没还清贷款前签的合同有效吗？

王先生看好了南市区的一处房子，业主有房产证，因此，他拿房产证去银行办了抵押贷款和他项权证。但中介说在没有还清贷款时不能交易。中介提供的解决方案是，让业主融资把这个钱还清，把他项权证赎回来然后去房产管理中心消掉，然后办理过户。但是王先生要先和业主签个合同，并交定金，大概2、3万，合同里面规定业主还清贷款的日期，过户日期等违约责任。

现在，王先生不知道这个合同是不是有法律效力的，因为曾经看有网友说，在没有还清贷款前签的合同都是无效的。这样的房子能买吗？这个合同可以签吗？

律师

答疑

我国相关法律规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。所以未还清贷款之前所签订的合同不一定都是无效的，但要进行房屋交易应取得银行的同意或还清银行贷款。在当前二手房交易中这种情况是很常见的，已设定抵押的房屋进行转让在交易方式上同没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在较大差异。没有抵押的直接交易后去住房和城乡建设局（房管局）办理登记即可。对于办理抵押登记的则通过以下方法转让。

方法一：

双方签订房地产买卖合同之后，由业主自筹资金还清全部贷款后，注销抵押登记。业主取得房产证后即可按照一般的二手房交易流程完成房屋买卖。这种方法对买房人资金安全保障最大，业主赎回房产证之前，买方没有支付房款，完全由房东筹钱还贷，要求房东具有很强的资金实力或融资能力。

方法二：

双方签订房屋买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。即上述中介建议的解决方法，但是此种情况下买方的首期房款存在一定风险，可能出现业主利用买方的资金帮他还贷。取得房产证后，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，形势就非常被动了。如运用这种方法，则要找到一个双方都信任的第三方(如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等)，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。

方法三：

双方签订房屋买卖合同之后，共同向业主的贷款银行申请办理转贷款手续。即将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方；不过此方法转按揭手续较为复杂，需要银行给予配合，有的银行是不提供这种业务的，而且如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅的配合，将是交易成败的关键。如果采取这种方法交易，则买卖双方一定要在实施此方法之前向银行落实清楚，明确银行的具体要求和办理流程，切不可草率为之。