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房产维权知识讲座

来源：李芬律师

发布时间：2011-06-12

浏览量:1805

[主持人]：
我们现在先由我们验房师这边给我们介绍一下，我首先说一下，我们今天的讲座主要是围绕着3.15这块，大家知道每年到3.15的事情比较多，在房产、验房、交房的这块出现的问题比较多，我们今天搜房网把验房、律师、还有贷款这块有什么问题，大家可以现场跟专家们讨教一下，今天场地有限，没有来的网友，我们也是把问题汇总一下。
现在是青岛首家验房公司的，其余都是我们网上的大版主和业主代表，您今天可以把大家需要在验房过程中需要注意的问题，给大家讲解一下，如果大家有什么问题，可以讲解一下。

验房师（周总）：
    大家在选房和购房中提两点，这块不是太多，其他跟网上相关的其他的资料不一样的给大家提供两点。
    现在我们青岛市好多都是外地的一些购房车到青岛市，炒作有购房意向的一些业主到外地看房，我建议尽可能的第一点就是买房和购房的建议，第一是尽可能不要到外地购房。因为到外地购房最好是买现房，不要买期房，因为期房在建设过程中质量得不到保证。相对来说，青岛市的质量还是比一些郊市的地方要好一点。要是购买外地的房子，出现质量纠纷，想退房或者建房以后出现一些问题，维权起来很多方面从时间、空间、金钱上都不利。
    第二点，购房之前一定要看好户型图。户型图要分清楚两个概念，一个是建筑面积，一个是套类的建筑面积。建筑面积一般是户型图上的面积，你比较的时候，可能不会考虑到分摊户内面积上是到少钱。有一些户类面积，比如说我们前一段时间验的房子，建筑面积是70平米，而且公用面积有一部分是达到20多万，同样的性价比，他买的户型要比别人买的面积要大得多，价钱要高得多，购房的时候，一定要看清楚。有一些开发商给的户型图，装修效果，上面每一个房间放上一个床、放上一个电视、一个电视柜，还有一个过道，如果你真的是去买一个的话，过道很小了，基本是腿要侧身过去。
    基本就是这两点，第二点验房这块，购房以后注意质量，青岛市去年10月1日有一个青岛市住宅工程管理规定试行的通知，是青岛市建委下发的，是讲一些验收的质量要求是比较细的，大家验房的时候可以参照一下。这些文件在网上可以下载到。在青岛市建委官方网站可以下载。
    我们就从验收的内容说起，分户验收分为楼地面、墙面、天棚、面层，这是基本上是把这些建筑的面层基本涵盖住了，除了外墙这块，外墙我们单独说。
    楼地面，就是地面铺地板之前，建筑上来专业词汇叫楼地面，就是我们所说的地面。楼地面主要的质量毛病有这几项，一个是空鼓，这个现象是表层和结构层当中产生裂纹了，造成这块墙度比较薄弱，容易产生的后果就是这块面积会发展，有震动的情况下会发展，产生裂纹，更严重的现象是整个里面起来了。大家以前可能接触到一些老房子，天棚为什么会掉？可能有一部分，刚建完，一个比较小的空鼓，发展以后通过楼板震动长期的影响之后，比较小，可能长期以后会发展，发展连成片，最后有震动以后就慢慢往下落。
    裂纹，就是空鼓发展到一定的阶段之后，就会表现为裂纹。这个裂纹相对来说比空鼓还要严重一下，再就是起砂，有一些不光滑了，水泥墙面没打好，卫生间如果出现起砂之后，瓷砖贴不住，有的家庭卫生间里面出现起砖之后，粘贴就不牢了。
    第二点是好多腻墙，是刮腻子，有好多开发商质量要求如果不好的话，就会起灰，用手一抹，老是感觉擦不干净。如何鉴定呢？可以用干净的干毛巾擦一下，如果还有灰，就是起灰。起灰以后就是腻子，再刮乳胶漆等等就挂不住，第三层就会脱落下来。刮灰是国家规范不允许的，但是好多业主买房子以后，发现墙面不好以后，开发商建议大家把这层墙面再刮掉重做。
    再说一下门窗，门窗的规定要求主要是从安全角度考虑的。窗台的安全高度不能超过90公分，这个大部分的开发商都能满足，除了阁楼的异型窗达不到，落地窗为了窗口落到下面，那些达不到90公分的应该加防护栏杆。阁楼的窗正常是加在里面，有一些落地窗正常是加上防护栏杆的。有一些落地窗有可能是下面不是开启式的窗户，有一些是落地扇的，那些达到90公分不需要加防护栏杆。
    窗户有一个开启灵活的指标要求，有的家里面的窗用手去开启的时候很涩，使很大劲才能开启，也是不符合要求，是窗户下面的滑轮没有调整好。规范上规定这个窗户开启密度不能大于100牛顿，100牛顿很小，用手指勾勾就应该可以开启。不管是落地门、很大很沉也应该满足这个要求，不能说这个扇很大，很沉不能开启，规范上是没有这个说法的。
    第二个是使用安全玻璃，哪些需要安全玻璃？是阳台栏杆，阳台上使用玻璃的，一些高层门窗单扇面积大于1.05平米的玻璃应该使用安全玻璃。怎么鉴别是不是安全玻璃？安全玻璃上面有3C标志，跟车上的玻璃一样，大家可以看看公交车上的玻璃上看一看，上面就有一个3C标志。
    我们讲一下第四项防水。防水现在是屋面防水、卫生间防水，正常的厨房不太要求防水。屋面渗水正常的评估面，屋面渗水是比较少的，有一些阁楼造型越复杂的屋面，它存在的渗漏的问题可能更严重一些，因为有一些交界的地方，有一些贴口是一个薄弱环节，就这些地方容易出现渗漏。
    大家买阁楼以后，就可以注意这些地方，有一些粗工面的管道、管线，有一些卫生间的主管屋面，厨房的下水管、一些粗面，一些管的根部特别要注意有一些水迹，这些地方就容易出现渗漏。
    卫生间防水这块，出现渗漏一般是施工过程当中不注意保护，容易造成卫生间渗漏。卫生间渗漏为什么要重视这块呢？因为如果大家不注意的话，等你装修完了，你的地面砖可能两块钱一页，你找开发商维修的时候，他可能不照两块钱，可能照一块五，所以大家在装修之前一定要把卫生间蓄水做一下，卫生间可能会说有一些部负责任，开发商会说这是你装修的时候，你进行私自改动，你造成了破坏，不在我们的保修范围之内。
    然后我们讲一下室内空间部件的尺寸。这些表现是在房间有大小头，比如这个房间这边宽、那边窄一点，或者这面净空比较高，我们发现有的楼层出现净空比较高的有三米半，比如说这个房间量的时候是两米六，那个地方只能达到两米九七，安装吊橱的时候，我们买的成品，这个地方怎么空隙这么大，那个地方怎么显露的空隙不明显，这个问题在装修的时候，不要定成品的吊柜，现场量了之后再安装，这样就可以把缺陷遮盖住。
    像我们验房，验房结构套类的建筑面积怎么给大家做呢？正常你们跟开发商签定合同的时候，合同上面会附带一张户型图，户型图上一般都有建筑尺寸。这个建筑尺寸固定了以后，那它的公摊面积就固定了，我们验的时候就根据你的户型图，看这个弧线、建筑面积有没有误差、失误造成墙体的偏移。偏移以后就是你自己套内的墙体偏了还影响不大，如果你跟邻居的隔墙偏离了五公分，大约六米，差不多达到0.4平方也是不少的钱。大家跟开发商签合同的时候，一定要注意后面一定要带户型图，正规的开发商都会给你户型图的，上面都会有尺寸，就是这道墙到那道墙是三米还是三米六的，这样你验房的时候会有依据，不会只有一个框框，没有数据的话，你去验房量你房子面积的时候，你量的是三米五，你就是三米五，你不能说开发商没有按照图纸给你，因为你现在没有这个证据。
    外墙保温这块，正常大部分青岛的开发商做得还是不错的。除非有一些大家需要注意的是什么？有阳台，上面把空调下水管落在那个地方，下水管的固定，牢固不牢固，固定件那个地方有没有用胶把它封实了，一定要注意细处，如果有破损就会造成隐患。正常的大面质量都是不错的。
    我们说一下电器安装。大家进去以后，一个是把这些开关试一下到底好不好用。第二是线路，现在线路箱里面分普通插座、空调插座、卫生间的、卧室的、这些插座一定要每一个插座去试，试什么呢？如果是普通插座那我们把普通插座关掉以后，这个插座就不应该有电了，为什么要检查这块呢？有可能你后期的时候，需要插座坏了需要更换，需要去维修，你可能认为这是普通插座，那我们把这个普通插座的电路关了以后，如果去进行操作的时候，发现它突然带电了，那就可能造成安全事故，因为它可能施工当中这个地方本身应该是装普通插座的，但是这个线没有走过来，如果从空调插座上面线引过来，我们发现过这种现象，容易造成危险事故。还有普通插座的接地，像海尔热电防火墙就比较好，如果没有做好接地，这个防火墙就不会起到这个效果。普通插座的接地线一定要检查，有一些电器时间长了就会坏，就会电到自己，地线比较好的话就不会电到自己。
    这个上面有一些公共项目，就是外墙、楼梯、管道、地下室等等，这块的质量要求我们就不说了，因为每一户去检查的时候，或者去维权的时候，这块处理形式比较复杂。
    我们做说一下比较细的东西，比如检查门窗这块，我们光检查窗户这一项，我们检查的就有17项，为什么达到17项呢？大家不是非专业人士不懂的话，一看窗户挺好，就跳过去了。其实检查项目是很多的，我说一下，我们就通过窗户这一个小点，把大家验房的意识提高一下。验房不是随便看看就能过去的。
    第一点是窗台高度达到90公分，这个刚才已经说了，这是国家强制规定的。然后就是第二项尺寸、方正，尺寸就是开的洞口，有的时候不规范，收边收得不好，洞口弄得不好，比如说卫生间，这个窗户开启之后，是一个平开，不是推拉的。窗扇应该下平要通过内墙抹灰压住一块，有一个口留在这个地方，正常的是窗户的内口要比外口要小，压住窗框，造成内窗台要比外窗台高一些。压住窗框以后，有的压多了，窗户现在是可以开开的，但是一贴上面砖，面砖就把这个窗户挤死了，你这个窗扇就打不开了。大家检查的时候可以看看这个窗户开开以后，看这个留在窗洞口的塑钢窗的边是一致的时候，还有的包木边的话，一定要有有一个施工图流出来，不能留得很小，到时候就没有装修的空间了。
    还有一点是窗框到这个角上是15公分到20公分之内必须有一个固定件和墙体通过膨胀螺栓，每隔60公分必须有一个固定件，如果少的话，以后这个窗户正常使用过程当中，或者时间长了以后，就会出现松动，一些不牢固，松动以后就造成防水，因为防水是刚性和柔性的，活动以后就产生缝隙，容易产生渗漏。
    第四点我们检查窗户的型材质量，现在有一些塑钢窗切口如果切不好，会造成切口有一些缝隙，大家可以仔细看看。缝隙大的话，有的是胶没有补好，就会造成漏雨、漏风，也不美观。
    第五点我们检查窗框的方正、对角线。我们一般方正是通过看对角线，正常的是矩形，对角线是一样的，对角线如果不一样，就可能不是一个矩形，就可能变成一个平行四边形，是斜的。有一些老式建筑，关合窗户的时候，可能好像下面是合在一块了，有可能是窗框本身的垂直度不满足要求，要不然就是窗扇的垂直度不满足要求，或者两项都不满足要求，就造成缝隙有一个大、有一个小，这样等你窗户全部关死以后，你看不到缝隙了，但是这个地方的密封性就不大好了。大头这个地方和窗框卡口地方接触比较小，密封性就不大好。
    窗扇的开启度就是除了平开窗开启，开启必须达到90度，不能说窗扇一开，这边有管道，一块挡住了，达不到90度，那是不行的，这是属于设计上的问题，这些也是国家规范不允许的，如果没有达到90度，通风就不好，国家有这样的指标，必须达到90度。
    再就是玻璃，这块应该使用安全玻璃的，它没有使用安全玻璃，包括玻璃门、玻璃窗，这是检查有没有达到安全标志。而且要使用浮法玻璃，就是看看这个玻璃远处看有没有小沙粒、小豆豆，如果有也是不允许的。
    还有就是窗锁，有的是直接把在塑钢窗的面板上，户板你摇晃窗锁很晃动就是不合格的，应该使用长度一点的螺丝，很长，塑钢窗里面有钢寸上面，这样你窗户的锁才能牢固，要不然这个窗锁容易开，经常开关就带动风板也给带得不牢固了。
    还要检查密封胶，一个是窗户玻璃和塑钢窗当中有一个黑色的压条，那叫密封胶条，有的不到头、不到边、不到角，可能中间断一块，这就使得密封性不大好。密封胶外面这块，就是窗框四边和墙体的密封胶必须是好的，要不然会漏，长期会出现老化、会出现裂纹、砂眼、造成窗户的渗漏，就是密封胶施工不好。我们检查过程当中，有一些密封胶，这段打得挺好的，但是角上缺这么一点，就漏出发泡层，因为墙体和窗户有一定的空隙，就通过一种化学泡沫剂，对窗框和墙体之间进行填充，填充完了以后用填空胶补上。密封胶不好就会漏出黄色的发泡剂。

[主持人]：
    你刚才也说了非常全面的一些问题，有可能大家看不到，这边是作为一个专业的验房师，给大家提出好的验房方法或者注意方法也好，您能不能说，您在验房过程中，经常遇到的出现的问题，您在验房案例当中，您感觉哪些问题是经常遇到？
验房师：
    经常遇到的问题？
业主：
    窗户说完了？

验房师：
    还没有，要不先说完了吧。窗户外面应该有一个坡度，有的时候坡度不好，造成倒坡，可能坡度往里斜，会造成积水。有一点不符合要求，就渗进去，所以这个坡度一定要从里面往外坡，还有内窗台一定要比外窗台高，有的时候不注意。还有切水口，有的施工验完了以后，切水口一定要畅通。青岛这块天气比较冷，有一些冷凝水，冬天窗框下面总有一些水在下面，排不出去，就是泄水孔被堵住了，或者位置不对。正常的位置应该从窗框里面在这个位置，到外面从窗户外面看，这个泄水孔在外面，造成了阻挡风，密封性，这个风不会直接吹进来，还有水可以从这里排出去。
   封板的长度，窗户每一块不是卡边的窗户，中间窗锁有风片，有时候长度达不到要求，窗户容易被提起来，就造成了安全隐患。虽然锁住了，但是人家从外面可提起来，拿起来，这是二层以上，窗户风板的长度，密封性达不到，就容易串风。一层的窗户必须加装一个防盗块，用螺丝把橡胶块嵌在窗户凹槽里面，也是防止窗户被提起来。
    最后一点塑钢窗的钢衬长度，时间久了容易变形、或者晃动，这是塑钢窗的钢衬我们用一个吸铁石放在上面，钢衬到这个角上的距离不能少于5公分。
    我们一个窗户说了这么多，接下来我们讲讲平时验房当中出现的问题，主要有这么几个点，有严重后果的一个是卫生间。
    卫生间有的时候地面空鼓，为什么出现空鼓呢？就是防水的结合层和上面抹灰的结合层结合得不好，贴上面砖之后，走在上面总感觉不实落，或者空空的像敲鼓一样，时间久远了就造成防水、地面起砂，面砖就根据贴不上去，大家都知道，透明胶带要贴在光滑的地面上揭起来比较麻烦，如果下面不光滑就比较容易，贴面砖也是这个道理。
    再就是你的天棚，你的房间四面墙，你的房间是10个平方的，你的内墙面积差不多达到40个平方，如果你面积再大一点，这块损失还是比较大的，内墙上面比较白的应该是刮腻子比较白，但是有可能有一些小的黄点，大家注意这个锈点，里面可能是一个小铁丝，施工过程当中用的小铁丝，或者是钢筋头，这个地方已经由于长期的刮腻子也好，内墙有变化，有一些水分，把这个铁丝锈蚀了，表现就是黄点，如果你不做及时的处理，你刷乳胶漆会滑，会锈。大家知道以前有一些老的电线杆子，钢筋锈了，把外面的水泥面层都鼓了，现在只剩下一个钢筋的骨架，如果你不把锈处理好，以后可能还会反映出来。
    我们验房过程当中，有一个小点，当时是一个卧室门，我们用专业检查的工具，一个小锤子敲敲，发现里面这么长一段钢筋，门过梁的钢筋，正常情况下应该是有水泥的用钢筋护住，但是我们敲完了之后发现这个钢筋有一段没有水泥，只有抹灰层护在上面。我们后面建议这个业主和开发商一定把这个梁砸掉以后，重新做一个梁在上面。因为现在问我，这个有没有安全隐患？现在没有安全隐患，正常使用过程中一点安全隐患没有，但是如果出现突发事件，这块就是一个薄弱环节了，上面的砖从这儿就会落下来。
    还有一些房间的几何尺寸，包括净空不符合，施工当中有偏差的。比如说这个头比那个头大5公分，这么大的我们现在没有发现，我们发现有大3公分的，这边的边长比那边的边长大3公分，你贴瓷砖的时候就会发现，这面正好，那边就需要割一块，这样就看起来很不美观，有的老百姓说大小头就跟棺材一样，一头大、一头小，住在里面，出现这个问题，心理上很不舒服。
    房间净空，就是层高除去楼板的厚度，包括地板的厚度与面层的厚度之后，净空的高度就是叫净高。净高有的出现一边高、一边低，刚才说了就是差三公分，他就会说你装修前不通过做家具，不弄落地橱这些家具看不出来。造成这样的原因，有可能是当时抹灰的时候，一边高、一边低，没有控制住就容易出现这些问题。
    先说这么多吧，大家其他方面有什么比较愿意了解的，可以问一下，或者其他一些注意事项，你们可以提供一下。
    业主代表：
    装修房子应该注意什么问题？

验房师：
    装修以后把表面一些问题给掩盖了，你就要注意木地板，验收的时候，整个房间铺了木地板，你进门慢慢走一走，所有的角落走到了。为什么呢？因为下面有隆鼓的，有的地方短一点，很空，走在上面很悬，特别是角落，放重的地方会造成木板的变形。你验收的时候，你一定木地板要把所有的地方走一边，感觉有没有虚的、走在上面感觉软软的。
    而且有一个是现在检查的时候，非专业人士不容易看到的，贴墙裙以后，这个主要的作用不是为了墙裙抹灰，主要作用是因为铺木地板来说，应该把墙的四边的距离空出来，不应该把木地板铺到头，或者这边铺到头，那边铺到头，留一点空隙，八个公分吧，用墙裙一贴挡住了，是这么一个效果。如果贴到头以后，就没有伸缩的余量了，就会造成起鼓，变形有这么一些现象。墙裙下面一定是空的，不能铺到头，这是大家以后装修的时候，一定要求装修公司注意这块。
    然后就是门窗套、这些套有的时候下料下短了，这些接头部位要注意，下长了之后一压缩就鼓起来了，长度要正好，已经贴完了要注意这块。
    厨房间这些面砖有没有空的，敲敲看，用钥匙或者铁件在上面敲敲，整个单面是一个声音，个别部分是空的，就像敲鼓一样，你们敲的时候就会感觉出来。空鼓以后，就容易造成面砖的脱落，这块需要注意。
    卫生间防水这块，如果是装修房的话，如果问题你没有改造，在使用范围之内它是必须保修的，要给你恢复到原状，所以这块不需要太重视。很多时间他会说，防水保修五年，暖气保修两年，两个采暖期，还有保修多少多少年的，这正常使用情况下，如果你没有做私自改动，而且超过年限了，比如超过第六年、第十年了，出现质量问题了，但是人家说这是过了保修期了，那你有证据证明这个一开始就没有使用合格的材料，就不受保修期限的约束，只要证明一开始就是不合格的，没有用合格的产品，它就必须终身保修的，必须更换为合格的材料，用了合格材料才有保修期限的约束，没有用合格材料，原材料就是不合格的，我十年以后、二十年以后发现以后，这个是必须给我维修的。

[主持人]：
非常感谢周总的精彩讲解，今天在座的有山水家园的业主、静湖琅园的业主，大家都面临着交房的问题，周总的讲解给大家帮了很大的忙，大家在以后交房过程中，遇到什么问题，希望今天的讲解给大家带来实实在在的用处。因为今天的时间上有限，我们汤书国大律师这边，先给大家讲解一下我们在验房过程中，比如说周总说的，我们在收房过程中，还有我们的王行长，如果交房过程中，出现法律纠纷，如何让我们的损失降低到最小，验房如果大家有什么问题，大家可以在讲解完了以后，单独跟周总这边沟通和提问。下面有请山东亚博律师事务所的资深律师汤书国先生给我们讲解验房法律方面的问题。

汤书国：
    我先把简单的问题给大家讲解一下，大家有什么问题可以再问一下。
    现在比如说这种已经买的房子，一手房买了以后，在没有办产业证以前，面临几个问题，第一是面积差异，一般合同里面有约定。合同约定如果是按照多退少补，第二种方式，如果面积差额在正负3%之内是多退少补，如果超过3%是双倍返还。大家在验证的时候，只需要对照合同，看合同是怎么约定的，如果是哪种方式，如果已经约定了，你只能按照这么做，都是合理、合法的。
    第二是我们在做业务过程当中，经常办理一些案子，我们代理的案子比较多的就是延期交房。延期交房应该说是非常普遍存在的，或者是比较广泛存在的一种情况。延期交房一般来说，商品房买卖合同里面也会有对此违约责任的约定。一般是每延期一天，按照总房款的百分之多少多少来付，或者是具体多少钱，都可以具体计算的。但是要注意诉讼时效，法律案件任何都有一个诉讼时效。比如说民法上法律对你权力的保护，一般是两年的诉讼时效，起点是你知道或应该知道权力被侵害之日起，可以通过诉讼或者其他的方式，或者仲裁。如果你在两年之内没有提起诉讼、或者仲裁或者其他的维权方式，超过两年，你再去向法院或仲裁提起诉讼，法律就不会受理了。你去法院，诉讼费还收，但是最后说是超过时效了，你还是白交诉讼费了。所以要其实去实现自己的权力，多说一句，比如说人身伤害诉讼时效是一年，国际技术买卖，国际货物买卖诉讼时效是四年，环境污染损害诉讼时效是四年，大体是这么几种诉讼时效。
    第三个问题是实践当中存在一个延期办理房产证，一起不能办理房产证，或者说不能办理土地使用权证。这个是实践当中，在我们一些办理案子当中，也是存在比较多的一些情况。这种情况里面就比较复杂，简单粗略来说，延期办理产权证，有这么几个原因，第一是开发商没有及时缴纳资金，这种情况就比较复杂了甚至拖上几年、十几年的情况也存在。
    第二是开发商的土地存在诉讼纠纷，因为我们国家的房地产市场起步比较晚，部分不健全，一方面法律体系在不断完善过程当中，在已有的法律体系下，执法不太严重，就造成了很多房子虽然社会上公开销售了，但是这个房子存在各种各样的诉讼纠纷在里面的，在我们代理的案子里面有这样的情况，整个小区有整体的诉讼。这个诉讼不是我们业主买房子有什么诉讼，而是根源土地所有权上有纠纷。大家比较知道的这里面有好多了，比如说环宇的土地使用权的情况大家都知道，那就是因为土地使用权引发了很多很多的事情，实际在我们的办案当中也出现这些问题，但是涉及公司的形象、商业秘密等等方面，不便于说出是哪些公司。
    但是一般是我们很多的房地产开发商是一方出地、一方出钱，两方合作建房。但是有的时候往往会出现不规范操作，但是这个地还签做下来了。但是有的时候，土地使用权没有办下来，各种证件办下来了，因为有销售许可证，一般讲有房地产开发五证，应该说这个合同是有效的。但是并不排除，你买这个房子以后，这个合同是有效的，但并不排除合同隐藏的一些法律风险，这是不能排除的。比如说你会发现你的土地使用权已经被房地产开发商抵押给银行了，这种情况下，就会导致，你的房子的如果土地使用权被查封了，但是房地产比较特出，房地不可分离，房随地走，这种特殊的法律规定下，假如说你的土地所有权被查封了，一般情况下，房产证不会办。
    即便是变了，郑州有这样的例子，正幢楼买下来了，住了五六年了，但是房产证最后房管局给每户都办下来，但是土地使用权没有，老百姓也不知道，是因为开发商是因为跟合作伙伴有纠纷，被起诉了，做了查封。在这种情况下，土地使用权一直没有做到名下，但是这个土地所有权一直是房地产开发公司，所以在发生债权纠纷的时候，法院就拍卖了土地使用权，由于房地不可分离，要拍卖土地，就把房子一块拍卖，那么住的这些住户怎么办？当时处理的时候，当时如果愿意拿钱，那家公司，债权人，开发商欠人家钱那家公司，比如说欠五千万，连地带房子卖了五千亿，首先拿出五千万，还给那家公司，剩下的给用户分一下，但是你们的房产权，虽然住了五年，就转移给别人了，抵押了。也就是说你的所有权就落空了，这是一个真实的案例，发生在05年郑州市中级法院的。
    这种情况，当然现在实际房地产市场，近年来，05年、06年青岛的房地产商比较规范了，应该越来越少了。但是建议大家可以到房地产交易中心，了解一下我的房子无论是土地使用权还是房产有没有被查封、有没有被抵押，如果有的话，可以及时跟我们律师联系，怎么做我们律师会及时给你下一步的建议。
    刚才说的是延期办证和不能办证的问题。不能办证和延期办证，他俩愿意有重合的地方，我不细讲了。
    第四部分，有一些不是买卖合同，比如说投资合作建房合同，这种合同我见过很多。这种合同性质在法律上定型不是商品房买卖合同，也不是买卖合同，要看合同内容是怎么具体约定的。我看到的投资合作建房合同，它的内容，因为判断一个合同的性质，并不是从合同名称来看的，而是从内容来看的。我看过的几个合同，它的性质就是一个投资、合作合同。在法律上应该受《公司法》调整，而不是受《房地产管理法》调整。受《公司法》调整，这些投资人，无论是拿五十万、二十万，实际在法律上有一个股东的地位，相当于一个股东的地位，如果是受《公司法》调整的话，发生了任何的法律风险，你都无权起诉这个房产公司，你只能自认倒霉，因为如果受《公司法》调整，是这样的，比如说我们四五个人出资成立一个公司，我们说我们要做什么项目，实际有这个合同的性质类似于这么一个性质，只要我们出资到位了，不存在虚假出资，假如我们亏损，被别人告到法院了，我们还有90万，假如是出资到位了，我们不需要承担责任了，如果不到位，我们还要填补。就合资建房合同来讲，我遇到的和这个很相似，比如说你们共同去做这个事情，做成了行，如果搞砸了风险共担，法律就是共同经营、风险共担、利益共享，合作一般这两个字在法律上三条原则，一个是共同经营，风险共担、利益共享，如果这个出问题了这个钱就打水漂了。
    还有所有新建的小区，必须按照总建筑面积配备不少于千分之五的配套用房，一个是物业管理用房，再就是可以做其他的用房。但是在总建筑面积不少于千分之五的配套用房，一般不得擅自对外出让，有的开发商为了赚钱，就当网点出售了。这个就可以通过打官司要回来，充当业委会的管理费，由业委会统筹使用。06年1月1日开始的一个规定，有很多人不知道。
    我涉及的案例很复杂，各方面的案例都有，如果想通过一下午说完是不可能的，只能是能想到的跟大家交流一下，如果大家有什么问题，可以问一下。
业主：
    汤律师，我现在对它的公摊有疑问，我可以不可以要求它列出公摊的明细，比如说我这栋楼的面积，公摊什么面积，它现在是说合同上都有，什么什么都应记入公摊，这个合同都有，我可以不可以问它要呢？

汤律师：
    公摊问题比较复杂，如果不跟你详细说明，你可以到房管局投诉，可以要求。
业主：
    它现在是说，合同上都有，哪些要公摊的，因为全楼的房子每家的建筑面积，套型建筑面积，每个房子的总的公摊都有。我就说这里面都包含什么东西，什么什么功用通道，都有一些什么东西，我就想看这个。
律师：
    可以给。
验房师：
    这些东西都可以要，但是最后你也得不到，计算不出你自己的，管道井、电气井、楼梯间、水房、电梯……面积这块，我刚才没有说，我打断一下。购房合同上有一个图，如果你签是90平方，比如说这个限死了的这个图很规范的话，如果买这样的房子以后，交房的时候，没有多退少补，还是按照这个面积给你的，你正常约束的，公摊面积不确认，所以你简单把公摊面积明确。是怎么一个计算方法，很复杂，把全楼的所有的公摊面积计算出来以后，根据你套型面积，进行一个比对，然后再除一个系数。
业主：
    这个系数国家没有规定。
验房师：
    是每一户分摊每一户的建筑面积一个系数和你自己户内的建筑面积的系数是两回事，不是那么简单能说出来的，很复杂的。
业主：
    每一家的公摊比例是按面积的吗？
验房师：
    是这样的。
业主：
    这个是一户一验吗？是谁验呢？
验房师：
    是开发商，政府是在一定程度上监督作用，是建筑单位、施工单位、物业公司。
业主：
    我们可以自己找验房师是吗？我们可以相信它吗？自己找的验房师的效果怎么样？
验房师：
    这是个刚出台的一个文件，是全套去验，发现问题以后，提出建议需要律师、还是需要权威部门去认定，因为费用很高，也不对个人用户做专业检测。你要分开报验，花的价钱几千块钱拿不下来，所以我们是以一个房产顾问身份验一下，跟国家规定不一样的，你们再找专业律师，要不然费用很高的。
业主：
    验房公司管不管验证面积？
验房师：
    管，因为你的户型图上的面积有了，就等于是已经确认了。
业主：
    如果发现了你刚才说的问题，存在返工问题了，开发商拒绝赔偿、也拒绝返工维修……
验房师：
    法律是最后的手段。有一些部门有一些专项检测都可以做。
业主：
    这样的话，如果要进一步交涉，需要做哪些准备？

汤律师：
    在法律上打官司，不仅是质量问题，出现任何的纠纷，你个人做的取证，无论是建筑工程还是房地产、还是医疗这种鉴定，你必须法律上唯一有效的鉴定要在诉讼过程当中，起诉以后，申请法院做司法鉴定，然后法院有司法鉴定中心，你必须起诉以后，在法院立案了，比如说法院分到民议一厅、二厅，再到具有的鉴定中心去鉴定。不是你个人找的，你个人找起的作用是你可以在这个过程中了解到房子有什么问题，因为毕竟是专业人士，作为老百姓不知道问题，起到这么一个作用。打官司还是通过法院。
业主：
    这个也是在两年时间？
汤律师：
    肯定是的。
业主：
    土地所有权和房地产权证有什么区别？
汤律师：
    还有一种叫房地产权证，那个一般和房产证合一的，你可以看出来，有一个房产一栏，还有一个土地所有权一栏，是叫房地产权证，一般包括土地证和房屋所有证。
业主：
    这个在专卖过程中……
汤律师：
    肯定是存在影响，一个是存在法律风险，再一个是如果房子再拆迁的话，如果再出现新的法律条款的合，如果你没有这个权证，可能得到的补偿要少一些。因为我们作为一个房地产不断上涨的只是土地所有权，你买最好的楼、建筑质量再好，是随着时间不断贬值的，但是最终的价值体现在土地使用权上，因为是稀有资源。如果你没有土地使用权，将来如果你的房子被拆迁，肯定你获得的补偿要远远少于有土地使用权的，这是必然的。
业主：
    有没有弥补的方法？
汤律师：
    可以起诉它。
业主：
    买卖方面有什么问题？
汤律师：
    因为我们国家土地一直都是公有制，流通的只是使用权，不是所有权。像香港和台湾，土地所有权是私有制，我买这块地，我可以一直拥有，子孙可以继承下去，通常说的是像以前的地主。中国的土地法，我们以前在北京在去年过去参加一个土地管理法的修改研讨会。土地管理法正在修改，我们以后会放开土地所有制，逐步放开这个市场，是逐步的，主要体现在城市上，土地所有权慢慢向多种所有制转化，慢慢在修改。但是在修改之前，我认为卖房子，大部分的老百姓不会考虑这个问题，也不懂这个问题。
业主：
    刚才说的面积差异有建筑面积和使用面积，到时候计算在哪个标准？
汤律师：
    一般房地产开发商合同里面，一般多少平米多少钱，一般仔细看是建筑面积。
业主：
    因为暖气缴纳实际是加在建筑面积里面？
汤律师：
    这个怎么缴纳暖气费用这个我还真不清楚。
业主：
    有的业户是差在两个平米，这个是在给发票的时候才退这个钱，一开始不给这个钱，这样因为是期房，接近两年的时间，这种补充还有吗？一开始卖这个房子的时候，面积说是100平米，其实最后交房子是97平米。那这个补偿？
汤律师：
    实际面积比原来的小，你说的问题是多交的房款？你应该在两年诉讼时效之内去要，超过两年就不行了。
业主：
    肯定要开发票的时候，才知道，买了房子这么多年了，这个利息不管吗？
汤律师：
    利息是这样的，包括银行贷款都是这样的，法律上利息叫法定利息，超过本金，是依附于本金的，本金的权利消失，力系的权利必然消失。
业主：
    比如说这个房子是05年开始建的，开发商都是这么卖房子。现在开发票，当时是三万块钱，现在利息有没有补偿，或者开发商有所表示？
汤律师：
    这个就按照时间表来算就可以了。
王行长：
    我认为，如果你能举出证明，你是做的贷款，肯定让开发商按照贷款利息来补给你。如果你没有贷款来说的话，可能还是一个双方协商的问题。但是基本上利息这块差不了多少，无论是多少，不是大钱，这个跟开发商打官司，是20%，补给你5%，这个基本没有问题，没有什么大钱。

业主：
    面积差异双方约定是多退少补有没有限定？
汤律师：
    可以约束。
业主：
    如果开发商把面积增大怎么办？
汤律师：
    没有办法。
业主：
    增大多少也没有办法？
汤律师：
    一个是诚实信用原则，你不管约束什么，只要不违反国家强制约束就没问题。
业主：
    现在买房子基本就是强制约束，比如说我领你去买房子的地方去看，你买房子的时候，上面写出双方自愿、友好协商，我说可以改吗？说不可以改，如果改就不能买了。明摆着是一个霸王条款。
汤律师：
    法律上的法理常常跟生活的情理向背的。有一些法理可以相互支撑，虽然有一些条款是开发商之前设置好的，但是没有违反国家法规是可以的。
业主：
    开发商把所有对他有限的口子在补充协议上都反过来了，我们一点责都没有了，我当时看的是补充条款都是保证它的，没有偏向我的，我说可以不签吗？说不行，实际这个合同我就事先知道有很多的问题。我们现在说验房很可笑，就像我买一个酱油，我要研究这个酱油是不是合格的，如果不合格的我还得让它修，他没有责任。比如说我出了问题，一定是可以打官司、可以赔偿的，而现在假设说不验房的话，交给我一个不合格产品的话，我出了问题，它一点责任都没有，没有我的补偿。
验房师：
    可以补偿。
业主：
    但是我找你的验房费用呢？还是这个例，我买了一个啤酒，我不能各行各业都要精通。我觉得很可笑。
汤律师：
    不但是你，包括我们去买什么东西，比如说我们要买一个东西，我们要了解它的特征，也要了解相关的专家，这个没有办法，中国目前就是这么一个市场，市场经济初级阶段都是这样，任何国家都是这样。但是你刚才说的，比如说商品房补充买卖条款，我见过好多，我跟外贸公司做法律顾问，去年在崂山有一个什么才智大厦，买了半层做写字楼，当时对方的法律顾问就起草了一个协议，密密麻麻七八页，我们做律师的就知道，把所有的有关的责任都推的一干二净。毕竟房地产这个东西，在中国来说，还是一个叫卖方市场，卖方占主动地位。如果我刚才讲的情况，因为当时带我过去，就是帮他审查一下这个合同可以不可以签，我就把一些可能将来产生纠纷的，房产证拿不下来，或者房子不能按期进去，这些涉及这些的，我们就要追究，如果是非常琐碎的就放弃。想全面保证不可能，尽量重要的保证就可以了。
业主：
    装修的合同，写了一个协议，以样板为准。但是没有给我们一个详细的标准，我们就把样板拍下来了，但是他又说我们没有办法证明，这就是交什么样的，我们就接受什么样的？
汤律师：
    这个关键是你拍下这个照片，这个东西比较复杂，你没有涉及诉讼，我们律师自然会告诉你怎么取证，如果你真要打官司，开发商会说，你凭什么说这个是我的样板？你就没有说明，谁主张谁举证，我告你你证明你没有错，除了七种情况之下，其他所有的案件，比如说买卖，纠纷，都要原告举证，如果说北京的联合起来，所有的小区业主，几个人联合起来，找公证处，大家加起来一万多块钱，20多家加起来，一家多少钱，多少户一凑公正一下。
业主：
    你刚才说租金时效，比如说我租了一个房子，可以租到六月份，但是这个房东把这个房子又在六月份之前卖给别人了，我有没有什么权利？
汤律师：
    你租期到没有到？
业主：
    没有，但是他强制让我搬出去，虽然已经补偿我了。
汤律师：
    可以委托律师打官司，因为买卖租赁，任何财产几经周转、买卖，只要没有到期，你新的所有人，仍然要承担出租人的责任，什么时候租期到了，才能所有。
业主：
    但是他说把钱退给我。
汤律师：
    可以要求解除合同，要求赔偿。
[主持人]：
    大家还有没有什么法律问题，汤律师给大家解决一下。汤律师刚才讲的虽然很简短，但是很精炼，也做了浓缩性的讲解。大家提出的一些问题，可能在现实中出现一些无奈，但是我觉得今天我们的讨论，就是在现实中的问题，我们尽我们最大的努力，通过我们用什么样的法律手段，或者我们能够进行的手段，或者是我们现实中达不到，或者市场经济阶段，一些局限，我想任何时候这些局限都是存在的，我们在看到这个过程当中，也希望我们用一种办法也好，或者是解决方式也好，能够为我们的生活，还有工作也好，带来更大的帮助，也就是我们今天讲座的一个目的。汤律师今天下午有一点事物，一会儿暂时离开这里，汤律师给我们这边留一个电话，大家以后可以咨询一下。
汤律师：
    我给大家留一个手机号，我做的不仅仅是房地产，我是做民法的，包括平时的外贸纠纷、法律顾问，民事案件，因为是《民商法》，民商合一，不分的，所以我们这些案件都是在我的领域范围之内，如果大家以后有什么问题，可以咨询一下，或者有什么都可以互相交流一下。我现在的办公地点是裕源大厦C座406，我的电话是13515426916。大家如果有什么事，再打电话吧，因为今天我有一个客户在崂山区的案子，我要过去看一下，有什么事可以电话联系。
[主持人]：
    谢谢汤律师。现在房子问题，大家普遍感觉到不是一个小事，房价有比较高，我们在买房子过程中，大部分跟银行这边打交道，我们现在有请中信银行的副行长王笑，下面有请他给我们讲解一下贷款过程中或者其他的过程中有什么问题，或者从什么方面，要注意的也好。

王行长：
    大家下午好，非常感谢搜房网给我们提供这么一个机会跟各位网友见面。我到这儿以后，发现我们今天讲的话题叫地产维权，刚才大家和汤律师交流的过程中，我也问了汤律师一句话，在你处理的案件中，有没有民诉讼银行的？汤律师没有明确回答，不是很多，但是从我们业务处理情况下，很难在房地产按揭等情况，基本没有出现客户诉讼银行的情况，我个人认为，我今天给大家讲地产维权这块，怎么来处理一些问题，可能比较困难。但是我想既然我到这里来，也不希望浪费大家时间，至少我希望和大家一起的这段时间，让大家从我谈的一些东西能够有一些收获。
    所以我想谈四个问题，第一个是整个房地产宏观的经济形势是什么样的。因为这个问题是直接关系到每个人要做的事情，现在我这个时候买不买房，现在买还是等着买，我觉得是跟我们这个宏观经济形势是密切相关的。第二个是讲一下青岛市房地产价格走势，第三个是我想谈一下银行的按揭业务。第四是想说一下中信市北二支行的业务。如果大家觉得哪块说的多的可以告诉我，我可以打住。
    第一个是房地产宏观经济形势问题，中央发了一个1212文，在整个房地产行业非常出名，这个文件一发出来，原来是93年开始，一直在刺激房地产行业在往上走，开始有了一些房地产开发公司，或者房贷政策等等。但是从现在开始，国家基本要把房地产要向下调。从2003年4月开始，到现在为止，一直在出台相关政策，比如说04年4月份，有一个831大限，05年有一些国八条、七部委的文件，06年4月份，房地产房贷上调，06年5月份又有新的国六条，这些都是向大家发出一个信息，国家希望把房价往下降。
    我前一段时间，我有幸参加了一个房地产论坛，我的一个朋友说，我们青岛的房价是一个一线价格，所有的政策基本最大的影响是，如果房地产商拿到地之后，如果两年不开发，这个地会被收回，这对房地产商是非常非常关键的政策，因为这样的话，他们以前可能通过各种途径拿到的地，变成所有权不是自己的了，要被国家收回去。再一个是限制外资，因为有一些外资的黑钱进来，怎么样让它不要进来，进来之后不要进入房地产这块。因为凡是有人民币升值的预期的话，热钱就会进来，房地产价格就会上涨。
    再就是房地产的增值税，这是刚刚开始实施的，这个政策一出来之后，无论是香港的股票市场，还是大陆的股票市场，所有的地产股都是应声而落。这样实际对房地产公司来说的话，这段时间是比较要命，如果它的流动性不是很强，很可能在短期内会倒掉。
    著名的朗咸平教授有一个预言是70%—80%，这个数字不能确定，大概是这么一个比例，70%—80%的房地产公司可能在最近的两年内倒掉，有这么一个预测。另外来说，再看青岛的房价，等于从90年代的我记得，我当时买房子的话，看房是96、97年，当时在这个对面，湛山那个地方，海天大酒店那边，当时应该是2600多块钱，但是现在我估计，我当时看的房子怎么也涨到8000元以上了，所以大家可以感觉这个涨幅究竟有多大。
    但是我想大家也可能注意到了，一个是中央在不停出许多的政策，并且07年政策还会出，但是最关键的是，所有的政策，前几年，从03年开始，出的那些政策，包括地产增值税，那些政策出台的话，对房地产商来，影响力非常大。所以我个人预期，房地产短期内可能处于顶峰阶段，但是长期会下跌，但是下跌有多大，我个人没有预测。
    我个人认为有许多的因素可以影响房地产行业，比如说最关键的是政策方面，还是金融方面。中国的宏观经济已经是连续十几年的上涨走势，接着是近年银根是收紧的，这两项金融、政策体系加起来，大体是下降的趋势。但是对房地产涨价的趋势是什么？如果我们手中拿钱的时候，都在想现在买还是将来买？对于地产是一个强心剂是08年奥运会，对于全国来说是人民币升值，因为升值的话，会有热钱进来，我个人认为地价的话应该往下降，并且根据我们对房地产行业的了解，青岛市房地产行业的了解，今年政府所做的房地产基本许多至少是一多半，这样房地产价格毫无疑问会往下走一些。前一段时间，广州市市长讲过，希望看到房价向下走。
    我认为基本一个结论性的东西，我个人的判定是觉得，房地产价格可能短期内会在顶端徘徊，但是从长期来看，应该是往下走的，但是地产确实是有不可逆性，比如说海边的房子，卖完了确实没有了。但是从香港金融危机的时候，香港的地产是跌到一半，有的人说是三分之二，当然国家会控制，因为出现这个情况是金融危机的情况，但是这种概率是会出现的，任何都是有概率。
    刚才大家跟汤律师谈法律的东西，汤律师给了很好的回答，有很多事情出来的话，汤律师会说这么这么做，当然对方的律师会告诉他应该这么这么做，我们作为业主的话，我们要把所有的东西考虑到，这是我们应该关注的要点。
    另外我刚才谈到银行按揭这块，事实上房地产按揭对银行来说是很重要的业务，按照银行通常的说法，零售业有几项产品是最重要的：一个是房贷，一个是车贷，然后是信用卡理财，房贷在银行是最好的，我不知道大家多少人已经买房了，通常拿到手里的房子，不到万不得已，是不会把房子卖出去的。如果大家没有意见的话，银行就会稍微提高利率把这个风险抵消掉，如果大家不反对的话，银行对房地产按揭利率上，基本上没有一个上浮的空间。
    现在对于我们银行来说，所有房地产按揭品种都有，比如说正常的按揭加上过渡性担保，还有的是没有房地产公司担保，还有二手房贷款，一个人想把房子卖给别人的话，可以让银行做贷款。还有一块是最有潜力的，就是用房屋抵押做最高楼的贷款，这块是帮助大家解决一个灵活性的问题。因为一个人都了房子，当时贷款贷了五十万，过来三年五年，还了几十万了，过了几年，还想买个车，这个时候怎么办？可以把这个房子再到银行抵押，如果这个房子不是五十万了，是八十万了，银行会按照八十万贷给你。现在各家银行做得很灵活，有各种各样的期限，有固定利率贷款，有不固定利率贷款。这一点可能是要对做按揭的人，非常关键的一点，在什么样的情况下，用活动利率，什么情况下用浮动利率。
    我记得中国银行界在三年以前没有这种固定利率的产品推荐给大家给大家用，现在来说，至少我们中信银行给大家一种选择，你可以选择浮动利率贷款，也可以选择固定利率贷款，这个要看你对走势的判定。就像买卖股票一样，会给消费者提供很好的一种避险理财的手段，但是大家要根据自己的现金流，我的收入是什么样的，如果我是上班的，我的收入基本是现金流支出比较固定的。如果另外一些人是做小买卖的，选现金流会要更随意一点，这样比较合适。
    选利率事实上最关键大家对利率形式判定是什么样的，基本来说，无论是什么样的理财或者是我们谈的按揭，每个人是不一样的。我们中国的银行、金融产业不是特别发达，大家如果到任何一家银行去，包括目前来说，我们支行也一样。你去的话可能单纯做一个存款、贷款、理财然后就是转走了。但是你不可能把你所有的信息留给银行。但是长期来看，将来的发展趋势，你需要把所有的收入情况，你将来的预期情况，告诉银行，银行会有一个理财师，帮助你做所有的东西，像你这种情况，你是做理财、还是买股票，还是买其他的产品。这是一个趋势，只有这样，一个银行完全了解客户的时候，才能跟客户提供一个更贴身的理财解决方案。
    最后我刚才谈了一些，因为我是从中信银行市北二支行来的，我想告诉大家，我们在什么地方，我们做得有什么特别的。我们的地理位置离这儿稍微远一点，是在胶州路77号，是在国货对面，我们中信银行结构和其他的银行不太一样，其他银行可能有一个单独的房地产部，其他银行可能按照行业来做，这个部门专门做汽车行业、这个部门专门做物流，但是我们不是这么分的，我们基本是按照特色银行做的。我们市北二支行，以前也做房地产这些业务，并且我们努力的方向是要做一个房地产特色银行。所以我个人觉得，我们和搜房网有着非常广泛的合作前景。同时我想跟所有的在座的各位，如果大家有什么地产方面的需求的话，我们会有很好的合作。
    另外我今天到这里，如果大家到我们行里做了按揭业务，因为我们现在正在做按揭流程的改造，如果大家对我们的按揭流程有任何独特的、建设性的建议，比如说这位女士告诉我一个建议，她是第一个告诉我的，我会个人从钱包里给她100块钱作为奖励，如果第二个客户告诉我的话，就没有了。如果再提出第二个建议，我还是会从我个人的钱包里面掏出100块钱作为奖励。因为我们确实需要了解客户的需要是什么，对于我们来讲，房地产按揭这块，客户要求第一是价格，现在我实话实说，现在所有银行的按揭贷款是一样的，我们没有一个办法给大家最低的贷款利率，这个是中央银行规定的。第二是需要一些东西，简便程度是客户很关心的东西。第三是办理一笔业务的快捷程度，我认为这是大家关注的东西，后两点我们正在改进，我们力争成为本市最好的规划理财银行，欢迎大家提出新的、建设性的建议。
    因为我刚才问汤律师有没有这样的案例，对于维权我没有任何东西可讲，如果有问题的话，我可以给大家讲。

[主持人]：
    谢谢王行长，他的独特见解，使我们的受益匪浅。下面大家有什么问题，可以提问。
业主：
    我们买房的时候，可以直接选银行贷吗？
王行长：
    如果开发商没有给我们签定合同的话，可以，如果你做直客贷的话，我们就有解决方案，应该是有的，是可以做得出来的。
业主：
    直客贷什么意思？
王行长：
    你已经把房产证拿下来了。
业主：
    拿下房产证之后啊。你们的首付是多少？
王行长：
    买第一套住宅房是20%，通常不会只付这么低的一个款项。因为你从银行贷款，意味着你要更多付出利息，很多人更愿意把所有的付完，很多人是第一套住宅20%、第二套是30%，但是第三套的话，按照国家的有关政策，我们没有办法再往下走。
业主：
    零首付不可以是吗？
王行长：
    这个国家有规定，因为存在炒房的可能。还有其他的问题吗？
业主：
    你们这儿可以做转按揭吗？
王行长：
    可以做的，你如果在其他的银行做贷款，可以再到我们家里贷。
业主：
    这个程序复杂吗？
王行长：
    不复杂，这个时候，通常一个人做转按揭的话，应该是还了一段时间了，如果有了新的资金需求，我们可以给你找一家担保公司，有两种做法，一种是担保公司担保，再就是我们把钱贷给你，我们给你承担一部分的费用。还有一种是你用各种途径，你想尽各种办法，你拿房产证来贷。
业主：
    现在买一套二手房怎么办？
王行长：
    说实话很难给你一个明确的答复。新的按揭贷款是吗？应该是很快的，我们最快的话，曾经做过七天的，有的时候，看流程怎么样，大体我们更经常的是七天，更快的话，我们不等拿到房产证，就把款项发出去了。因为那个时间有很大的弹性，我们没有办法，没有办法控制。还有一个情况，你存在一个取证的时间。
业主：
    你说的比如说现在是固定的利率，可以随便改成浮动的吗？
王行长：
    我不知道您炒不炒股？如果您炒股的话，或者任何一个人了解股市的波动的东西，如果一个利率你每天的行情，曲线会变得很陡很陡，但是变成每月的会变缓，这两者之前你会做选择，你是要选择陡的还是缓的，你倒的话，中间会有一点点的差价，这是保险期间。如果一个人今天从浮动的到转成固定的，再从固定的转成浮动的，肯定会吃亏。如果我选定大势，我知道利率怎么走，那真的是另外一种情况。像你对股市的判断是一样的。大家还有其他的问题吗？
业主：
    刚才说到车贷，可以零首付吗？
王行长：
    车贷的风险非常大，因为前几年做的车贷，可能坏帐率是20%、30%，这个是不可承受的风险，所有很多的银行把这个停掉了。我们暂时不做，但是我们会再办，因为还是一个很好业务，房贷、车贷、信用卡对我们来说是最有潜力的产品。现在不做，但是我们马上会做。没有其他问题了吗？谢谢大家。
    [主持人]：
    谢谢王行长给我们做的精彩发言，大家以后有什么问题，可以在网上发出来，包括装修的、验房的，今天从验房、收房、购房这块，我们搜房网请了三个不同方面的专家给大家做了讲解，如果大家有什么方面的要求，可以跟我这边提出，我们希望尽可能给大家做一些实事，希望大家高高兴兴入住到新房中去，谢谢大家的参与。

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