案情概述

2010年，上海的陈先生通过中介公司介绍希望购买吴先生名下的一套房屋，因为这已经是陈先生的第三套房屋了，因此陈先生准备了50%的首付，另外一半的房款希望向银行贷款。陈先生向吴先生支付了10万元的房屋定金之后，却因国家房地产调控政策出台，银行停止向第三套房发放房贷，陈先生因此只能放弃继续履行合同，并要求吴先生返还定金10万元。但吴先生认为陈先生未能按照合同履行交付房款的义务，所以自己有权没收定金10万元。为此，陈先生将吴先生此诉至法院。法院认为，双方签订的定金合同合法有效，双方当事人应当按照定金合同履行自己的义务。陈先生在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识和预见，因为政策变动给陈先生带来的不利后果应当自行承担。最终，法院认定陈先生存在违约行为，其交付的10万元定金依法不予返还。一审判决后陈先生不服并上诉，二审维持原判。

律师点评

国家宏观调整政策变化，导致买方贷款失败，无法继续履行房屋买卖合同，买方能否解除买卖合同以及相关责任如何承担？这个问题在法学理论界和实务界都存在着争议。对于普通的买房者和卖房者而言，没必要搞清楚复杂的法学理论和法律依据，但是了解有关风险确实非常必要的。

很多买房者认为，我不能贷款，是由于国家政策变化引起的，不是因为我个人原因造成的，我当然可以解除合同，要回定金。但是法院却不这么认为，至少目前上海的法院不是这么认为的。从上述案例及本律师了解的其他几个案例来看，上海法院认为，在国家持续出台政策调控楼市的情况下，限制贷款等风险属于正常的可以预见的风险，而且房屋买卖金额较大，关系当事人的重大利益，因此，买房者在签订合同时，应当对国家政策变化有所预见。买房者应当做好以现金补足贷款的准备。因此，在贷款失败的情况下，买房者不能以政策变化为由要求解除合同返还定金。

而对于卖房者而言，在签订买卖合同之前，也要对买房者的经济状况、支付能力等有一定了解，对于支付能力较弱、完全依赖贷款的买房者，应当慎重考虑，并且不要忘记在补充条款中写明“如买方办理贷款失败，应以现金补足返款差额”或类似条款。