买受人：拍来的大厦无法经营
法院：安置下岗职工超出规定
经过激烈竞标拍来的大厦，却因职工安置问题无法正常经营。面对拍卖公司

负责安置职工费用承诺，法院认为超出了法律规定。正因如此，发现重大瑕疵的

买受人并没得到赔偿。
案情回放
2002年12月，海南一拍卖有限公司（下称拍卖公司）接受农行海南省分行营

业部委托，公开拍卖其位于海口市**路的“*大厦”整幢大楼的房屋产权

。2003年1月，拍卖公司与海口一运输服务有限公司（下称运输公司）签订竞买

协议，约定“六合大厦现有的职工安置问题，按照省政府的有关规定进行安置，

所需费用由委托方负责。如委托方不负责，则由拍卖公司负责职工安置问题费用

”。
2003年1月，拍卖公司公开拍卖六合大厦房产权，运输公司以1600万元价格

竞得，并办理了过户手续。但原六合大厦员工因安置费没有得到解决，四处上访

申诉，使其无法正常经营。运输公司因此不愿交纳拍卖佣金44万元及代办费4万

元，拍卖公司遂诉讼至法院。
2004年8月，法院经过审理后认为，关于职工安置问题及补偿费用由拍卖公

司承担的约定，超越了公开拍卖标的物的范围，违反了拍卖法的有关规定，该条

款应属无效。职工安置及补偿费用，国家劳动法、地方法规有明确的规定，此问

题应由劳动管理部门协调解决，拍卖公司并无法律上的义务。运输公司违约在先

，因此一审判令支付拍卖佣金44万元及代办费4万元。
律师点评
本案主要涉及到的是合同法中关于拍卖合同效力的问题，本案中运输公司以

1600万元价格竞得了六合大厦，并办理了过户手续。即拍卖合同中合同标的已经

履行完毕，合同已经生效。但是关于职工安置问题及补偿费用由拍卖公司承担的

约定，超越了公开拍卖标的物的范围，违反了拍卖法的规定，该条款应属无效。

根据《合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法

律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”由于

运输公司对该条款的签订也负有过错，所以该条款的无效并不能避免运输公司支

付拍卖佣金的义务。