楼市新政的陆续出台对抑制房价过快上涨、遏制投机炒房行为起到明显作用，但买卖双方采取相应的“对策”，中介服务机构为了促成交易“出谋划策”等，让房屋交易陷入了诸多误区，破坏了房屋交易市场的正常秩序，客观上增加了购房的潜在风险。保护消费者权益已成当务之急，有必要提高购房人的风险防范意识。

谨慎解除合同

房产新政出台后，由于首付提高、利息增加、贷款额度减少以及购房资格限制等，房屋买受者不能支付房款或不能办理过户，引发买受人退房热潮。

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的相关规定，房产新政的出台构成情势变更，因此导致的购房者不能支付房款或不能办理过户等情形，不属于正常的商业风险，买受人以此要求退房并不构成违约，可以请求人民法院变更或解除房屋买卖合同。但是自购房合同签订至合同解除期间，由于房屋的产权仍属于原房主，买受人无权享受其间房屋升值部分的利益。此外，提前支付的定金在索回时也存在一定的风险。

因此，一方当事人解除购房合同时一定需谨慎，应根据自身的情况，选择对己方最有利的方案，或继续履行合同或以情事变更为由解除合同，从而最大限度地维护自己的合法权益。

避免借名买房

楼市新政的重要内容是加大保障房建设力度。政府为解决低收入和中等收入家庭的居住问题，推出了经济适用房和限价房，并规定了申购者须具备的条件。有些人具备条件而不打算买房，有些人不具备条件却希望买房，这就出现了借名买保障房的情形。

同时，房产新政中的“限购令”同样有可能导致借名购买商品房的现象增多。以北京为例，对于不具备购房资格的人群，如不满足连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税等条件的京外户籍家庭，就有可能铤而走险，以具有本地户籍的亲属、朋友等人的名义购房。

如果借名购买的系内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋，则因违背政府推出安居房和限价房的初衷、违反社会公共利益的法定事由，购房合同往往被认定为无效合同，故实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持，这类合同也存在着巨大的风险。其一为主观上的风险，即名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行。这类风险，在合同本身有缺陷且证据难以证明买房款由哪一方实际支付的情况下更为严重。如果法院认定合同无效，买房人连要求名义买房人返还购房款也成了问题。其二为客观上的风险，即不是合同双方当事人的原因，导致合同不能履行。由于名义买房人领取房产证后，如果名义买房人对他人有债务不能清偿，则这套房产有可能面临查封、拍卖。因此，一般情况下不宜借他人名义买房。

在借名买房的纠纷中，如果不存在恶意规避法律的行为，如购买普通商品房，实际出资人与名义产权人之间的委托合同关系成立且合法有效，名义产权人需将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续。但这很难避免实际购房人与房产登记的名义购房人之间房屋产权归属不一致，为借名买房合同效力的纠纷、实际购房人与名义购房人的“抢房大战”埋下了隐患。

不签“阴阳合同”

新政明确要加强对存量房交易的税收管理，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息，或按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。此举主要针对“阴阳合同”这一近年来存量房交易市场的顽疾。

在房产交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格；“阳合同”则根据实际需要而有所不同，一种是将虚高房价的合同交给银行，以申请更多的按揭贷款，另一种是将填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。买卖双方签订的这类“阴阳合同”大都未经登记，且内容约定不明或相互冲突，这就为在履行过程中哪份合同有效、一方违约以哪份合同为准要求支付违约金埋下争议的种子，同时也将带来补交税款的风险。

因此，买卖双方签订合同时，应严格依照法律规定签订房屋买卖合同，切莫作出逃避纳税义务造成“偷鸡不成蚀把米”的不智之举。实践中，法官会向相关主管部门出具司法建议，要求相关部门核实事实后向买房人追缴税款并对买房人作出罚款等处罚。

拒绝“问题产权房”

新政后，有的购房人在没有购房资格或者在购房资金紧张、难以融资等情况下，为满足自身住房的需求，购买建设在集体土地上或没有取得土地使用权的小产权房，或只支付几万元去买享有30年使用权的“养老房”。此外，一部分未达到购买要求和条件的购房者，为了尽早购买房屋，不惜与出卖人订立购房合同，约定房屋的权属，约定在买房者具备5年纳税证明条件下再办理过户手续。购房者为了防止意外的发生，还约定购房合同需办理公证后生效。

购买小产权房、“使用权房”或“合同房”等“问题产权房”，也许能满足一时的住房需求，但均因未办理房屋产权的登记手续，不具有物权的效力。同时,还将承担小产权房作为非法建筑被行政拆除，或因房价上扬出售者逐利所产生的“一房二卖”等风险。

没有“假离婚”

新政以来，部分不良开发商、中介声称可以各种方式规避新政限制，帮助不具备资格的消费者购房。购房人切不可轻信房屋销售人员、经纪人员所谓“帮助规避”的承诺，更不要采用假证件、假材料等方式购买住房，以免造成重大经济损失。

当前，有中介向购房人提出建议或者购房者企图通过“假结婚”、“假离婚”等方式规避限购政策。例如，非京籍购房人通过和北京户籍的异性结婚，等购房后再离婚，或者是夫妻双方为了购买第二套或第三套住房而离婚，协议房产归一方所有，待无房产一方买房后再复婚等。这些行为不但具有道德风险，而且存在较高的法律风险。从法律上讲，离婚没有真假之说。一旦履行离婚登记手续，离婚事实就合法有效。现实生活中，弄假成真的事情时有发生，一旦双方发生纠纷，名下没有房产的一方就有可能遭受损失。