的情况下,刘某仍坚
持其原来的诉讼请求,故法院予以驳回。
【主要观点及理由】
首先,对于诉讼中一方当事人请求继续履行合同的,应当符合《
合同法》关于继续履行的条件。《合同法》第110条规定:“当
事人一方不履行金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的,对方
可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或事实
上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者强制履行费
用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”而本案中,
鉴于案涉1802房屋系李某与陈某的夫妻共同共有财产,因此,刘
某的诉讼请求能否获得支持,需要考察该诉讼请求是否符合共有
物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。 对此,《
物权法》第97条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的
不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按
份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除
外。”因此,本案中陈某明确表示不同意出售案涉1802房屋时,
李某作为共有权人之一对案涉1802房屋的处分不符合上述法律规
定。结果即刘某的诉讼请求不符合法律规定,不能成立,应予驳
回。 其次,对于本案所涉及的情形,从深层次来看,实质上涉
及房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利
益保护二者之间的平衡,既真正的权利人所代表的是一种物权人
的静态利益,而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的
动态利益,在二者冲突的情况下,应注意实现二者之间的平衡。
对此,在房屋买卖合同有效的情况下,一方面,买受人可以请求
出卖人承担违约责任,赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益
,在此情况下,其基于交易安全上的利益则得到了保护;另一方
面,如果房屋买受人请求强制履行买卖合同,而共有人不同意出
售,则不能实现房屋的物权变动,在此情况下物权的静态利益则
受到保护。 综上,刘某请求继续履行合同,不符合法院判决强
制履行的“法律上或事实上能够履行”的要求,故该诉讼请求不
能获得支持。