青岛市目前民间借贷市场的困局及破解之道

一、 “这是最好的时代，也是最坏的时代”——“ 抵押禁令”下的盛世乱相

众所周知，资金是企业的血液，拥有充足的资金流，方能使企业得以稳健、蓬勃地发展。民间资本在融资活动中一直以来都是扮演着极其活跃的角色，尤其现阶段，在央行多次提高银行准备金率和数次加息收紧银根的背景之下，大量的私营企业主将融资渠道锁定在民间借贷上。可以这样说，今天的资本市场及融资渠道的现状，是时代赋予了民间借贷者难得的发展机遇，机不容失！时不我待！

然而，这是最好的时代，也是“最坏”的时代，命运总是喜欢把人捉弄，当为你打开了一扇门的同时，又企图将另一扇门关闭。2011年5月份青岛市房产主管部门的一纸“暂停办理民间借贷房产抵押业务”的通知，无异使正处于“春天里”的民间借贷业感受到了“冬日的严寒”。由于民间借贷房产抵押业务是当前民间借贷业最为安全、成本最低又极易操作的一种最为普遍的运作模式，青岛民间借贷业在全国范围内较早采用了这一模式，该模式占据了借贷业务的70——80%，甚至在个别追求稳健经营发展的公司所占的比例会更大。“房产抵押的借贷模式”占据了民间借贷领域大半壁江山的说法一点也不为过。而现在青岛市房产管理部门的“一纸禁令”，使得民间借贷领域的大部分业务无法正常开展，几乎。无房产抵押的民间借贷模式，对于借款人而言，手续繁琐，成本巨大，高额的利息、手续费、管理费往往使其望而却步；而对于放贷方来讲，贷款回收的风险无疑是巨大的，而且这种风险，也是极难防范和控制的，这使得一些民间投资者势必会谨慎放贷，多数民间借贷公司将面临着“无米下锅”的境地。

现在，一方面是众多的企业主急需资金来缓解生产经营中的巨大的资金运转压力；而另一方面，手中握有大量闲散资金的投资人和借贷公司因无法办理房产抵押业务而不敢轻易放款，这就是目前的僵局和困境之所在。

目前，由于一些借款人基于经营上的巨大缺口急需资金输血，在无法达到银行信贷门槛，在民间借贷投资人又基于“抵押业务暂停”风险剧增犹豫不决不敢放贷之际，这一政策势必把急需资金的经营者推向了信用借款抑或“放高利贷者”的怀抱中，而这一类贷款不仅风险大利息极高，借款人往往不能按期如约归还，由于该行业缺乏必要的监管，一些违法催债的情况势必无法避免，不仅干扰了正常的经济行为，而且还造成社会的不稳定因素，这一点应当引起有关决策者和有关部门的高度重视。

当然，房产管理部门的这种做法，也是特殊时期的特殊管制措施，我个人认为，严格上这是一种“不依法行政”的行为，是典型的通过行政命令来干预正常的经济活动的行为，这是不正常的，有因噎废食、矫枉过正之嫌。目前，这一市场乱局，也使得民间借贷市场面临着一次重新洗牌的机遇和挑战，一些业务单一、规模较小、抗压能力弱的小公司濒临倒闭，而一些规模大、资金雄厚的公司在熬过“寒冬”后，会迎来春暖花开的季节。但就目前而言，这种冬天还不知有多长的时候，我们还要兼顾现在的处境，不能坐以待毙。因为，天气寒冷对于穷人富人来讲，绝对温度是一样的，但可以御寒的衣物却是差别很大的；同样，无论公司大小，政策的尺度是一样的，负面影响是一样的。目前，虽然有关部门也正呼吁民间借贷公司转型，不要把业务仅仅放在房产抵押这一控制风险的模式上，但如此众多的公司和长期形成的思维和操作模式，短期内实现转型，几乎是不可能完成的任务。目前，我们所能做的就是尽可能地把日常业务做好，即使达不到平时的数量，也至少能够维持日常运营，可以很大程度上避免春天到来之前被“冻死饿死”。

政策短期内是不会改变的，但我们自己是能够改变的”、“在我们不能改变环境情况下，我们现在急需要做是尽快适应环境”，在政策短期不变，借贷公司举步维艰的情况下，以何种方式和办法来进行自救，如何开拓出一种“特殊时期的特殊方案”来帮助整个民间借贷行业来走出“困境”、走过“冬天”。“，是当前亟待解决的问题，我所金融资产业务专业律师经过潜心研究结合自身执业经验和与司法机关良好合作的资源优势，推出如下三个方案，其中“司法防控方案”经过了实际操作，效果较好。下面将对三个方案逐一进行介绍：

三种破解模式的简要介绍

一、“司法提前介入——现阶段房产借贷风险控制新模式”的推出，将很大程度上有助于改变当前这一困局。

我所金融资产律师服务团队，针对目前民间借贷市场出现的这一困局，特为民间借贷经营者量身定做了关于“司法提前介入控制借贷风险”的一整套方案，该方案已经在我所的法律顾问单位进行试点，进行了有效地尝试，效果甚佳。

1、该“司法提前介入——现阶段房产借贷风险控制新模式”可以有效规避放贷风险，且效率高、成本低，其重要特点和作用是：

一是借贷法律关系控制在司法操作范围内，督促还款有司法保障：通过司法运作，将借款人或担保人提供的房产进行司法查封，达到抵押一样的控制房产的效果，一旦借款人逾期还款，可以直接拍卖或变卖房产，这样一来，将导致贷款回收风险急剧降低，同时比较容易操控。

二是操作起来费用低且效率高：由于提前介入司法程序，在借款人逾期还款时，可以直接对该房屋进行处置，比起“房屋抵押登记”借款人逾期还款情况下还要提起诉讼而言，成本要低得多，效率也要高得多。同时，结合我们司法资源优势，可以做到免受案件受理费、保全费，不用提供保全担保物，这一点别的律师是无法做到的。这一方案的实施，可以最大程度上，节约案件成本、提高运作效率、加快处理进度。

三是有专业律师全程服务，安全、高效、便捷、安心

该方案由专业律师全程参与，一条龙服务，利用律师专业知识及与司法机关资源优势，能够保证该方案能够从签约到司法查封在极短的时间里迅速完成，为安全借贷及最终有效实现债权提供全程保障。

2、房产融资风险防控方案的主要技术操作流程：

签订借款抵押合同→借款人（抵押人）将房产证交付给中介机构（查验真实性）→贷款人将资金交付给中介机构→借款人书写借款证明及收据（同时中介交付房产证、签订调解协议和执行和解协议草案）→到法院立案→达成调解书→立案执行查封房产→放款→达成执行和解协议→到期还款→申请撤销执行案件解除查封（或到期未还款时，直接执行处置房产）

具体步骤中，关键环节的设计见具体方案。

二、即使不采取第一种司法控制方案，建议民间借贷公司可以充分利用好如下司法解释：

可以借款抵押合同中补充条款应包括如下内容：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第59条即“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”

这里需要签订借款抵押合同时，要将《房地产权证》交付给贷款人，基于上述规定，贷款人可以视为享有优先受偿权。

但该方案有明显的缺点：即在借款到期前，债务人提前把房产出售给第三人的话，该优先受偿权对第三人无对抗效力，即此种情况下，该主债务仍无任何担保。

三、第三种方案：增加共有人方案。即将债务人提交的房地产权证上增加上贷款人为共有人，可增加1%的房产份额，通过赠与的形式在房产交易中心进行共有权登记，待还本付息后，再通过赠与的形式将1%的房产份额转出。对于具体操作方案，可以通过合同形式加以约束双方，如不履行，课以高额的违约金。

但该方案亦有明显的缺点：办理变更共有人登记，房产交易中心会征收一些税费，增加交易双方的成本，借贷双方观念上会有一个接受的过程。另外，受限购政策的影响，每个人名下房产有限额，也限制了该方案只能在小范围内推广。

何律师代表整个“金融资产律师服务团队”，真诚地希望：和贵方一道精诚合作，合力推开横亘在面前的那扇“门”，使贵方能够放心、安心地放贷，盘活资金，使贵方利益最大化、成本最低化、效率最高化。

关于“司法提前介入控制借贷风险”的具体合作方案，可以通过预约律师上门详谈。也可到青岛市市南区延安三路129号金艺大厦七楼山东诚功律师事务所找何律师面谈（来所时请提前电话预约）