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房屋租赁合同纠纷案件中违法转租情形适用不动产所在地法院管辖的律师听证意见

作者:史润华 来源:找法网 日期:2014-07-23 22:47

张明(化名)李亮(化名)租赁合同纠纷案

管辖权异议听证律师意见-史润华律师

南京市区人民法院:

尊敬的审判员,北京市中银(南京)律师事务所接受张明的委托,指派史润华律师作为该案管辖权异议听证的代理律师。现根据庭审情况,针对本案关键问题,提交以下代理意见,谨供法庭参考:

一、本案件的性质是租赁合同关系,而非债权转移

1、该转让协议符合转租合同的成立要件

张明李亮的转让协议上显示,李亮东山西山9号新东山装饰城04幢二楼窗帘店交付给张明使用、收益,张明支付转让金。首先,符合一般转租合同成立要件。其次,此协议虽然没有书面约定租赁期限,但双方在签订协议时,达成等真正产权人确定之后再向张明收取房租的共识。参考《合同法》第二百一十五条规定的法理精神,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。本案之中,双方采用了不全面的书面形式确定租赁关系,未书面约定的部分(租赁期限)应当按照不定期租赁理解。

2李亮转租的行为系非法转租

张明递交起诉材料时,本案被告李亮与涉诉房屋实际控制人之间的承租合同期限早已到期,李亮转租给原告张明时实际上,对于涉诉房屋不具有处分(转租)的权利。再根据《合同法》第224条规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《城市房屋租赁管理办法》第27条第一款规定:承租人在租赁期内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。而张明承租的店铺被案外第三人(东山西山9号新东山装饰城现有管理人)因张明不具有承租资质而关闭,可以说明李亮转租此店铺时并未经真正产权人的同意而擅自转租,系非法转租。

3、本案的性质并非债权转移

A.被告在庭审时将本案定为债权转移的法律关系是无法律根据的。房屋租赁转让是指由第三人承担承租人在房屋租赁合同上的全部权利义务,而承租人完全退出房屋租赁关系的法律事实。《民法通则》第九十一条第一款规定:“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意。”《合同法》第五章“合同的变更和转让”对此有明确的规定,如第八十八条规定:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因此,承租人经出租人同意,可将租赁合同关系中己方的全部权利义务转让给第三方。出租人的同意便是此合同关系转移的前提条件。被告将案件定性为债权转移,债权转让,又称债权让与或合同权利的转让,是指债权人通过协议将其债权全部或者部分转让给第三人的行为。债权转让的生效的前提条件即为必须有有效存在的债权。而在本案中,被告李亮对店铺并没有合法有效的权利,证据显示李亮与涉诉房屋实际控制人以及产权人之间并没有有效地租赁合同,李亮已经丧失承租权,再转租的行为已经失去法律依据,因此并不存在合法有效的债权。

B.《合同法》79条规定了几种不得转让的债权,本案之中,李亮对于不具有合法处分权利的涉诉标的物房屋属于该条第二款“当事人约定不得转让”的情形。

C.《合同法》80条规定债权转让的另一生效条件“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力”本案之中即不存在合法有效的债权人,也不存在合法有效的债务人。案件之中,李亮应当定性为承租人和次转租人。

二、本案应当适用不动产专属管辖

1.《民事诉讼法》第三十四条第一款规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。

2.最高人民法院在198617日曾针对北京市高级人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示》(1985〕京高法字第82)颁布了《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》,规定:“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定,重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决,从而正确、及时地审结案件。”A.而本案之中,江宁法院汤山法庭已经就本案进行程序以及事实方面的审理工作;B.本案涉诉房屋仍由产权争议,且本案正在江宁法院审理之中,将本案管辖确定在江宁法院对于查明本案事实有较大的帮助;C.且本案被告李亮在南京东郊小镇仍有合法产权,将本案确定在江宁管辖对于本案的执行也有较大的帮助。

3.提请法庭参考:人民法院案例选2002年第一辑(总第39)摘录了四川省高级人民法院诉范萍房屋租赁纠纷案的案例:四川高院将一处房屋出租给范萍,范萍擅自将房屋转租给第三人并不按约支付租金;四川高院向范萍住所地成都市高新区法院起诉,范萍以该案属专属管辖为由提出管辖异议,成都市高新区法院驳回异议;范萍上诉;成都市中院认定应属专属管辖,撤销高新区法院的裁定,指定房屋所在地的青羊区人民法院管辖。

4.我国民事诉讼法第三十四条():“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”我国法律并没有规定具体是涉及到不动产物权方面还是不动产牵连事件的诉讼,这一立法目的正是考虑到“两便原则”而做出的。本案在江宁法院审理具有绝对的便利条件。

5.参考德国民法典相关规定:关于不动产诉讼之物权诉讼,由不动产所在法院专属管辖,而不动产上牵连事件的诉讼,赋予当事人选择的权利,即当事人可以选择不动产所在地法院管辖,或被告住所地法院管辖。

再根据《民事诉讼法》第35条规定:两个以上人民法院都有管辖权的诉讼,原告可以向其中一个人民法院起诉;原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的,由最先立案的人民法院管辖。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题若干意见》第33条规定:两个以上人民法院都有管辖权的诉讼,先立案的人民法院不得将案件移送给另一个有管辖权的人民法院。人民法院在立案前发现其他有管辖权的人民法院已先立案的,不得重复立案;立案后发现其他有管辖权的人民法院已先立案的,裁定将案件移送给先立案的人民法院。

——因此本案之中,在相关法律规范不甚明确的情况下,我们认为原告张明具有选择的权利,而江宁法院显然已经事先立案处理,不易将案件再移送给其他法院处理。

此致

敬礼

北京市中银(南京)律师事务所

史润华律师

以上内容由史润华律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电史润华律师。

史润华

执业机构:江苏华旦律师事务所

手机:17037661918

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