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上海律师事务所解析违法建筑人对违法建筑是否享有相邻权、

孙随勤律师：137 6492 2280

违法建筑是指建筑物所有人没有土地使用许可和建筑规划许可审批手续而进行的建筑。有观点认为，违法建筑因欠缺某些将其转为合法建筑的要素，所以违法建筑应该享有有瑕疵的所有权也即享有不完全的所有权。笔者认为这种观点严重曲解了所有权的概念与意义。所有权是所有人对于其所有物进行一般的、全面的支配的最全面、最充分的物权，是一种最完全的权利，是一种全面的概括的占有、使用、收益与处分的权利，是一种统一的支配力，并不是占有、使用、收益与处分等各项权能的简单的量的相加。所有权本质上是自由的、完整的所有权。而按现代民法理论，不自由或者不完全的所有权，就不是所有权。所以，从严格意义上讲，不存在不完全的所有权或者有瑕疵的所有权，认为违法建筑人对违法建筑享有有瑕疵的所有权是不科学的。还有观点认为，虽然违法建筑人对违法建筑不享有所有权，但享有使用权。因为违法建筑人建造房屋后自己使用，而且别人不得侵犯其对违法建筑的占有和使用。上海律师事务所认为该观点混淆了日常生活中的“使用”一语与物权法中的使用权能一词，所有权的使用权能，应与实际生活用的“使用”一语区别开来。实际生活中物的使用人通常都是有使用权的人（例外情况还有无权使用）；而物权法上的使用权是基于所有权的一项权能，不存在所有权便失去了所谓使用权的意义。依据我国《民法通则》的规定，财产的取得，不得违反法律规定，违法建筑违反了有关的法律、法规，不能认为是合法财产，不享有所有权。

    审判实务中，当违法建筑受到他人的不动产侵害时，很多都是主张适用相邻权关系的规定，上海律师事务所认为这种观点是不正确的。所谓相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人在行使不动产的所有权（占有、使用、收益、处分）时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。在相邻关系中，享有要求相对方提供便利或接受限制的权利，即为享有相邻权。相邻关系的主体，不管是公民还是法人都必须是相邻不动产的所有权人或使用权人，对不动产享有合法权益；由于违法建筑不是合法财产，不能产生所有权，也不能产生使用权，因此解决此类纠纷不能适用相邻关系的规定。

 对于违法建筑相邻权纠纷，法院受理后应中止诉讼，向行政主管部门提出“拆除违法建筑”的司法建议，待行政机关处理后再恢复民事诉讼。对于只是审批手续不完整的，可责令当事人限期补办，如按期补办的，实体处理可参照逾界建筑相邻权的处理。如行政主管部门不予补办的，如属原告则裁定驳回起诉，如属被告则按违法建筑处理。

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