关注广州亚运城“收楼门”事件--

亚运城业主什么情况下

可以拒绝收楼？

广州房地产律师：谭卿朝 著

【核心提示】近几年，商品房预售中因房屋质量问题被业主拒绝收楼的事件屡见报端。业主接到开发商《收楼通知书》后到楼盘现场验房发现种种质量问题：地面空鼓、瓷砖开裂、门窗翘裂、五金件损坏、墙面或顶棚抹灰层脱落、管道堵塞、厨房和卫生间地面管道渗漏……，等等。于是，业主往往拒绝收楼并要求开发商支付延迟交楼违约金。而开发商则认为上述问题仅仅是细微质量瑕疵，不足以成为业主拒绝收楼的理由。那么，究竟谁说的合法呢？业主在什么情况下可以拒绝收楼？广州房地产律师谭卿朝专题为您讲解—商品房预售中业主以房屋存在质量（瑕疵）问题拒绝收楼以及业主如何维权问题。

一、交楼质量问题多多，业主集体抗议

我们经常可以看到这样的场面：几十个业主自发围聚在某个楼盘，高举抗议开发商横幅，高喊“打倒无良开发商、要求退房”口号。业主们在向众人诉说开发商的种种“罪行”：交付的房屋存在地面空鼓、瓷砖开裂、门窗翘裂、五金件损坏、墙面或顶棚抹灰层脱落、管道堵塞、厨房和卫生间地面管道渗漏……，等等。我们只能说业主精神可嘉但方法不当。在中国，业主和其他老百姓一样，遇到问题首先想到政府出面解决，想到上访或者聚集抗议。但是，效果往往不大。

的确，即使在广州这样的大城市，业主维权也是异常艰难。这其中原因很多，有的是对法治信心不足，认为司法腐败，法律难以保护自己的权益；有的是缺乏经验和法律专业人士的指导，对于维权限于单兵作战有勇无谋,……但是，作为一个律师，我可以说，相对于其他地方而言，广州的法制环境还是相对可以的。我们难以保证每个法官都公正清廉，但是，一般而言，广州的法官都会依法裁决。因此，业主对于法治应当充满信心。同时，在自身合法权益受到侵害时，业主应当寻求专业律师提供法律帮助，这样可以减少盲动，实现目标。

二、交楼标准如何确定？

那么，对于开发商交付的房屋出现以上种种问题，应该如何处理？交楼的标准应当如何确定？购房者在什么情况下可以拒绝收楼？

近几年，广州的司法实践要求交楼条件必须具备以下基本条件：（1）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》【简称：《工程竣工备案表》】（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。(3)商品房买卖合同约定的其他交楼条件。 即如果有特别约定其它标准的，也要按照该约定处理。

2009年7月广州市国土房管局推出新版的商品房买卖合同（预售），因此，在此后签订新版合同，须同时具备下列交楼条件（合同第十二条）： “该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”

（合同第十六条）：“业主和开发商进行房屋验收交接时，开发商应当向业主提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。（九）其他合同约定的条件。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方（业主）提供加盖甲方（开发商）公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。”由此可见，新版合同对于交楼条件的约定十分复杂，购房者在验房时应当仔细逐一核实。

值得注意的是，交楼标准和装修标准是不一样的。如果开发商交付房产存在一些细微瑕疵，不符合合同附件约定装修标准的，出卖人承担的是关于装修标准的违约责任，购房者如果拒绝收楼主张延迟交楼违约金，则难以获得法院支持。例如，房屋如果是出现极少数例如一两块瓷砖开裂或细微门窗翘裂、五金件损坏的，业主无权拒绝收楼，但是可以追究开发商关于装修标准的违约责任，要求修理重做，赔偿损失。

三、业主如何有效维权？

如上所述，业主如果发现开发商不具备交楼文件和质量问题，应当学会合法及时维权，同时也要注意维权的证据保留和固定问题。广州房地产律师谭卿朝提醒您在维权中注意如下事项：

（一）接到收楼通知到场收楼时，不管开发商提出任何理由和借口，业主都应要求查验房屋后才签收有关文书和钥匙。在查验房屋之前拒绝签收任何类似于收楼确认书和签收钥匙的文书（这是业主的权利）。否则，事后房屋如果存在质量问题，开发商往往主张业主已经签收确认书和钥匙，视为收楼。这样业主维权往往陷入被动。业主如果发现开发商不具备有关收楼的证件和文书，可以拒绝验房、提出抗议并离开现场；如果发现开发商有关证件文书已经齐全，可以要求验房，验房后，业主发现房屋存在如上不具备交楼质量的情形，业主可以拒绝签收钥匙和收楼确认书，要求支付延迟交楼违约金。

（二）业主维权应特别注意异议期和异议证据固定。广州市2009年版的商品房预售合同规定异议期。即：“如有异议，（业主）应当在验收期限届满之日起 日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方（业主）认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在 日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”房管局该规定是没有任何法律依据的。

但是，就现有的制度看，为保护自身的合法权益，业主应当注意在该合同规定的异议期限内提出异议，通常是通过邮局以特快专递方式，按照合同约定的联系地址向开发商邮寄书面异议函件，要求开发商按照合同规定提供加盖公章的交楼文件和立即修复质量问题等，注意要求邮政局出具有关邮件送交成功的证明（特别注意保留证据，有疑问可由律师指导）

【备注：以上是笔者曾经就商品房预售中业主维权问题所写的法律文章。文章的主要内容是从法律上提醒业主在收楼时应当注意的事项以及如何拒绝收楼等问题。因此，本文章对于现在闹得沸沸扬扬的广州亚运城“收楼门”事件的业主如何维权，具有重要的参考价值！】

【谭卿朝律师，中国人民大学法学硕士，广州房地产专业律师