买受人：竞拍的房子无法居住
法院：了解瑕疵风险自担
拍来的12套住房却无法入住，法院并没有支持买受人关于瑕疵的诉讼，原因

就在于拍卖行事先已经告知住房的瑕疵。
案情回放
2004年4月，王先生通过拍卖竞买得到**支行委托海南一拍卖有限公

司的12套房产的所有权，并办理了过户手续。但他领取房产证后，发现上述房产

已有人居住，无法顺利接收。遂诉请法院，要求银行和拍卖公司将房产交到他的

手里。
银行和拍卖公司在答辩中称，王先生是在了解竞买标的瑕疵，即有职工居住

，清场困难的情况下，与他们签订的竞买协议的。而他们的义务，提供现有资料

协助王先生。现在他们已提供了现有资料协助他顺利办理了过户手续，已全部履

行了其应尽的义务，并无不当。
法院据此驳回了王先生的诉讼请求。
律师点评
本案所涉及的是竞买人对其风险责任如何承担的问题。一般来说我们在拍

卖合同中主要由委托拍卖合同、拍卖服务合同和买卖合同三部分组成，其中合同

主体有委托人、拍卖人和竞买人三方。委托拍卖合同是委托人与拍卖人之间订立

的明确委托人与拍卖人权利义务关系的民事合同；拍卖服务合同是拍卖人与竞买

人之间达成的有偿服务合同，基于此合同，拍卖成交后，拍卖人有权向最高应价

的竞买人（买受人）收取佣金；拍卖中的买卖合同是拍卖人与买受人之间因拍卖

成交而达成的转让拍卖标的所有权的民事合同。与一般买卖合同不同的是，拍卖

标的的买受人和拍卖标的的转让价格，是通过拍卖的方式来确立的。基于双方平

等的民事主体关系和契约神圣的原则，如果拍卖人在拍卖前已经向竞买人说明拍

卖标的的瑕疵，而竞买人对此不表示异议，则在此过程中所发生瑕疵的责任也都

应该由竞买人来承担。该案的竞买人王先生是在了解竞买标的有瑕疵的情况下，

与拍卖公司签订的竞买协议，所以法院驳回了王先生的诉讼请求。
相关链接
《拍卖法》第18条要求，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。《拍卖

法》第61条规定，拍卖人违反本法第18条第二款的规定，未说明拍卖标的的瑕疵

，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿