周宏俊
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武汉“城中村”改造政策全解读
来源：周宏俊律师
发布时间：2007-04-05
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“城中村”改造政策全解读
昨日，市“城中村”综合改造领导小组办公室有关负责人约请记者，进行了详细解读。
“城中村”素描
■何为“城中村”？
答：是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（１９９７－２０１０年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩下少量农村用地，农民已不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。
■我市有多少个“城中村”，涉及多少人？
答：我市“城中村”主要分布在江岸、江汉、硚口、汉阳 、武昌、洪山等６个区，共有１４７个行政村和１５个农林单位，土地总面积为２１３８１．８２公顷。涉及总人口３５．６６万人，其中农业人口１７．１０万人。
■“城中村”改造目标是什么？
答：实现“五个转变”。即促进“城中村”集体经济组织转变为符合现代企业制度的经济实体；农业户口变为城市户口；撤消村委会，建社区居委会；将变为居民的村民纳入城市社会保障体系；依法将“城中村”的集体土地变为国有土地；改变“城中村”的公共设施，建文明社区。
■我市“城中村”改造步骤是什么？
答：二环线以内５２个村是近期改造的重点，总人口１５．８１万人，其中农业人口４．５６万人，土地总面积４８３５．２公顷，先期选择１５个村进行试点。
■１５个试点村是哪些？
答：分别是竹叶山村、新荣村、航侧村、鲩子湖村、贺家墩村、罗家墩村、汉西村、前进村、十里铺村、沙湖村、紫阳湖村、徐东村、团结村、井冈山村和洪山村。
村集体改为企业
■村里的资产怎么处理？
答：对集体经营性资产的处置要分三步走，一是制定资产处置方案，二是确定量化资产，三是明确资产量化对象；对水利、供水、道路、桥梁、涵洞等非经营性资产，移交市政有关部门统一管理；资源性资产主要是山林，在不改变林地性质和林地用途前提下，林地产权属改制后的企业所有。
■“城中村”集体经济组织怎么改？
答：对已组建了公司制企业的“城中村”，对村委会在公司所持有的股权进一步明晰权属；对非公司制企业的“城中村”，依据《公司法》进行公司制改造，对暂不具备条件实行公司制改造的企业，可选择股份合作制，待条件成熟后再改制为公司制企业；对没有成立企业经济实体的“城中村”，可结合村集体资产的处置方案，由村民会议决定选择适合的改制形式。
■集体经济组织改制享受哪些优惠？
答：现有的优惠政策包括村集体企业在改制过程中涉及的房屋土地变更登记、过户等需缴纳有关税费可减免；原村没有集体企业，通过集体经济组织改制后组建的新企业，可以享受国家新办企业相关税收政策；村原有的企业，改制后在一定时期内原则维持原纳税方式不变；原村委会所持有的股权量化给股民的股权变动，不视为产权交易，免收有关费用。
村子如何改造？
■“城中村”怎么改造建设？
答：“城中村”改造分３种方式进行，即项目开发方式、市土地储备中心收购方式、具备条件的村按规划要求自行改造建设方式。
■村民居住问题如何解决？
答：原村民的居住区可采用新建、改建、扩建三种方式进行。对规模适中、与周边城市景观协调、建设情况良好并符合城市规划的现有村民居住区，宜采取改建或扩建的方式实施改造建设；需要搬迁的村民居住区，拟采取拆除旧居住区建设以多层公寓式为主新居住区的方式实施改造建设。
■个人房屋宅基地如何清理？
答：规划国土和房产部门对原集体土地上个人（含非本村村民）的房屋及其宅基地按一户一处基地的原则进行清理，属拆迁范围的，予以认定还建安置面积；属保留范围的，予以确认发证面积。
■原村民住宅房屋及其宅基地如何认定？
答：已得房产“两证”的，经规划国土和房产部门核实后，予以认定；对于无证的历史遗留房屋，拆迁时按《武汉市征用集体土地房屋拆迁补偿历史遗留问题处理意见（试行）》（本报２４日曾做报道）来执行。
■村民拆迁安置如何补偿？
答：一是每户认定的合法面积３００平方米以内的（其中一人一户认定合法面积为１００平方米），按拆一还一的标准安置，３００平方米（１人户１００平方米）外的合法面积，由改造单位给予重置价补偿；二是每户还建安置建筑面积不足人均５０平方米的，合法认定部分拆一还一外，不足部分按建设成本价购足５０平方米；三是一人户合法建筑面积不足８０平方米的，合法认定部分按“拆一还一”外，不足部分按建设成本价购足８０平方米。
就业和保障
■“村改居”人员怎么享受就业政策？
答：改制后的经济实体优先安排“村改居”劳动力就业，对暂未就业且有就业愿望的人，市劳动保障部门发给《再就业优惠证》，鼓励和引导其自主创业或自谋职业。各区要为“村改居”劳动力组织专门的技能培训，培训费从市、区财政专项资金中支出，各级劳动就业服务机构要优先推荐村改居劳动力就业。
■领取《再就业优惠证》后可享受哪些优惠政策？
答：“村改居”劳动力领取《再就业优惠证》后，享有与城市下岗工人一样就业优惠政策。
■“村改居”人员如何进社保？
答：“村改居”劳动力经村民会议同意，可参加城镇职工社会保险，在社保部门审核同意后，村集体经济向社保机构缴纳养老保险、医疗保险等社会保险费，并按规定逐月续缴。
村改居养老人员经村民会议同意，可参加养老保障，在经社保部门审核后，村集体经济向社保机构一次性缴纳养老保障费。 ■社保经费如何筹措？
答：按照土地资产换保障的原则，主要来自土地补偿费、安置费、村经济收入及其他渠道。
■养老人员参加养老保障需交哪些费用？
答：１０年的生活费、住院医疗费和１３个月的生活费标准及丧葬补助费。
■养老人员享受哪些养老待遇？
答：自缴费次月起就可享受按月领取生活费、城镇企业退休人员住院基本医疗保险等待遇，今后的标准与城市居民最低生活保障标准同步调整。死亡后将一次性缴纳丧葬补助费发给其指定继承人。
■“村改居”人员如何办理低保？
答：村民变为居民后，享受城市居民有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策，符合低保条件的可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。
■“村改居”人员医疗保险如何办理？
答：村改居劳动力基本医疗保险费、大额医疗保险费等参照城镇人口缴纳，并享受同等医疗保障。
户口如何变更
■哪些人的农业户口可变为居民户口？
答：经市政府批准实施综合改造的“城中村”中具有常住农业户口人员列入此次“城中村”农业户口改登为居民户口范围。
另外，这５类也属于户口改登范围：１、对原属农业户籍的现役军人、在读大、中专学生进行登记，待今后复退、毕业返回原籍时，原户籍所在地派出所可为其办理《湖北居民户口》。２、因结婚、投亲、收养等原因申请迁入的外地人员，经辖区公安分局审核上报市公安局批准后，迁入地派出所可为其办理《湖北居民户口》。３、对超计划生育或非婚生子女，由其父亲或母亲户口所在派出所查证身份后为其办理《湖北居民户口》。４、对正在劳改、劳教人员进行登记备案，待其刑释解教后，原户籍所在地派出所可为其办理《湖北居民户口》。５、经人民法院宣告失踪或长期外出户口被注销人员， 现已回原籍居住的，原户籍所在地派出所应为其恢复《湖北居民户口》。 ■农业户口改登为居民户口后，能否在市内自由迁移？
答：可以自由迁移。
村委会改为居委会
■村委会如何改变为居委会？
答：“撤村建居”的主要方式，是各“城中村”在撤销建制村和村委会后，按以下方式建立或划分社区，并组建社区委员会。建立或划分社区有３种类型：１、成建制类型的社区建立。２、跨城区“插花”居住的原村民， 如集中居住户数达到７００户左右的， 则直接建立社区；３、新居住区类型的社区建立，原村民成建制搬迁进新居住区，居民户数达到７００户（含规划入住）左右的，可直接建立社区。
■社区居委会办公用房如何解决？ 答：新建社区，由开发商无偿提供；成建制村建立的社区，由原村集体提供。 |
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周宏俊律师主办律师
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武汉市武昌区洪山路87号（省档案局附一楼)
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律师信息
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律师姓名：周宏俊
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执业律所：湖北扶轮律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：17000*********
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