• 首页
  • 手机找法网
律师信息
  • 姓名 : 王琮玮
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 189 **** 5771
  • 证号 : 11101201011874281
  • 机构 : 京师律师事务所
  • 地址 : 北京朝阳区东四环中路37号工美大厦三层
找法网微信公众号

微信扫一扫关注【找法网】

小产权房的法律问题分析
作者:王琮玮来源:找法网日期:2013年11月26日

背景

三中全会《决定》提出:“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。”

在这些猜测和传言中,小产权房出现了抬头反弹的现象,一些人也在考虑是否搭上所谓的“政策末班车”,一些城市的小产权房价格看涨,北京个别小产权房的售价甚至几天里上涨了千元。

两部门三天两次发声,叫停在售小产权房,官方多次明确强调小产权房不存在“转正”的可能性。

   分析:

1、什么是小产权房?

“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。乡产权房的流通转让存在很多的限制,因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其实并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。

2、大小产权房问题以及分类

1)大小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。对小产权的解释归纳起来主要有3种解释,2012年开始面临整治的小产权房,指的是下面的第三种。

第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

2)第一类小产权房:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

3、小产权房的法律性质问题

“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

1) 法律性质

法律上对小产权房买卖合同的效力问题没有明确的规定。理论界有两种不同观点:1、有效说。根据《土地管理法》的规定,法律并没有禁止农民出卖房屋。国务院及其有关部门的文件虽明确禁止城镇居民购买小产权房,但并不能认定合同效力的依据,确认合同效力的依据只能是法律和行政法规。若认定合同无效,会降低法院判决的法律效果和社会效果,严重损害诚实信用原则及社会的公序良俗。2、无效说。鉴于房屋与土地具有天然的联系,我国施行“房随地走”“地随房走”的房地一体土地政策,宅基地属于集体所有,那么宅基地上的房屋须出卖给本集体组织内部的人,否则,将导致农村不安和社会动荡。

2) 确权登记问题

关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”。

3)小产权房的产生与法律

   小产权房的产生走了一条法律擦边球的路径。

《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定:“参加农村集体经济组织的劳动者,有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”

而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

根据以上法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。

国土资源部的一位副总督察曾突出说明:“建设使用农村集体土地,法律规定只有四种情况:一是农民的宅基地,二是农村公共设施的用地,三是农村兴办的村办企业或者联营企业,四是根据担保法,使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外,都是现行法律不允许的。”从另外一个方面来解读,这就意味着在四种情况内建小产权房,就不涉及到所谓的“违法”问题。这里还有一个核心,就是只要不是占用耕地,办好相关小产权房建设用地的手续,就不应该存在什么大的原则问题。

正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间

4、开发商的法律风险和法律责任

1)法律风险

《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

据此,建设用地除兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡(镇)村公共设施和公益事业建设外,必须使用国有土地,而开发建设小产权房根本违反了该条规定;另外,根据《城乡规划法》第四十一条的规定,开发建设小产权房无法取得乡村建设规划许可证,进而无法办理用地审批手续,无法取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证等。即便是在已办理合法用地审批手续的集体建设土地上开发建造房屋,虽然其建造土地是合法审批的,但建造成居住房屋也是违法的,即:开发建设小产权房从根本上违法的,根据《土地管理法》第77条、81条、83条和《城乡规划法》第65条等规定,还需承担停止建设、限期改正、自行或强制拆除以及行政处罚等法律责任。

根据以上法律在我国房地产开发商不能直接在集体土地上开发建设商品房。

2)刑事法律责任

案例:村集体经济组织以“新农村建设”为名,违法违规开发建设部分居住类项目增多,北京怀柔区某开发商为借“新农村建设”之名,开发“伍陆风情园”,构成了违法占地事实,已被追究刑事责任。

如果小产权房开发商被追究刑事责任,该是什么样的责任呢?刑法228条规定,以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下的罚金,情节严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价格5%以上20%以下罚金。
但是,该条旨在解决非法转让、倒卖土地使用权的规定。依照法律规定,农村集体经济组织有土地所有权,所以,在解决此类问题的时候必须分清责任主体:如果属于基层政权组织擅自处分集体土地,应当依照法律的规定加以制裁;如果是属于农村集体经济组织经过集体讨论,依照程序作出决议,从事房地产开发,那么应当按照我国土地管理法和房地产管理法的有关规定办理有关手续。

5、购房者的风险

1)法律风险

乡产权房的流通转让存在很多的限制,因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其实并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。

同时,由于购买小产权房的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。

由于乡产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。

经典案例:

1994年全国各地的画家入驻通州宋庄,逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因,陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件至今已经形成13起讨房诉讼。

2007年7月,画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书,法院判决合同无效,要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款,李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。  2007年12月,二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效,但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔,李玉兰可就赔偿问题另行主张。

2)政策风险

在购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

3)转让风险

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

6、如何处理涨势的小产权房?

1)有效配置土地资源

国家颁布的各项政策,都是全国一刀切的行政命令,而对于集体建设用地上建设的小产权房,应该努力运用经济手段进行调控,而不是单纯运用行政手段甚至进行大面积的拆毁。这样可能会激化社会矛盾,把好事变成坏事。

首先,小产权房的出现无疑会导致地方政府土地出让金收入的缩减,建议加紧改革现行税收体制,缩小中央财政收入的比例以缓解地方财政过渡依赖土地收入的状况。如果能够有效压制住土地财政日益泛滥的势头,再加强对开发商的规范和监管,商品房的价格就会趋于合理的空间。

其次,在中国税收收入逐年稳步递增的情况下,中央和地方都应加大财政转移支付力度,尤其应当主导建设更多的廉租房。如果政府能够提供足够数量、价格合理、区位适宜的此类保障性住房,并且形成合理有效的分配机制,那么小产权房就不会具有如此的规模和吸引力。

2)深化土地产权变革

农村的集体建设用地(包括宅基地,如果还继续实行集体所有的话),应该和城市的国有建设用地具有同样的权利,并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地,虽然是国有,但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让,而农村居民的宅基地(使用权)却既不能出租、抵押,又不能继承转让,城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人,而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民,这既违反了同地、同权、同价的原则,又限制了居民迁徙定居的自由。

应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”,达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设,关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益,“同权”是根本。同为建设用地,已经不存在土地转用问题,应当具有平等的产权,实行“同地、同权、同价”。

以上内容由王琮玮律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电王琮玮律师咨询。

王琮玮律师
王琮玮律师
服务地区:北京
专业领域:刑事辩护,刑事辩护,合同纠纷,招标投标,交通事故,婚姻家庭,房产纠纷
手机热线:189 **** 5771 (08:00-21:30)
非接听服务时限内请:在线咨询