商铺变“伤铺”，商铺售后返租的法律风险

“养儿防老，不如买个铺子防老。”“一铺养三代，不买白不买。”现如今，越来越多的投资者发出了这样的声音。房产销售商也“乘势而入”，推出各类商铺购买优惠政策，并以“稳赚不赔”为噱头，吸引各路投资者入市。

商铺作为商品价值属性较高的不动产，具备一定的投资价值，但是，不是每一个商铺都能如广告一般让每一位投资者获得高额的回报呢？投资商铺究竟是一本万利的商业行为，还是一场“镜花水月”。

随着经济水平的提高，人们手中的闲钱逐渐增多，投资市场一片红火。而房产作为不动产，在目前房价“涨势”下成为投资者的首要选择。但“鬼城”、“伤铺”的出现，让房产投资者直呼“伤不起”。

“售后返租”的法律关系具有一定的特殊性。与商铺出售不同的是，售后返租的不再是商铺的产权，而是商铺的使用权；主体也不再是开发公司，而是物业公司或其他商业管理公司，在股权结构上与开放商没有法律上的关联；现实中，一些商家会以“有公证机关公证”等形式误导投资者，但实际上，公证机关能证实的仅仅是售卖和返租这两种行为的真实性和合法性，不能对投资效益进行评估和公证。

因此，投资者在购买商铺时，应走出只要有投资就会有丰厚回报的误区，需知市场经济下，只要有投资就会有风险。返租方式购买的商铺往往经营权和所有权分离，承租经营商在取得物业公司同意后，若对原商铺进行改造，投资者购买的商铺可能会被改造成过道、厨房等等，日后难以转手；同时，如果承租经营商在承租期内因经营不善或其他原因，不再续租，那么维系这种“返租”方式的链条就会出现断裂，导致投资回报呈负增长的结果。所以，投资商铺返租需谨慎。

商铺返租业务由于缺乏竞争机制，更像是一种为开发商寻求最直接的非生产性利润的经营手段。作为一种非成熟的经营模式，投资者在与商家签订合同时，不仅应规定返还率，还应规定商铺用途和经营所产生的法律责任，明确违约责任；在商铺经营中，应直接与开发商签订经营协议，并要求增设担保人，避免因主体较多而出现互相推诿的现象，从而排除开发商转嫁开发风险的可能性。