襄阳市襄城区人民法院

民事判决

[2013]鄂襄城民二初字第XXXX号

原告李XX，男，生于1972年2月9日，汉族，住襄阳市襄城区XX街X号，公民身份号码：

委托代理人，湖北真武律师事务所律师。

被告襄樊市XX公司，住所地，襄阳市襄城区XX街X号

法定代表人陈XX，该公司经理。

委托代理，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师

第三人赵XX，男，生于1971年11月16日，汉族，住襄阳市襄城区X街X号。公民身份号码：

委托代理人，湖北金鹤律师事务所

本院在审理原告李XX与被告襄樊市XX公司，第三人赵XX优先购买权纠纷一案中，本院于2012年5月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李XX及其委托代理人马吉芬、被告襄樊市XX公司的委托代理人胡青松、第三人赵XX的委托代理人沈治强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2007年3月8日，原被告双方签订了一份房屋租赁合同。合同约定：甲方（被告）将其位于X街的营业房出租给乙方（原告）使用，租期为两年。到期后，原告又续租了两年。近日，原告得知在原告与被告房屋租赁期间，被告将原告所承租的房屋出售给了第三人。但其出售该房屋时并未通知原告，是原告方未能行使对该房的优先购买权，侵犯了其优先购买的合法权益，故原告诉至贵院，请求：1、确认我对承租的原为被告所有的位于X街西巷子以南XX号房屋（原XX号）享有优先购买权；2、请求依法判令被告赔偿原告损失374047元，承担鉴定费4000元；

被告辩称：原告在租赁期限到后，不与退房，被告为减少损失，收取了其占用费，而不是租金，故原告与被告之间无租赁关系，原告也无优先购买权，故请求驳回原告的诉讼请求。

第三人辩称：已购买该房且已办理产权转移登记，原告对第三人无任何请求权。

经审理查明，2007年3月8日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，约定被告将自有的位于X街的营业房出租给原告，租期为两年，自2007年3月8日至2009年3月7日止。租金每月450元。到期后双方未再续签合同，但被告收取了2009年3月8日至2011年3月7日的租金共计11880元。2010年7月29日，被告与龚XX签订了一份房屋买卖协议，约定被告将原告李XX承租的房屋以398000元的价格出售给第三人。合同签订后，该房屋现已登记的所有人为赵XX（与龚XX为夫妻关系）。经本院委托湖北正宇达房地产评估有限公司进行评估，以2010年7月29日为估价点，评估总价为772047元。

本院认为，原告与被告之间在2007年3月8日起至2009年3月7日期间，为常态的租赁关系，2009年3月7日至2011年3月8日为特殊的不定期租赁关系。常态的租赁关系与特殊的不定期租赁关系，承租人有优先购买权。被告在出售租赁房屋时应当明确告知，以便其进行买与不买的选择，被告无证据证明其履行了通知义务，使原告丧失了购买承租房屋的机会，被告侵犯了原告的优先购买权，应当就其侵害行为承担民事责任；但评估价格与被告出售的价格差异较大，简单以差额确定赔偿数额很难达到使大多数人认可的公平，本院在出售价格与评估价格之间，参考如李XX参与竞买，可能会太高出售价格等各种因素，本院酌定赔偿数额为100000元。第三人赵XX不承担本案民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，判决如下：

一、 被告襄樊市XX公司于本判决生效后十日内补偿原告李XX人民币100000元；

二、 驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费6970元，由原告负担3000元，被告负担3970元。鉴定费4000元由原告负担2000元，被告负担2000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中户人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件诉讼费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17-4517010400*****。上诉人可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。）

审 判 长    王 忠 民

审 判 员    刘    俊

人 民 陪 审 员   檀 小 寅

二0一三年七月十六日

书 记 员    刘    佳