郑州房地产律师--逾期交房却想按租房价赔偿

郑州房地产律师讲述：期房买卖合同中均会对逾期交房违约金作出规定,然而有的开发商却会在逾期交房后提出违约金约定过高,主张合同条款无效,应按照同地段房租计算违约金。

章女士就碰到了这样的事,而且房租评估依据的还是清水房(毛坯房)租金,直到检察机关抗诉,其权益才得到保障。

2009年就该交付的商品房,到现在都没有交房,章女士为此郁闷不已。然而,更郁闷的是,按购房合同的约定,开发商本该按每日万分之四支付逾期交房的违约金,开发商却以违约金约定过高为由拒绝支付。事情闹到法院后,原审法院对同期同地段的租金损失进行鉴定后,判决开发商按租房价上浮30%支付违约金。

这样一来,章女士获得的违约金一下子比合同约定少了大半,这样合理吗?近日,经过重庆市人民检察院第一分院抗诉,重庆市第一中级人民法院将该案发回重审,改判开发商败诉,应按照合同支付违约金。

事情还得从2007年说起,章女士与某房产公司签订购房合同,约定房产公司应于2008年12月31日前将经竣工验收备案登记的商品房交付使用,如逾期交房开发商按日向购房者支付已交付房价款万分之四的违约金。

由于开发商一直未向章女士发出接房通知,为索要赔偿,章女士告到了法院。庭审期间,开发商提出逾期交房的违约金约定过高,要求对同期同地段的房屋租金损失进行鉴定。后经鉴定,章女士所购房屋的租金为每月500元,该鉴定以清水房(毛坯房)为依据作出。

之后,原审法院依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少,认定违约金应为每月650元,即同期租金损失的130%。

郑州房地产律师：章女士不服,向检察机关申诉,认为原判决以鉴定的清水房租金为基础认定给自己造成的损失,明显不公平,应当按照合同约定支付违约金。

重庆市检察院第一分院民行处检察官审查此案后认为,合同约定的违约金并没有过分高于造成的损失,据此提起抗诉。法院对此案再审后,改判房产公司按合同约定赔偿章女士违约金共计3.5万余元。

以案释法

逾期损失不能仅参照房租

郑州房地产律师提示：检察官表示,原审法院采信的鉴定报告是以清水房为依据作出的租金损失鉴定,而租金是指由于房产公司逾期交房,导致章女士需另行租赁房屋,或者将原房屋出租,或者将所购房屋出租等产生的费用,章女士因被延迟交房,丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益,清水房租金不仅不能客观反映章女士所购楼层及朝向的房屋租金金额,更没有综合考虑到因房产公司逾期交房的行为可能或者事实上已经给章女士的生活造成的其他损失。

此外,即使不考虑章女士是否存在其他损失的情形,仅按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失,即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,按日万分之二点一算,本案中当事人双方约定的迟延交房违约金标准并不过高。若采用500元的租金鉴定损失额作为认定章女士的损失标准则明显过低,显失公平。

检方进一步认为,关于合同中对违约金数额计算方法的约定,是房产公司与章女士的真实意思表示,是双方在签订合同时因预见到如果一方违约则可能给对方造成损失,从而作出的带有弥补损失的约定,双方对该风险是明知的。同时,该约定具有对等性,任何一方逾期交房或逾期付款都将被平等的追究违约责任。本案中,在章女士按约履行了付款义务的情况下,如果调低逾期交房的违约金,不仅对守约方购房者章女士不公平,而且会产生支持违约行为的负面影响,既违背了诚实信用原则,又不利于保护公平交易。

因此,检方认为,原审法院以违约金过高为由作出的判决存在错误,提出抗诉。法院宣判后,检察官同时提醒,当前部分开发商利用房产合同补充条款,免除开发商义务,“掠夺”购房人合法权利,且未将补充协议进行工商备案,因此购房者应当谨慎对待补充协议,及时向工商或房地产开发主管部门进行咨询。