新版《杭州市物业管理条例》于2014年5月1日实施，第四十四条规定，业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。据此，很多新小区的物业管理单位认为，在“业主大会成立前”，自己有权决定是否对物业管理区域内共用部分进行收费，个别小区的物业已经急不可待的张贴出了收费办法。难道该条款真的是授权物业部门做决定吗？要回答这个问题还要对该条款作全面的分析。

从字面上看，该条款没有明确的规定，在业主大会成立以前，谁有权决定对物业管理公共区域内的共用部位进行收费。但是结合该条款后半部分，也就是“业主大会成立以后”，关于车辆在物业管区域内行驶、停放、收费等管理制度，均由业主大会决定。一般情况下，同一法律体系具有同一的价值判断。从该条款后半部分我们完全可以看出，立法者的价值判断是把物业管理区域内公共区域的停车、行车、收费等权利交给了“业主大会”。那么，业主大会成立前后价值判断有什么不同吗？应该说没有本质上的不同。之所以该条款前半段没有采用明确授权给物业管理企业进行决定的权利，我认为是立法者对于目前社会中物业管理企业是不信任的，不愿意授权给他，但是因为业主大会还没有成立，这个阶段还没有一个合适的组织能担当起实施制定车辆停放、行驶、收费制度，所以只能回避这个问题。但是条例没有明确规定是不是会纵容物业管理企业的收费冲动，从而制定出一些损害业主权益的规定呢？我认为也不是这样的，从根本上说，物业服务是一种市场开放型的服务，其收费标准很大程度上是交由市场进行调节的。立法基于此种价值观，倾向于把市场的交给市场。而对小区管理最有发言权的莫过于业主，所以业主最有资格进行判断，并最终决定是否收费以及收费的标准。

大多数小区在业主大会成立以前，可能建设单位还有很多物业并未销售出去，那么建设单位能否以小区业主的身份参与参与决策过程呢？我的意见是不能，理由如下：首先业主的概念根据《杭州市物业管理条例》第七条，房屋等物业的所有权人为业主，《物业管理条例》也有同样的规定。那么所有权人又要具备哪些条件呢？《中华人民共和国物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故此可知，未经“依法登记”的，不产生设立物权的法律效果。而建设单位没有销售出去的物业，只是因其进行初始登记而享有“所有权”，这种“所有权”具有一种过渡的性质，与购房者为生活或者投资需要购房并进行登记有着本质上的差别。所以建设单位基于销售为目的的、过渡性登记不能认定为《物权法》所规定的“依法登记”，故而此时的建设单位，不能合法取得“业主”身份，进而不能以业主名义在对小区管理中施加影响。同时，因建设单位与购房者对小区的关心程度和受影响程度均差之千里，难以想象立法者会把对购房业主具有较大影响的事项交付给建设者这个与此无甚关联的人来决定。

基于以上思考，我认为新版《杭州市物业管理条例》第四十四条绝非是把业主大会成立以前管理区域内公共场地的决策权交给物业管理企业或者拥有所谓“所有权”建设单位。立法意图是把决策权交给业主，只是没有明示而已。