物业费催收常见的几个问题

物业费催收常见的几个问题

一、诉讼时效问题

1、法律对主张民事权利诉讼时效的规定

我国《民法通则》第一百三十五条规定， 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。实践中，常常出现由于对诉讼时效的不重视，没有建立物业费催收流程制度，导致物业公司准备向法院起诉时，才发现已过了诉讼时效。

2、主张物业费的诉讼时效如何计算

我国《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。实践中，物业公司与业主一方在《物业管理服务协议》中约定物业管理服务费交纳方式为：双方约定物业服务费按（年/季/月）交纳，乙方应在每（年/季/月）的第一个月几号前预先交纳，也可以按季度或年度提前预交。但有时双方约定的物业费交纳时间并不十分明确，导致诉讼时效的起算时间有争议。因此，双方对物业费的交纳方式，尤其是交纳的时间必须明确。依上述约定，业主应交而未交纳的部分物业费，诉讼时效应当从业主逾期交纳的第二天起算，为二年。

3、如何解决诉讼时效问题

（1）及时催收

建议物业公司在每年的某月某日之前，必须完成对上年度欠费业主的催收工作（包括电话催收、公司发函催收、律师所发函催收）。

（2）催收过程中达到诉讼时效中断效果

我国《民法通则》第一百四十条规定， 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。物业公司向欠费业主发书面催收函的方式属于上述规定中的“当事人一方提出要求”情形，只要物业公司有催收凭据（寄件单、催收函回执、邮费收据、快递公司盖章的备份催收函等）证实物业公司已经向欠费业主催收过相应时段内的物业费，则会达到诉讼时效中断的效果。

（3）及时起诉

建议物业公司在每年的一个时间之前，如每年的5月30日之前，将需要起诉的上一年度欠费业主名单及相关证据材料交给公司法律顾问，以确保向法院起诉的时间，没有超过诉讼时效二年。

二、催收通知送达问题

建议物业公司设立物业费催收流程，实践中，建议物业公司按以下流程进行催收，并重视送达过程中的注意事项：

1、公司日常催收（发现业主违反协议逾期交纳时）

（1）催收方式：建议电话催收，并作好催收记录。

（2）目的：效率高，初步了解业主逾期交纳原因及抗辨理由。

（3）次数：可以催收两次，同时作好催收记录。

2、物业公司向业主发函催收（电话两次催收无效业主）

（1）目的：正式的催收；同时可以达到诉讼时效中断效果；为下一步起诉作准备。

（2）催收方式：有回执的特快专递

物业公司在向业主寄催收函时，应注意以下事项：A、邮寄单的填写；B、邮寄材料的备份（注明与所交寄函件内容相符并由快递公司盖章）；C、相关证据材料的保存（寄件单、收费收据、备份的邮寄材料、回执单）。

3、律师所向业主发律师催告函

（1）目的：更正式的催收，让业主认识到拖欠物业费将面临的法律后果；同时可以达到诉讼时效中断效果；为起诉作准备。

（2）方式：有回执的特快专递

同样应注意以下事项：A、邮寄单的填写；B、邮寄材料的备份（注明与所交寄函件内容相符并由快递公司盖章）；C、相关证据材料的保存（寄件单、收费收据、备份的邮寄材料、回执单）。

4、电话录音催收（特殊情况下）

特殊情况下，对个别欠费业主，采取上述方式无法送达时，可考虑电话录音催收方式，以达到物业公司的催收目的。

三、向法院起诉时应注意的问题

（一）起诉前，物业公司是否向业主进行了书面催收？

未经书面催收，法院将不予受理或者受理后驳回起诉。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。实践中，物业公司向法院起诉业主主张物业费时，法院立案前都要审查物业公司起诉该业主之前，是否对该业主进行了书面催交，如果物业公司没有向法院提交已经书面催交的证据材料，法院一般不受理或者受理后经审查查实物业公司没有书面向业主催交的，也会驳回物业公司的诉请。

（二）是否已经超过诉讼时效？

超过诉讼时效，将丧失胜诉权。我国《民法通则》第一百三十五条规定， 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

（三）管辖法院

依我国《民事诉讼法》第二十三条的规定， 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

（四）起诉需要准备哪些证据材料？

物业公司向法院起诉业主主张物业费，需提交的主要证据材料如下：

1、主体资格方面材料：

物业公司方面：需向法院提交物业公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明等。

业主或者房屋使用人方面：需向法院提供业主或者房屋使用人身份证明材料、房号等。

2、其他证据材料

前期物业服务合同、物业服务合同、收费许可证、书面催收的证据（寄件单、邮费收据、邮件回执单、备份的邮寄材料等）。回执单如业主未签收，应注明拒签，并由邮递员签字盖戳。

（五）及时举证的问题

我国《民事诉讼法》第六十五条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。依我国《民事诉讼法》第一百一十五条规定， 对个人的罚款金额，为人民币十万元以下，对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下。因此，物业公司向法院起诉的同时，应及时向法院提交证据，否则，可能面临严重的法律后果。