[案情介绍]

王老太太卖房后约定按时将原有户口全部迁出，因其孙子不愿迁出户口，购房人傅小姐一纸诉状将王老太太告上法庭，近日，浦东新区法院作出一审判决，被告王老太太应支付原告傅小姐逾期一年迁出户口违约金6万元。

    2012年4月18日，傅小姐与王老太太通过房产中介签订《房屋买卖合同》，约定王老太太自愿将一套房屋转让给傅小姐，转让价款共计为166万元。合同补充条款约定，王老太太承诺于签订本合同后30个工作日内，将该房地产内的原有户口全部迁出。若王老太太未按时将原有户口全部迁出，则每逾期一日，王老太太应当按照该房地产转让价款的万分之五向傅小姐支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。合同签订后，傅小姐依约付清了全部购房款并取得房屋的房地产权证，王老太太亦将房屋作了交付。 2013年3月12日，傅小姐向王老太太发出律师函，要求其在收到函后七日内履行将房屋内原有户口全部迁出的义务，并按合同约定支付违约金。但房屋内原有的案外人即王老太太的孙子户口至今未迁出。

    2013年5月底，傅小姐以所买房屋内仍有王老太太孙子的户口在内，其未按约履行自己的义务为由向浦东法院提起诉讼，要求判令王老太太支付逾期迁出户口违约金10.8万余元，本案诉讼费由王老太太承担。

    王则认为，自己年老不识字，签订合同时从没听到过万分之五的违约金，中介对其说房屋内有户口可以出售的。现房屋内确有孙子的户口，自己收到傅小姐律师函后也积极寻找解决方案，但孙子说要分得一半房价款后才肯将户口迁出。对孙子的户口其无能为力，自己没有违约行为，不应承担违约金。如果法院认为自己需要承担违约金，希望考虑到其没有工作、没有支付能力的现实情况，酌情调低违约金数额。

    法院审理后认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应遵循合同的约定，全面履行义务。被告未能按照合同约定于签订合同后三十个工作日内即2012年5月31日前将房屋内户口迁出，应按约承担相应的违约责任。现原告要求被告支付一年的逾期迁出户口违约金，于合同有据，应予支持。现被告以合同约定的违约金过高，主张予以调整，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将该数额调整为6万元。据此，法院作出了上述判决。

[冯梦实律师（13916309023）评析]

（I）二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？
对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。

（II）当事人一方不迁户口，约定违约金的，对方可以向法院起诉要求其支付相应的违约金。但司法实践中存在违约金的调整问题。调整的相关问题如下；