承租房屋的法律风险

作者：何少华 职务：律师 

1、租赁期限最长二十年（如转让商铺使用权40年，法律上实际是租赁商铺。租赁20年，《合同法》生效之日起计算新的租赁期限，如果超过 20 年的，超过的部分应认定为无效；当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。最高人民法院《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定，对《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定;当时没有法律规定的，可以适用《合同法》的有关规定。因而对于此种当时没有法律规定的合同也要受到合同法的约束，即租赁的最长时限为 20 年。剩下20年赠送，需注意如何保障，以防止对方违约，如果要买，最好在付款之前预估到风险并进行规避。降风险技巧：由出租方（卖方）提供一定的担保以确保其所承诺的各项行为，在协议中列举出如果出租方（卖方）不能保证履行后25年的承诺，就要做出相应的赔偿措施等规定。另提防一房二卖 ，最好让律师见证。住建部曾明文禁止开发商‘售后返租’、‘以租代售’行为，其主要原因就是其中的风险太大，一旦开发商日后经营不善或者资金链断裂，投资者就要承受巨大风险。租金兑付的主体都是经营（运营）公司而非开发商。一旦市场经营不善无法获取足够的市场租金，开发商完全有理由向投资者拒付事先承诺的租金。学会区分合同的法律主体。“最高人民法院司法解释将不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的行为，认定为非法吸收公众存款罪。）

2、是否存在查封、抵押，如已被查封，将来承租人靠租赁取得占有，虽有效，但法院有权解除承租人对房屋的占有；（要求案例东莞市第二人民法院：（2010）东二法执字第6125号，虽有俗称“买卖不破租赁”，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。建议：要求出租方出具无被查封、抵押的查询证明，或办理房屋租赁备案登记）

根据《最高人民法院执行局答复山东省高院<关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或者解除租赁合同的请示>的函件》（2009执他字第7号，2009年12月22日）的精神，在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定的形式直接予以处理。

虽然被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。但是第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有。）

3、承租房屋不存在《消防验收合格证》及《建设工程规划许可证》，租赁合同无效，不能以任何理由没收保证金（按金），已收应退还。

4、租赁合同无效，无需支付“租金”，但应参照“租金”支付“场地使用费”。故起诉时应要求场地使用费，并非主张租金。

5、出租方是否有权出租或转租。

6、装饰装修应经出租人同意。

7、在装饰装修前应对原状进行拍照，并上面签字确认。