房地产投资开发公司A，在建成后的商品房（平地楼房）首层架空层内划出多个汽车停车位，并以几万元/个的价格出售给该栋房屋的部分业主，双方同时签订了《车位买卖合同》。事后，该栋房屋的其他业主与房地产投资开发公司A就房地产投资开发公司A是否单独有权出售架空层停车位而产生纠纷。我们该如何看待这种问题？业主又该如何维护自己的正当权益？

第一、我们先来了解一下架空层的含义。架空层是一建筑用词，按照GB50325—2005《民用建筑设计通则》的术语解释，架空层是指仅有结构支撑而无外维护结构的开敞空间。架空层的表现形式不一，目前主要的表现形式有：一是在坡地上建造建筑物必然形成的技术性架空层；二是在裙楼上，为了增加绿化面积和休闲活动空间，特别设计形成的架空层；三是用深基础做地下架空层；四是为了通风、绿化和增加公共停车位，特意做成的敞开式架空层等，本案例中提到的平地楼房首层架空层就属于第四种类型。

第二、当前架空层的主要用途。架空层能有效隔离地面潮气，有利于采光、通风，近年来底层架空设计在住宅中日渐普及，但在住宅小区中架空层的主要作用有两大类，一是作为休闲、绿化、安装设备、布置管线等公共场所或安装公共设施使用；二是为了方便业主，充分利用表面硬化层，扩大小区停车面积，而作为停车场所使用等。

第三、我们来分析一下架空层的权属问题。一是针对作为休闲、绿化、安装设备、布置管线等公共场所或安装公共设施使用的架空层权属，业界不存在权属争议，都认为归全体业主共同所有。二是针对作为停车场所使用的架空层权属归属问题，目前存在着不同的观点和看法。我们认为作为停车场所使用架空层的权属也应该属于业主共有。其一，目前我国现有的商品房架空层是不计算容积率的，不能取得相应宗地号的土地使用权面积份额，依照建设部发布的《房屋登记办法》的规定，无法办理独立的权属证书，其权能只是依附在整栋房屋之上。其二，根据《物权法》第一百四十六条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的法律规定。房开商把房屋出售完毕后，业主们获得整栋房屋的权属时，当然也就获得了依附在整栋房屋之上的架空层权属。其三，根据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件〉具体应用法律若干问题的解释》第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分......。综上，我们认为架空层的权属随整栋房屋的权属归业主共同所有。

第四、本案业主该如何维护自己的合法权益？我们认为，房开商与业主签订了房屋买卖合同，并到房屋管理部分办理了房屋产权变更登记，那么，该栋房屋的全体业主就对整栋房屋享有完全的所有权，依附在整栋房屋基础之上的架空层权属也就归该栋房屋的全体业主共同所有。房地产投资开发公司A在对架空层没有所有权的情况下，与部分业主签订《车位买卖合同》，实属一种无权处分的行为，已经侵犯了全体业主的合法权益。因此，业主可以根据我国《物权法》等相关法律规定，向人民法院提起诉讼，要求房地产投资开发公司A停止侵权行为、返还车位等，并可要求其赔偿由此造成的损失。

广西同望律师事务所柳州分所

周兴海律师