通常情况下，大家都认为，买房子要跟谁谈合同、签合同只要看房产登记即可。房产证上登记谁的，就跟谁谈，这样绝对出不了问题，因为不动产的权属情况看登记。根据笔者遇见的一些案例，笔者提醒：产权登记不是绝对可靠的，这主要涉及三类特殊情况----隐形居住权人、隐形产权人以及房产被违法登记为他人的真正权利人。

物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。物权法第二十四条规定：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。比较前述两条规定可以看出，船舶、航空器和机动车等物权权属和处分权问题，只要看登记即可；但是不动产就不是这么绝对的，存在“法律另有规定的除外”的限制。这除外的情形实践中主要指三种法定的情形：产权人处分房产不得损害居住权人的利益；有些情况下，房屋的产权人除了登记上的产权人之外，还存在其他隐形产权人；其他产权登记人为无处分权人的情形。

关于居住权，我国物权法没有明确规定，但是在相关的法律规定中却是体现的。比如家庭关系相关的法律中（《婚姻法》、《老年人权益保障法》）体现的基于法定的赡养、扶养、抚养而享有的居住权。要注意的是，这种“除外情形”在相关法律规定中也不是十分明确的，司法实践往往会有所差异，而且未来是否会出台新的法律也不明确。关于这方面的知识，可以阅读本网站“权属争议和居住权”专题，以增进了解。另外还要说明的是，这里我们讲的居住权仅限于法定的居住权，至于一些意定的居住权，则完全是“未经登记，不对抗第三人”。所谓意定的居住权，即是指，非基于法律规定，而是基于当事人协议而设定的居住权，比如承租人的居住权。法定的居住权和意定的居住权的差别就在于：法定居住权基于法律规定而产生，不依赖于登记、判决、协议；而意定居住权则有赖于依照协议或判决等法律文书而进行的登记。

关于隐形产权人，缺乏类似《婚姻法》、《老年人权益保障法》等法律规格的依据直接支撑。实践中主要是指售后公房中有权主张产权的原同住人，其实这也涉及原同住人的法定居住权问题。关于售后公房隐形产权人的问题，是历史上住房改革制度存在的缺陷（上海九四方案）造成的，这一问题随着公房转产过程中产权人登记制度的完善（上海九五方案）而不复存在。另外，在动迁安置房交易中中，与动迁协议签订人签订安置房的转让合同，并不涉及隐形产权人的问题，因为动迁协议不是确认不动产的权属的依据；并且，如果动迁安置房办理了小产证，小产证上的权利人即为房产的完全处分的真正权利人，除非涉及法定居住权问题。

其他产权登记人为无处分权人的情形，比如房产系被违法登记在别人名下的情况。物权法第一百零六条的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。这意味着，如果产权登记人实际为物权处分人，那么登记人将房产出卖于他人的合同就可能无效。这里无权处分人，显然不仅仅限于前述涉及居住权、隐形产权人的情况，还包括其他情形，比如房产被欺诈登记在无处分权人名下，再如房产被错误登记在无处分权人名下。根据合同法51条的规定（无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效），如果无处分权人未在事后得到真正权利人追认或通过其他方式取得处分权的，无处分权人签订的出售房产的合同无效。

虽然产权登记人因涉及前述几种情形而为无处分权人，相应的房产出售合同为无效，真正权利人可能追回房屋。但是，这并不意味着对应的买受人毫无权利保障。首先，物权法第一百零六条同时还规定：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得房产的所有权的，原所有权人只能向无处分权人请求赔偿损失，而不能主张追回房产。其次，即使房屋受让人不符合以上规定而无法取得房屋，仍有权向无处分权人主张赔偿责任。