代 理 词

审判长、人民陪审员：

贵州威迪律师事务所接受本案原告的委托，指派我们担任其一审诉讼代理人。现根据本案事实，结合法律规定，发表如下代理意见：

一、原被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效

被告在房屋买卖合同签订前，已同毕节市天河城建开发投资有限公司（以下简称天河城投）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，并将协议向原告出示，双方的公平协商的基础上，达成了合意，并在此基础上签订了《房屋买卖合同》，将《房屋房屋拆迁安置补偿协议》项下政通安置小区房号为68203.D12-B的安置房转让给原告。《房屋买卖合同》签订后，为确保合同的履行和维护各方的利益，原被告双方还对合同进行了公正。因此，原被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应严格遵守执行，任何一方无权擅自变更、解除或违背合同约定。

根据《合同法》第8条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告依法均应严格遵守合同，履行合同义务，而不得擅自变更、解除或违背合同的约定。

二、原告已经依约履行合同约定的义务

双方签订的《房屋买卖合同》中，原告作为买方负有依照合同约定支付购房款的义务，被告作为卖方负有交付房屋以及办理产权过户的合同义务。在合同签订后，原告严格按照合同约定的付款期限，前后两次共向被告支付了购房款80000元。可见，原告作为合同先履行义务的一方，严格信守合同了合同的约定，不存在任何违约行为，被告就应当依照诚实信用的原则，全面适当的履行合同义务。

三、被告的拒绝履约合同义务的行为即违反公平原则，又违反诚实信用的原则。

合同从其经济实质来说就是当事人之间为了各自的经济利益而进行商品交换的经济表现形式，订立合同的目的是保障交易的安全，维护信守合同一方的利益。因此订立合同的基础是对等给付，公平和诚信则是合同的本质要求。双方签订《房屋买卖合同》的时间是2008年，双方签订的《房屋买卖合同》充分体现了双方当事人真实的意思表示，合同公平公正。但因近年来毕节市开发力度逐年加大，地方经济社会快速发展，导致了毕节房价的快速增长。被告方见房价上涨解除合同有利可图，就通知原告方，企图解除合同，已达到获益的目的。

本案中，被告拒绝履行合同的根本原因是商业因素导致房价，此时被告企图通过违约解除合同，其本身不会遭受任何的损失，而原告当初提前购买房屋以减弱房价上涨风险的合同目的就不能实现，相反，原告还会因此遭受巨大的损失。被告的行为即违反公平原则，又违反诚实信用的原则。最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》（法发＜１９９３＞３７号）明确规定：应当要严厉打击恶意违约的行为，对于因市场价格变动而不履行或要求解除房屋买卖合同的，不予支持。

事实上，原被告双方之间的《房屋买卖合同》并非不能履行，根据《毕节市天河城建投资开发有限公司关于倒天河综合治理二期工程项目政通安置小区未安置的被拆迁户反映事项的答复意见》（以下简称答复意见），对于原政通小区未如期安置的拆迁户，可以另选择望城安置小区、政通安置小区、三江花园的房屋进行安置，也可以选择货币安置，货币安置按原安置房屋的建筑面积以3900元/平米的价格进行货币补偿，可见合同还能够履行。依照该意见，被告方有两种选择，一是继续选择房屋安置，但选择房屋安置后该房屋应当交付给原告；二是选择货币安置，这种选择将导致原被告间的《房屋买卖合同》无法履行而不得不解除，这种方式被告将从中获取巨额的房价市场因素上涨带来的利益，同时原告将遭受巨大的损失。正是选择货币安置被告获利的原因，被告选择了拒绝履行合同，企图通过解除合同来谋取不当利益，其选择严重违背了诚实信用的原则，同时也严重损害了原告的利益。我们认为，被告将其《房屋拆迁安置补偿协议》项下政通安置小区房号为68203.D12-B的安置房转让给原告后，该安置房的安置方式的选择权应当由原告行使或者是被告行使后其后果归原告，这既能保证原告作为信守合同一方的利益，又能更好的维护交易的稳定和安全。因此，基于被告严重违背诚信的行为，为保护经济交易的安全和原告的合法利益，法院应当判令被告与天河城投签订的《房屋拆迁安置补偿协议》项下政通安置小区房号为68203.D12-B的安置房的全部权利由原告享有。

四、被告从将《房屋拆迁安置补偿协议》项下政通安置小区房号为68203.D12-B的安置房转让给原告之日起已经丧失了对该安置房项下的权利

本案原被告之间的《房屋买卖合同》实际上是被告将其《房屋拆迁安置补偿协议》中政通安置小区房号为68203.D12-B的安置房项下的权利全部转让转让给原告，也即自合同生效之日起，被告即丧失了该安置房项下的全部权利。因此，在天河城投变更安置方式后，即答复意见中的两种安置方案，该安置房就应当由原告来决定安置的方式，被告无权行使这种权利。因此，原告的主张应当得到法院的支持。

综上，此次诉讼皆是被告引起，这种公然违反法律规定和诚实信用原则的行为应当坚决予以制止，以防止别有用心的人利用失信行为获取不正当利益。

关于反诉部分的代理意见

代理人认为：被告的反诉请求没有任何事实和法律依据，纯属无中生有编造借口，为自己的恶意违约行为寻找一个光面堂皇的理由，请求法院驳回其反诉请求。

一、被告与城投公司之间《房屋拆迁安置补偿协议》能够履行

根据《毕节市天河城建投资开发有限公司关于倒天河综合治理二期工程项目政通安置小区未安置的被拆迁户反映事项的答复意见》（以下简称答复意见），对于原政通小区未如期安置的拆迁户，可以另选择望城安置小区、政通安置小区、三江花园的房屋进行安置，也可以选择货币安置，货币安置按原安置房屋的建筑面积以3900元/平米的价格进行货币补偿。该答复意见已经报七星关区委和区政府同意，实质上，该答复意见已经明确表示，原告与城投公司之间《房屋拆迁安置补偿协议》能够履行，原告的不能履行之说不成立。

二、本案不能因情事变更解除双方签订的《房屋买卖合同》

所谓情事变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情事变更，致使合同的基础丧失或动摇，若继续履行合同，将导致显失公平，根据诚实信用原则，当事人可以请求变更或解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依照情事变更原则的一般原理及《合同法解释二》的上述规定，情事变更必须以合同履行一方遭受损失为前提，以诚实信用为基础。

此外，最高人民法院《关于正确适用 (中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》二、“严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条，为了因应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。可见，情事变更必须经过严格的程序性审批，其目的是为了最大限度地避免对交易安全和市场秩序造成干扰、混乱和冲击，从而保障交易过程中守约方的合法利益。

本案中，双方签订《房屋买卖合同》的基础和合同的目的没有发生变化，根据城投公司2013年7月26日的答复意见，被告与城投公司《房屋拆迁安置补偿协议》项下政通安置小区房号为68203.D12-B的拆迁安置房权利实现的途径有多种，但被告方并没有按照诚实信用原则同原告方协商，而是单方选择对自己有利的货币补偿方式，从而导致合同无法履行。从公平的角度讲，且若此时解除合同，遭受损失的是原告，获利的一方是被告，这不不符合因情事变更而解除合同的宗旨。而被告之所以拒绝履行双方签订的《房屋买卖合同》，原因就是因房价已经上涨，其解除合同的目的就是获取更多的利益，其本身是一种恶意违约行为，是一种严重违背诚实信用原则的行为，因此，其解除合同的反诉请求不能得到法院的支持。

综上，被告的反讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。

以上代理意见，恳请法庭重视并予采纳。

代理人：贵州威迪律师所律师蔡鹏

二0一二年十一月二十二日