资产包的诱惑

 

   资产包的拍卖是一种特殊的拍卖，虽然拍卖资料里会展示资产包中涉及的土地，厂房，但买受人通过拍卖所得到的并非相关土地和厂房的所有权，而是几项债权，是对相关土地和厂房的优先受偿权。前几天，我和朋友一起体会了一下资产包的诱惑。那天上午，朋友李先生急匆匆地赶到事务所对我说：“我想卖块地，你快帮我看看，明天要交保证金了。”他一边将资料交给我，一边继续说：“那块地在A市，用途是商业及酒店用地，没有地上物，交吉，面积约8亩，旁边就是保利地产的大型楼盘。我托人了解过，每亩地价值400万以上。拍卖底价只要1200万。”转手就挣2000万，很有吸引力啊！我看了资料才明白他误会了，这次将拍卖的是资产包，不是土地，那块地只是其中一个抵押物。于是，我向他解释：“李先生，这次拍买的是资产包，是一种债权，通俗一点讲就是：如果你拍下这个资产包，银行就与欠款人脱离关系，你就代替银行成为欠款人的债主，成为抵押物的抵押权人（也就是当抵押物被处理时，你有优先受偿权）。”李先生很困惑地说：“我举拍成功，交了1000多万，还拿不到这块地？”我说：“是啊。我国法律规定，债务不能清偿时，抵押物不可以直接转为债权人所有。获得债权后，经过诉讼、申请强制执行,还必须对土地进行拍卖。拍卖时，若你自己拍下来，才能获得土地所有权。这中间，你要再支付时间和人力成本，你的钱需要从左口袋，倒到右口袋，并扣除拍卖费和税费。”材料只一页纸，只是简单地写明资产包本息合计6000万，列明涉及的三个抵押物.另两个抵押物分别是：6间厂房，有证，但是集体土地，无法过户，只能自用或出租；15年楼龄的旧房子一间，50平方米，价值有限。我对他说,要看清整个项目的价值，还需要更多的资料,包括：全部债权明细、担保情况、相关诉讼情况、判决书、裁定书等。他记下清单，离开了。
   晚上,与李先生和他合作者们在一起吃饭兼开会。李先生说：“中间人说，光这8亩地就不止3000万，6间厂房最少值2000万，资产包6000万的债权最少可以拿回来5000万。他说，为了照顾自己人，他特意安排拍卖公告只登在很少人看的省报，没有在日报上刊登。我不明白，这么好赚，为什么银行自己不拿去处理？”仔细看材料，哈，哈，这5000万是好大的泡沫。我说：“不是抵押物价值有5000万，你就可以拿回最少5000万。每一项债权都有相对应的债务人，每个债务人只对自己的债务负责。”                  
   问题有点复杂，我继续解释：“我看见对这地块原产权人A公司的判决已经生效，拍下资产包后，你可以直接申请法院强制执行，拍卖这8亩土地。假设你以1300万拍下整个资产包，银行对A公司的债权（贷款余额本息加相关费用）是1400万，拍卖结果可能出现三种情况：（1）这块地很多人争，地价被拍到很高，假设以3000万被别人拍下，你可以获得款项是1400万（即银行对A公司的全部债权），其余1600万属于A公司。（将根据A公司在法院的其他案件分别处理，或扣除债务后，归还A公司，或由A公司的其他债权人按比例受偿。）即在这块土地的拍卖价超过1400万的情况下，无论拍到多高，你只能拿回1400万，获得100万利润。（2）这块地很少人要，以低于1400万的价格成交，假设是800万，则这800万全部归你，因为你有优先受偿权，在其他债权收不回来的情况下 ，你的就亏损500万。（3）你自己拍下土地，在成交价低于1400万的情况下，扣除拍卖费用，你获得土地；在成交价高于1400万的情况下，你须支付高出1400万的部分及拍卖费用后才能得到土地。对于六间厂房因为仍是集体用地，无法转名，除非有买家想拍下自用或出租，否则，很难处理。而且，银行对厂房所有人的债权只有300万，就算厂房可以2000万的价格拍卖出去，资产包的买受人也只能从中收回300万。对于别的债权，用同样的方法逐项看其名下有没有抵押物，有没有担保。只有信用担保的项目通常收不回来，当然，理论上你只要找到担保人的财产，都可以在可以申请法院处理。如果说债权包里，银行对A公司的债权是肉，那么其他没有抵押物的债权就是骨头。资产包是肉和骨头一起卖的。”
   最后，李先生放弃了这次资产包的竞拍。他说：“我只是看中哪块地，等土地拍卖的时候，我们再去参与竞拍吧。”
相关法律规定：
一、     对保证的相关规定：
1、保证的方式：
《中华人民共和国担保法》第十六至十八规定，保证的方式有：
A、一般保证：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
B、连带责任保证：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
2、保证期间，主债权转让对保证人责任的影响。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十八条规定：保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。但是保证人与债权人事先约定仅对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。
二、     对抵押权的相关规定：
1、担保合同不得设立流质抵押条款。
《中华人民共和国担保法》四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
2抵押物的处理。
《中华人民共和国担保法》第五十五条规定：已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。
《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
启示：
事实上，资产包的交易价格总是大大低于其债权价值，很有诱惑力。实际处理中,在债权证明文件齐全的情况下,要赢得诉讼是没有任何难度，可是，执行不易。资产包是美丽的诱惑，要看清楚再做决定,防止掉入资金的陷阱.
影响资产包价值的因素包括：债权证明文件是否齐全、债权是否过了诉讼时效、债权是否有抵押物、债权是否有保证担保、债务人及担保人是否仍在经营、债务人及担保人名下有哪些财产。资产包的价值取决于有可以实现的债权数额，与资产包债权总数无关。




                       作者：蒋剑明