解读建设工程价款优先受偿权

隆安（上海）律师事务所  徐卫华（合伙人/律师）

在新一轮 房价走跌的情况下，开发商资金出现巨大困境，直接导致的是工程款不能如期支付，导致承包人无法继续施工现象有蔓延的趋势，如何运用好合同法第286条，主张工程价款优先权成为承包人和律师要考虑的重要问题了。

一、 关于工程价款优先受偿权的法律规定。

1、 《合同法》第二百八十六条　发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，

2、 司法解释一。是最高人民法院2002年6月11日给上海市高级人民法院的一个批复，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，内容是：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

3、司法解释二。是最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复，系2004年12月8日给福建省高级人民法院的一个回复，内容是： 你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

4、最高法院一个会议纪要。2002年7月8日最高人民法院研究室有关人士谈工程价款优先受偿权，此纪要未公开，实际是谈到垫资及优先受偿权的问题，一是承包人款项给建设方，未用到工程上去的，是一种企业间的借贷行为，不能享受优先受偿权，二是承包人垫付的款项用到了工程建设中去，垫资施工，这应该可以获得优先受偿权，且此时的违约金或利息也可受到优先受偿权的保护。

5、最高法院一个征求意见稿。即《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（征求意见稿）》，其中的17-29条对工程价款优先权做了规定，其中规定了，几种不支持优先权的情形，23条规定，1、人民法院以承包方承建的建设工程为执行标的物并已执行完毕，2、建设工程施工合同无效，3、合同法颁布实施前，建设工程已办理抵押登记或已出售、预售的，4、建设工程所有权已被人民法院生效法律文书确定转移的，5、放弃优先权承诺的（27条），6、分包人一般无优先受偿权。

6、 最高法院执行办副主任葛行军一个讲话。葛行军在全国法院执行队伍建设工作会议上的总结讲话，其中有这样一个内容：执行个案服从大局，集中体现在服从法律，依法办案上。许多房地产案件的执行长期拖延，迟迟不能结案顾问，与对〈合同法〉第286条规定的误解或者不愿服从有关。现在，最高法院已以法释[2002]16号批复，对这条法律规定作出司法解释。据此，执行某一房地产用以清偿债权的法定顺序是：（一）交付购买商品房的全部或者大部分款项的房屋受让人，并不以其办理、领取房产证为条件；（二）建筑工程承包人，限于其为该工程实际支出的费用；（三）对该工程享有抵押权的抵押权人；（四）一般债权。各级法院应当按此法定顺序，尽快将一批房地产案件执结，不得再各行其是，借故拖延。

上述法律规定，构建了司法实践中对工程价款优先权的司法适用体系，效力也是明确的，法律规定高于司法解释，司法解释是法律的补充及实践操作依据，相关负责人的讲话、未公开的纪要、征求意见稿，大多是人民法院在审理类似案件中的法理依据，但不会写进判决书。

二、关于主张工程价款优先权应当注意的问题。

即使有上述相关规定，在主张工程价款优先权过程中，要注意法律及事实问题还是众多的，再多的法律及司法解释也难以穷尽建设工程施工中的各种情况，所以在主张工程价款优先权时，要注意很多问题。

1、 何时可以主张优先权？有人以为只有在工程竣工及验收后才能主张优先权，根据〈合同法〉286条的规定，只要发生未支付工程价款，且经催告仍不支付的，就可以行使优先受偿权，即可以与建设协商以工程折价或要求法院拍卖工程并可优先从中受偿。如果承包人在诉讼时未提出优先权，也可以在诉讼中增加诉讼请求，也可以在执行中要求对工程价款获得优先权。

2、 主张优先权的时间限制。这是最高法院给上海高院的回复中进行了明确，建 设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。这个时间约定在合同法无约定，有与法有悖的嫌疑，但法院司法实践均如此操作。其中注意重要问题，在因建设方责任导致超过约定时间竣工的问题，如果工程实际没有竣工，又超过了约定的竣工时间，建设方、建设方的抵押债权人、其他债权人往往会据此否认承包方的优先受偿权，要引起重视。

3、 那些情况不能获得优先受偿权。前面提到相关最高法院的纪要、负责人讲话提到优先权的限制情况，往往会成为承包方无法获得优先受偿权的依据。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（征求意见稿）》，其中的17-29条对工程价款优先权做了规定，其中规定了，几种不支持优先权的情形，23条规定，1、人民法院以承包方承建的建设工程为执行标的物并已执行完毕，2、建设工程施工合同无效，3、合同法颁布实施前，建设工程已办理抵押登记或已出售、预售的，4、建设工程所有权已被人民法院生效法律文书确定转移的，5、放弃优先权承诺的（27条），6、分包人一般无优先受偿权。在最高法院给上海的回复中提到优先于工程价款优先权的是消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。葛行军的讲话也提到优先于承包方权益实现的是：（一）交付购买商品房的全部或者大部分款项的房屋受让人，并不以其办理、领取房产证为条件；

另外实践中，如果因为建设方未支付价款，承包方解除了合同，其主张工程价款优先权也难以获得支持。。

4、 工程价款优先权的范围。根据最高法院给上海法院的回复，工程价款优先权的范围仅包括：承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。但在最高法院研究室相关人士的一个纪要中却认为垫资施工的违约金及利息可以得到支持。这种情况实际要在办案过程中根据法理进行争取，其法理依据是承包方为工程支付了款项，款项转化成工程，建设方未支付款项有双重的责任，应当承担违约金、利息。

在处理工程价款优先权案件时，要特别注意一个延期支付工程款导致延期交付工程的问题，承包人一定要注意收集导致工程逾期责任在建设方的相关证据，包括签证单、催告函的发送等。 防止在主张优先权及停缓建设损失的同时，不被建设方索要逾期交付工程的违约金。

二○一四年七月十六日