常见公司法律问题：在上海市，住宅不能用作公司注册地址

写作时间：2011年5月19日

作者：古晶律师

一、按照国家法律和国家工商总局的规定，是可以的。

1、《中华人民共和国物权法》第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

2、国家工商总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知（工商企字〔2007〕236号）第一条规定：公司在设立开业登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

3、从以上两个法律条文分析，可知：住宅的业主如果能够出具住所所在地居委会或业委会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件的话，是可以将住宅作为公司注册地址。

二、但上海市的规定却增加了难度：

1、《上海市住宅物业管理规定》第52条规定：业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

确需改变物业使用性质的，由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。

在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。

2、《上海市住宅物业管理规定》第79条规定：业主、使用人违反本规定第五十二条规定，擅自改变物业使用性质的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。

3、从以上两个法律条文分析，可知：上海市对住宅用途改为商业用途的，凭空增加了区县规划局和区县房地局两个部门申报，以及区县人民政府批准的程序，显然大大加大了难度，让在上海市以住宅作为公司经营地址基本上成为了不可能，道理很简单嘛，既然这么麻烦，还不如找一个便宜点的商业物业方便呢。

三、小结：

1、在上海市，住宅基本上是不能用作公司注册地的，这条路是很难走通的。所以，在上海注册成立公司，必须是商业或工业用途房屋，房产证性质不能是住宅。

2、商住两用楼可以作为公司注册地。但现在已经不批新的商住两用楼了，商住两用楼也绝版了，基本都是上世纪90年代或本世纪初的房屋。

3、古律师我从网络搜索，发现了这样的新闻：一些从事翻译服务、软件设计开发、网络技术开发、电子商务、动漫设计等企业经营者往往就在住宅中开展经营活动，无法办理营业执照。考虑到上述行业对居民影响较小，同时又不直接冲撞居住用房的相关规定，允许其在住所办公，并在区县政府提供的招商中心、经济园区、企业孵化器等场地中集中登记。如果您准备成立的是这样的公司，建议到区县工商户具体咨询确认一下，其他类型的公司就不用考虑用住宅申请作为公司注册地址的方式了。

4、另外，再告诉您一个小常识，同一个注册地址只能注册一家公司，如果该注册地址以前有公司注册登记过，并且以前注册过的公司没有去工商办理注册地址的变更手续，仍然记录在案的话，那其他公司是无法使用该地址注册的。

（完）