房屋没有办理抵押登记，抵押人是否承担责任?

基本案情：

2013年4月10日，王某与李某签订《借款协议》，约定王某向李某借款人民币60万元，同时对利息、还款期限、违约责任等进行了约定。同日，秦某与李某签订了《保证合同》，秦某对王某的上述借款提供连带责任保证担保；曹某与李某签订了《房屋抵押合同》，以曹某的一处房产为王某的上述借款提供抵押担保，其中该《房屋抵押合同》第八条约定，曹某必须在合同签订后7个工作日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书，抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押人保管。最后一条约定：“本合同自各方签字或盖章之日起生效。依法需要办理抵押登记的，办妥抵押登记手续之日起生效”。

借款期限届满后，王某未按时还款，李某将王某、秦某、曹某一同起诉到法院，要求法院判令王某立即偿还借款本金、利息及违约金；秦某、曹某对上述款项承担担保连带清偿责任。经审理，一审法院认为曹某与李某虽然签订了《房屋抵押合同》，但并没有办理房屋抵押登记，抵押权未设立，驳回李某对曹某的起诉。李某不服一审法院判决，依法向二审法院提起上诉。

争议点：本案中，曹某是否承担法律责任？应该承担什么样的法律责任？

笔者观点：

笔者认为曹某与王某签订了《房屋抵押合同》，虽然没有办理房屋抵押登记，抵押权未设立，曹某不承担抵押权担保责任，但应当承担合同的违约责任。

一、曹某与李某双方之间签订的《房屋抵押合同》成立且合法有效。

1、曹某与李某在自愿平等的基础上签订《房屋抵押合同》，是双方真实的意思表示，不违反我国法律及行政法规的禁止行规定，该合同成立且有效。同时根据我国《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力” 的规定，抵押合同的效力不受抵押登记的影响。

2、如认为《房屋抵押合同》中最后一条的约定，是对生合同效要件的约定，笔者认为其也是附期限生效条件的约定。曹某恶意不在合同签订后7个工作日内办理抵押登记手续，致使生效条件不成立。根据我国《合同法》第四十五条第二款的规定，曹某为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。因此，该房屋抵押合同也应当已经生效。

二、曹某不按合同约定办理抵押登记手续，致使王某不能实现抵押权，曹某应当承担合同的违约责任。

曹某与李某签订的《房屋抵押合同》中明确约定：“曹某必须在合同签订后7个工作日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书，抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押人保管”。依照合同约定，去办理有关抵押权登记手续是曹某的主要义务；同时根据《城市房地产抵押管理办法》第三十二条的规定，办理抵押物登记手续也是曹某法定的主要义务。曹某认为只要把房产证交付给上诉人后就认为去办理抵押登记手续的主要义务就转移给李某的观点是错误的，没有任何事实和法律依据。因此，曹某违反《房屋抵押合同》的约定，恶意不办理抵押登记手续，构成严重违约，应当承担违约责任，即曹某应当承担李某不能行使抵押物权所遭受的损失。

法院裁判：

二审人民法院经过开庭审理，充分考虑并采纳了笔者的上述观点，认为本案房屋未办理抵押物登记，抵押权未设立，李某不能对曹某的抵押房屋行使抵押权，但曹某与李某双方之间签订的《房屋抵押合同》已经生效，曹某应当按诚实信用原则履行抵押合同中的义务，即保障李某债权的实现。二审法院依法改判，要求曹某在抵押房屋财产价值范围内对王某不能偿还的债务承担补充清偿责任，并可以在承担清偿责任后向王某追偿。