集资建房转让合同是否有效？

在单位规定集资房不得转让的情况下，单位职工将未取得的房产证得房屋，转让给第三人，双方签订《房屋买卖合同》，买房人付清全款后，售房者因房价上涨毁约拒绝为买房人办理过户手续，买房人向法院提起诉讼要求协助办理房屋过户手续，能否得到法院的支持？

今日，刘丽娜律师成功代理一起因集资房转让拒绝办理房产证引发的纠纷案件，人民法院采纳了本律师观点，认为“购房指标是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋的可期待物权的转让。原、被告双方签订的房屋转让合同实质上是购房资格转让合同，该合同系双方真实的意思表示，我国现行法律亦没有禁止购房指标转让的明确规定，即使被告单位规定集资房不得转让，但这仅仅是单位内部规定，不能对抗第三人，故原、被告之间的购房资格转让合同有效合同，双方应按照诚实信用原则履行各自的义务。原告按合同的约定履行了全部付款义务，现被告拒绝按合同约定协助原告办理诉争房屋的过户手续系违约行为，应承担相应的违约责任。”从而认定集资房《房屋买卖合》有效合同，判决售房人协助买房人办理房屋过户手续。

附：判决书

单位内部集资房转让，法院判决协助办理过户手续

---现行法律没有规定禁止购房指标转让，购房指标是一种可期待物权

闫**与宋**、赵**屋买卖纠纷一案

原告闫**，男，身1956年4月12日生，汉族。

委托代理人：刘丽娜，河北恒利律师事务所律师。

被告宋**，男，1947年6月12日生，汉族。

　　第三人赵**，女，1951年3月1日生，汉族。

　　委托代理人李向阳，河北**律师事务所律师。

　　原告闫**与被告宋**、第三人赵**房屋买卖纠纷一案，本院于2009年4月28日立案受理，依法由审判员黄国华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闫**、被告宋**的委托代理人谭二捞、第三人赵**的委托代理人李向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告闫**诉称，1999年8月15日在中间人马**的见证下，原、被告双方签订协议一份，该协议约定：被告自愿将其取得的购房指标转让原告，指标转让费为7000元。房屋指标转让后购房款全部由原告缴纳；如建房中所需证件和手续均由被告协助办理；房屋竣工后，拿到房产证，被告协助原告办理相关过户手续。协议签订后，原告如约将购房指标转让费分两次支付给被告，同时将购房款50000元全额缴纳。被告接受了购房指标转让款并履行了前期的相关协助义务。2002年8月15日原告接收该房屋并对房屋进行了装修入住至今。2009年3月，被告取得石家庄市**路36号院10号楼5单元4楼西户的房屋所有权证。按原、被告双方于1999年8月15日签订的协议，被告取得房屋所有权证后应将该房屋过户到原告名下。经原告多次催要，被告拒不按协议给原告办理该房屋的过户手续。原告为了维护自己的权利起诉来院，请求法院依法判令：被告履行协议，协助原告办理位于房屋过户手续。

　　被告宋**辩称：本案诉争房屋属于单位内部集资房，原告已经在签订合同时明知内部集资房属于经济适用房，在签订合同时未取得产权依法不得转让。该协议属于无效协议，转让行为属于无效行为。无效合同的处理办法为双方返还财产即原告应将房产返还给被告，被告将房款支付给原告。

　　第三人赵**述称：第三人与被告1972年在石家庄市**乡民政所办理结婚登记手续后，第三人一直在石家庄市**庄村居住生活，至2007年后搬至石家庄与被告团聚生活至今。该房产买卖作为第三人的妻子一直就不知道。直至今年原告起诉才知道，转让行为是无效的。

　　诉讼中，原告闫**为支持自己的诉讼主张向法庭提交以下证据：1、原告与被告签订的转让协议一份；2、交房款50000元的公司收据一张；3、原告给被告7000元好处费，被告给原告出具的收据（此收据附在转让协议上）；4、当时被告与原告签过协议之后，向原告借896元钱交住房基金时出具的借条一张；5、被告单位发的诉争房屋交钥匙时的凭证一份。以上证据证明原、被告协议签过之后，由原告缴纳的购房款和因转让该房屋原告给被告的7000元的好处费，及由原告得到该房屋钥匙的事实。

　　被告宋**对原告提交的证据发表以下质证意见：1、该合同属于房屋转让合同，房屋属于财产，不属于资格；2、合同第一条已经明确写有内部集资房一套，说明该房屋属于内部集资房；3、约定的违约金，由于协议属于无效协议，故也是无效的；4、协议违法无效，应当终止履行；5、对收条无异议；6、借款与本案不具有法律关系。

　　第三人赵**的质证意见：1、转让是无效的；2、交款手续全部是宋**所交款，应该是属我们夫妻共同财产。

　　经审理查明：1999年8月15日，原、被告双方签订房屋转让合同一份，该合同中显示：甲（被告）乙（原告）双方本着平等自愿合法的原则，签订本合同。一、甲方在**公司**路36号院内有集资房一套（65平方米，两室一厅），因当时时间紧无力交付集资款，故自愿将房屋转让给乙方。房屋集资所需款项五万元整全部由乙方（原告）承担。付款方式：时间1999年8月17日，由甲乙双方共同前往上交；二、乙方自愿给甲方补偿款七千元整，其中合同签字时由乙方付给甲方伍仟元整，其余两千元整待甲方交给乙方钥匙时由乙方一次性付给甲方；三、该集资房产权归乙方所有，房屋过户时需要的费用由乙方承担，甲方协助办理；四、房屋自交给乙方使用后，甲方不得以任何理由干涉，住房公积金由甲方承担并负责领取；五、房屋需要维修时由甲方负责联系解决；六、甲乙双方必须遵守本合同，任何一方违约须向另一方支付违约金十万元。本合同自双方签字后生效。1999年8月15日被告给原告出具收条一份，载明：今收到闫**交给宋**房屋补偿款伍仟元整。 收款：宋** 1999年8月15日。2002年9月14日被告又向原告出具收条一份，载明：今收到房屋指标转让费贰仟元整（共计七千元，第一次伍千元，此次贰仟元） 宋** 2002年9月14日。还查明，1999年8月16日中色六冶一公司给原告出具的收款收据一份，载明：（交款人） 宋**（摘要） 建房集资款 （金额） 伍万元整。

　　再查明，被告宋**与第三人赵**系夫妻关系。

　　上述事实有原告、被告及第三人向法庭提交的证据材料、以及原、被告和第三人的陈述和质证意见在案佐证。

　　本院认为：购房指标是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋的可期待物权的转让。原、被告双方签订的房屋转让合同实质上是购房资格转让合同，该合同系双方真实的意思表示，我国现行法律亦没有禁止购房指标转让的明确规定，即使被告单位规定集资房不得转让，但这仅仅是单位内部规定，不能对抗第三人，故原、被告之间的购房资格转让合同有效合同，双方应按照诚实信用原则履行各自的义务。原告按合同的约定履行了全部付款义务，现被告拒绝按合同约定协助原告办理诉争房屋的过户手续系违约行为，应承担相应的违约责任。被告关于所转让的是经济适用房以及在签订合同时未取得诉争房产，主张双方所签合同是无效合同的辩称，因未提交证据加以证明也无事实和法律依据，本院不予采信；第三人赵**关于被告与原告所签订的合同未征得其同意该转让购房资格行为无效的辩称，因被告宋**与赵**系夫妻，具有特殊的人身关系，所以赵**虽未在转让协议上签字，但原告从2000年在诉争房屋居住至今，赵**作为被告的妻子称从未知道转让之事，明显有悖常理，同时因被告与赵**系夫妻，在原告与被告签订转让协议时，原告完全有理由足以相信被告全权代理赵**与其签订的转让协议，且被告转让的是可期待物权而非物的所有权。故本院对赵**的辩称意见不予采纳，综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二条、第三条之规定，判决如下：

　　被告宋**与第三人赵**于本判决生效之日起三十日内协助原告闫**办理位于石家庄市**西路36号院10号楼5单元4楼西户一套房屋的产权过户手续。

　　案件受理费100元，由被告宋**负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审　判　员　黄**

二00九年七月十七日

书　记　员　崔**